202305W5周专题：青岛楼市新政有何启示？

房地产证券研究报告 2023年06月04日 青岛楼市新政有何启示？ ——202305W5周专题 行业追踪（2023.5.27-2023.6.2） 青岛新政的信号意义——需求继续托底 6月1日，青岛市住房和城乡建设局联合相关部门发布楼市新政，内容涉及优化限售年限、放宽首付比例、推进城市更新等。本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧刺激，旨在支持刚性、改善型住房需求，盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键： 降首付：青岛作为能级较高的限购城市，限贷政策的继续宽松或能对二线城市形成示范 投资评级 行业评级强于大市(维持评级) 上次评级强于大市 作者刘清海分析师 SAC执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 行业走势图 效应，年内其他基本面表现较弱的城市具备跟进调整的空间，调整路径或倾向于高能级房地产沪深300 城市非限购区域限贷、限购、限售的定向松绑。房票试点：结合已推行房票安置的城市 基本面走势，青岛房票试点短期或能起到局部刺激需求，拉动基本面回升的作用。我们认为，未来更多二线城市可能加入推动城市更新、房票安置的队列，以加速局部库存去化，同时若房票已推行城市的房票安置执行范围也存在扩大的可能。 哪些城市具有跟进放松的可能？ 4-5月青岛基本面回落较块。23年1-5月，青岛商品房累计销售面积同比 +18.91%，二线城市整体同比+10.64%，全国同比+6%，青岛楼市表现优于全国及二线平均；5月单月，青岛商品房销售面积同比+1%，二线城市整体同比+11%，全国 60城同比+8%，青岛楼市表现已弱于全国及二线平均，基本面回落速度偏快。横向维度看，23年4月后，全国销售增速再度进入弱增长区间，此特征在能级较低的城市格 7% 3% -1% -5% -9% -13% -17% 2022-062022-102023-02 资料来源：贝格数据 外凸显，青岛是4、5月销售同比增速降幅降大的城市之一。同时考虑22年4-5月的 疫情低基数影响，同比数据虽仍处正区间但急需实施举措以抑制基本面继续走弱，在此背景下，青岛楼市利好政策出台。纵向维度看，一线城市中，深圳前5月累计销售面积 同比增速弱于青岛；典型二线城市中，济南、武汉等前5月累计销售面积同比增速弱于青岛。5月单月，惠州、嘉兴等单月销售同比低于青岛。2022年，二线城市中已有较多进行过首套房首付比例的调整或“认房认贷”标准的优化。但若基本面表现仍较乏力，我们认为上述城市具备更强的需求侧刺激政策推行动力、政策力度具备扩大空间。基本面降速或推动行业进入新政策窗口期 3月以来政策出台频次下滑。自23年3月以来，全国各地政策出台频次有所下滑，4、 5月政策频次明显低于22年同期，各地政策多聚焦在优化公积金政策、发放购房补贴等内容；其中，二、三线城市政策出台节奏放缓，部分热点城市有调控力度加大迹象。以上或与前3月基本面呈现复苏态势、前期市场或对局部热度回升过快有一定担忧有 关。但从4-5月销售表现看，基本面复苏步伐开始放缓，去年年末挤压需求已基本释放，叠加房企拿地减少、数据边际减弱或对推盘节奏形成负向反馈，单月销售继续回落。我们认为，基本面表现与政策之间具备相互作用，政策是打破地产“销售-投资-开工”负反馈、呵护市场预期、确保经济稳定的前提，基本面对政策的响应程度也会影响政策力度。故若地产基本面出现超预期下滑，政策需求托底的必要性和可能性均在提升，未来需求侧宽松路径可能包括：首付比例、房贷利率、限购限售、存量市场。 5月新房销售同比增加8.14%，二手房销售同比增加55.01% 新房市场本周成交486万平，月度同比+8.14%，相较上月下降8.92pct；累计库存12,309万平，一线、二线去化加速，三线及以下速度持平。二手房市场本周成交191万平，月度同比+55.01%，相较上月下降0.45pct。土地市场5月22日~28日成交建面2311万平，滚动12周同比4.69%；成交总额416亿元，滚动12周同比-12.29%；全国平均溢价率5.4%，滚动12周同比+1.68pct。 本周申万房地产指数+2.65%，较上周提升6.13pct，涨幅排名5/31，领先沪深300指数2.37pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+1.28%，较上周提升4.24pct，涨幅排序4/11，领先恒生指数0.19pct；克而瑞内房股领先指数为3.43%，较上周提升9.80pct。 投资建议：我们认为认知差和剪刀差有望推动地产板块跑出相对收益。首先，认知差存在于地产基本面，但数据持续验证我们对于2023年地产销售复苏的判断；其次，剪刀差存在于基本面与板块行情之间，即销售持续复苏但板块持续调整。我们看好认知差和剪刀差推动下地产板块跑出相对收益，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团，选股思路围绕以下4个维度：①二手房标的、②销售复苏、③信用修复、④格局优化，具体包括：1)二手房中介标的，建议关注我爱我家、贝壳-W；2)行业销售复苏，建议关注招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋集团；3)优质民企信用修复，建议关注金地集团、新城控股、龙湖集团；4）区域竞争格局优化，建议关注天地源、滨江集团、华发股份。 风险提示：1)证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2)信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3)宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 相关报告 1《房地产-行业研究周报:扩募对公募REITs有何影响？——REITs周报》2023-06-03 2《房地产-行业点评:单月销售放缓，累计增速提升——5月百强房企销售点评》2023-06-02 3《房地产-行业研究周报:房地产行业短期偿债压力几何？》2023-05-28 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明1 内容目录 1.本周观点：青岛楼市新政有何指示意义？3 1.1.青岛新政的信号意义——需求继续托底3 1.2.哪些城市具有跟进放松的可能？3 1.3.基本面降速或推动行业进入新政策窗口期5 投资建议6 2.成交概览7 2.1.新房市场7 2.1.1.新房成交情况7 2.1.2.新房推盘去化9 2.1.3.二手房市场9 2.1.4.土地市场10 3.本周融资动态11 4.行业与个股情况12 4.1.行业涨跌与估值情况12 4.1.1.A股市场12 4.1.2.H股市场14 4.2.重要公告概览15 5.风险提示16 1.本周观点：青岛楼市新政有何指示意义？ 1.1.青岛新政的信号意义——需求继续托底 6月1日，青岛市住房和城乡建设局联合相关部门发布楼市新政，内容涉及优化限售年限、放宽首付比例、推进城市更新等，具体包括： ○1限贷：维持限购区域首付比例（首套最低30%、二套最低40%），降低非限购区域首付比例至首套最低20%、二套最低30%。○2限售：对满足特定条件群体，满足新房网签满3 年或取证满2年（原网签满5）、二手房取证满1年（原：取证满2），即可申请解除限售。 ○3二手房：全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖”模式，促进“卖旧换新”“卖小换大”。○4城市更新：以城市更新优化住房供给，试点房票制度。○5保障性租赁：支持满足条件租赁公司保租房以购代建。○6购房补贴：推出优惠房源、发放住房消费券等方式开展各类团体群（团）购商品住房，○7人才住房：进一步放宽人才住房分配准入条件。 本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧刺激，旨在支持刚性、改善型住房需求，盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键： 1）降首付：此前，已有太原、石家庄等二线省会城市首套房首付比例降至20%，本次青岛非限购区首付比例的继续下调，符合我们此前“更多基本面较弱的城市首付比例向央行规定下限靠拢（限购城市首套30%、二套40%；非限购城市首套20%、二套30%）”的判断，并在区域层面有所突破。 青岛作为能级较高的限购城市，限贷政策的继续宽松或能对二线城市形成示范效应，年内其他基本面表现较弱的城市具备跟进调整的空间，调整路径或倾向于高能级城市非限购区域限贷、限购、限售的定向松绑。 2）房票试点：此前省会城市中已有南昌、昆明、贵阳、郑州、南京等城市公布并实施房票安置政策。我们在4月23日的报告《近期仍在推广的房票安置成效如何？》中提示“基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域，未来均有推行扩大房票安置的可能”，本次青岛房票试点的推行再次验证了我们的判断。 结合已推行房票安置的城市基本面走势，青岛房票试点短期或能起到局部刺激需求，拉动基本面回升的作用。我们认为，未来更多二线城市可能加入推动城市更新、房票安置的队列，以加速局部库存去化，同时若房票已推行城市的房票安置执行范围也存在扩大的可能。 1.2.哪些城市具有跟进放松的可能？ 4-5月青岛基本面回落较块。23年1-5月，青岛商品房累计销售面积同比+18.91%，二线城市整体同比+10.64%，全国同比+6%，青岛楼市表现优于全国及二线平均；5月单月，青岛商品房销售面积同比+1%，二线城市整体同比+11%，全国60城同比+8%，青岛楼市表现已弱于全国及二线平均，基本面回落速度偏快。 横向维度看，23年4月后，全国销售增速再度进入弱增长区间，此特征在能级较低的城市格外凸显，青岛是4、5月销售同比增速降幅降大的城市之一。同时考虑22年4-5月的疫情低基数影响，同比数据虽仍处正区间但急需实施举措以抑制基本面继续走弱，在此背景下，青岛楼市利好政策出台。 纵向维度看，一线城市中，深圳前5月累计销售面积同比增速弱于青岛；典型二线城市中，济南、武汉、杭州、南宁、成都、苏州、佛山、无锡、南京、金华、福州、珠海、泉州、绍兴前5月累计销售面积同比增速弱于青岛。5月单月，惠州、嘉兴、济南、佛山、无锡、南京、金华、泉州、绍兴单月销售同比低于青岛。 2022年，二线城市中已有较多进行过首套房首付比例的调整或“认房认贷”标准的优化。但若基本面表现仍较乏力，我们认为上述城市具备更强的需求侧刺激政策推行动力、政策力度具备扩大空间。 图1：一、二线重点城市商品房成交面积热力图 热力图使用高频商品房成交面积计算，单位为：% 资料来源：Wind，天风证券研究所 表1：一线城市住房最低首付比例一览 首套房首套房二套房二套房 城市 无贷有贷无贷有贷 北京 35%，非40% 60%，非80% 60%，非80% 60%，非80% 上海 35% 50%，非70% 50%，非70% 50%，非70% 深圳 30% 50%，非60% 70%，非80% 70%，非80% 广州 30% 40%，非70% 50% 50%，未70% 注：非：非普通住宅；未：未结清。 资料来源：各市人民政府官网，各市公积金管理中心官网，乐居网，本地宝，天风证券研究所 表2：二线城市住房最低首付比例一览 城市首套房二套房城市首套房二套房 太原 20% 20%，贷30% 西安 30% 40%~70% 石家庄 20% 20%，贷30% 武汉 30% 40%，非70% 昆明 20% 45% 合肥 30%，贷40% 40%，贷50% 青岛 20%，限30% 30%，限40% 沈阳 30%，贷40% 40% 济南 30% 40% 南昌 30%，贷40% 40%，贷50% 郑州 30% 30%，贷40% 杭州 30% 40% 无锡 30% 30%，贷50% 大连 30% 40% 南京 30% 30%，贷60% 三亚 30%，外70% 50% 苏州 30% 30%，贷60% 成都 30%，贷40% 非&贷50% 40%，非50% 长沙 30% 35% 未+贷45% 宁波 30% 40%未+贷60% 福州 30%外+贷40% 40% 厦门 30%，未+贷50% 40%未+贷50% 天津 30%未+贷40% 40% 海口 30%，外70% 40%未+贷50% 注：非：非普通住宅；外：外地户籍；贷：已有贷款；限：限购区；未：未结