荷兰的住房供应：通往更实惠的生活之路：荷兰

住房供应的荷兰:道路 更多的负担得起的生活 荷兰 安德烈·盖斯 SIP/2023/023 基金组织议题文件选编由基金组织工作人员编写 定期磋商的背景文件 成员国。它是基于可用的信息 2022年12月16日完成的时间。本文是 也作为基金组织第23/034号国别报告单独出版。 2023 2月 ©2023国际货币基金组织(imf)SIP/2023/023 国际货币基金组织的选择问题论文 欧洲部 荷兰的住房供应：通往更实惠的生活之路 由安德烈·盖斯 授权分销的伯纳德Akitoby 2023年2月 基金组织议题文件选编由基金组织工作人员编写，作为定期背景文件 与成员国磋商。它基于当时可用的信息 于2022年12月16日完成。本文也作为国际货币基金组织国别报告单独发布没有23/034。 文摘:由于荷兰住宅的供应未能满足需求 在过去十年中，人们对经济适用房供应的担忧有所上升。特别是空间、监管、规划、环境和供应链的限制，限制了建设。认识到住房供应不足造成的社会经济挑战， 政府已开始实施一项雄心勃勃的议程，并采取有希望的步骤来提高负担得起的性能。为了加强住房政策实现其预期目标的牵引力，经济发挥更大的作用 应评估奖励措施和私营部门的参与。 建议引用:盖斯，安德烈。荷兰的住房供应：通往更实惠的道路 生活。基金组织议题选定文件（SIP/2023/023）。华盛顿特区：国际货币基金组织。 JEL分类号：G21，G28，G51，H21，H24，H25，H42，H54，R21，R31，R38，R52 关键词：住宅真实状态;住房市场扭曲;住房供应;住房政策;社会的住房;租金管制;住房税;侯赛补贴;宏观审慎政策 作者的电子邮件地址: AGeis@imf.org 选择问题的论文 住房供应的 荷兰:更多的道路负担得起的生活 荷兰 王国的 NETHELANDS-THE 荷兰 选择的问题 2023年2月8日 由安德烈·盖斯 批准 欧洲部 内容 荷兰的住房供应：通往更多之路 经济实惠的LIVING2 A.引言 B.现行政府住房政策和社会经济影响4 C.恢复萎靡不振的住房供应的挑战 D.前进的道路：政府建议和政策Recommendations9 E.结论13 数据 1.人口趋势和住房估值 2.租户结构和住房Affordability4 3.住房成本负担与分配公平Implications7 4.住房Investment8 5.人口密度和建设成本 References155 在荷兰住房供应:道路更多的负担得起的生活1 由于荷兰的住宅供应未能满足需求 过去十年，人们对经济适用房供应的担忧有所上升。 特别是空间、监管、规划、环境和供应链的限制一直受到限制关于建设。认识到住房供应不足造成的社会经济挑战， 政府已开始实施一项雄心勃勃的议程，并采取有希望的步骤来提高可用性负担得起的房产。为了加强住房政策实现其预期目标的牵引力，a 应评估经济奖励措施和私营部门参与的更大作用。 答:介绍 1.在全球金融危机后经历了漫长的收缩阶段后，荷兰房地产市场经历了长时间的显着价格上涨。后 在2013年年中达到低谷时，房价几乎翻了一番，从而也超过了他们的此前在全球金融危机前夕达到的峰值超过一半。需求是 抵押贷款利率降至历史低点，有利的借款支持 条件，例如，以相当慷慨的贷款价值比限额或只付利息的形式抵押贷款，以及强烈支持房屋所有权的税收制度。此外，净移民以及新的和较小的家庭的形成以相对强劲的速度增长 过去十年，进一步促进了对生活空间的持续需求。因此，住房荷兰的估值在欧元区中名列前茅，基于模型的估计值 表明2022：Q2被高估了14%。2与此同时,住宅 根据价格上涨幅度更大的价格收入比率来衡量，最难以负担自2015年以来,超过50%。 2.意识到昂贵的可能产生的宏观经济和社会经济后果和价值丰厚的住房，采取了各种政策来缓解失衡。自 2013年1月1日，当局制定了具有法律约束力的规则，规定最多只能有一半的财产市场价值可以用只付利息的抵押贷款来融资。此外，决定 到2018年逐步将贷款价值比率收紧至最高100%，并引入评估家庭偿债与收入负担的框架。2022年1月， 荷兰中央银行为抵押贷款引入了最低风险权重。虽然这些措施主要针对通过防止宏观金融风险进一步上升来缓解宏观金融风险家庭债务增加，它们也可能有助于抑制价格上涨 限制抵押贷款的规模和可用性。而且，税收一再 1安德烈·盖斯编写（欧元）。该分析得益于陈玉树（欧元）的出色研究协助 以及BernardinAkitoby（欧元）的有益意见和建议。 2有关估算基于模型的住房估价的方法的详细信息，请参阅《公约》 图,看到央行(2011)和欧洲央行(2015)。 图1.人口趋势和住房估值 净移民和家庭的形成,2011-2020 住房负担能力和估值,2022年第二季度 (百分比) (lh:指数2015=100;RHS:百分比) 10300 22.5% 8 估值:价格与租金的比率(lh) MTLUATDEBENLITFISICYIEESFREESKPTGRLTLV 资料来源:欧盟统计局(Eurostat)和IMF工作人员计算。来源:经济合作与发展组织和欧洲央行。 3.尽管住宅物业市场紧张，但供应滞后，加剧了担忧关于优质经济适用房的可用性。大多数的荷兰家庭住在出租房屋或抵押房屋中，反映了低于市场租金的住宅和有利于自住物业的税收优惠债务。与此同时，基于调查的证据指向对家庭中质量令人满意的房屋的可负担性，表明人们认为存在弱点 100 关于住房市场的运作。事实上，供应对价格的无反应信号一直是荷兰房地产市场的长期特征，随着2009-2013年房价进一步低迷期间许多建筑公司的失败阻碍提供家园。4在此背景下，以下分析提供了旨在帮助住宅物业的租房者和买家获得家，并勾勒出他们的一些社会经济影响。然后回顾中期 32013年之前发起的非摊销抵押贷款仍有资格获得抵押贷款利息税减免。4各种跨国研究将荷兰住房的供应弹性置于低端 估计。例如，参见CalderaandJohansson（2013）或最近的Inchausteetal.（2018）和Cavallerietal.(2019). 自2013年1月起修改，包括将抵押贷款利息税减免限制为摊销期限最长为30年的合同，并逐步降低适用利率以增加 收入家庭。3通过降低（债务融资）收购所有者的吸引力占用住房，对税法的这种调整可能有助于抑制需求和价格。然而，最近的税收变化可能会产生相反的效果，例如差异化2021年购买第一个自住业主的个人之间的房地产交易税 房产、第二套或后续住房的收购者以及购买出租住宅房地产的投资者自2022年起，受益人购买自己的房屋可免征遗产税或赠与税。 负担能力:房价收入比(lh) 20.5% 最后，荷兰拥有大量的社会住房和广泛的租金制度。控制，旨在控制无法或不愿购买的家庭的租金支出一个家。 64 250 基于模型的过度/低估(rhs) 50 2 200 0 0 -2 150 -50 -4-6 100 -100 -8 净移民（占2010年人口的百分比） -10 家庭形成(年均增长率) 50 -150 荷兰住房供应的发展以及支持更多住房的一些障碍 建设。最后，它强调了自执政以来政府通过的主要政策建议 2022年1月，在制定一些建议以应对不平衡房地产市场。 各国任期内结构 (2019年或最新的百分比) 图2.租户结构和住房负担能力 质量保障性住房供应,2020-21所示 (满足受访者的百分比) 切AUTDNK 瑞典文联邦铁路局GBRIRL 全国民主联盟 勒克斯鳍 贝尔ITAISLPRTSVNGRC ESP 所有者(w/住房贷款)所有者(w/o住房贷款)租户 80 70 60 50 40 30 20 10 0 FIBEATITEESKDEFRMTLUGRNLESIELVCYPTLTSI CZE00.20.40.60.81 来源LV:AEU-SILC。 也不 美国东部时间LTUSVK B.现行政府住房政策和社会经济影响 来源:经济合作与发展组织。 4.租金管制和社会住房是当局的支柱之一努力确保提供负担得起的生活。租赁住宅在荷兰 在精心设计的积分系统的帮助下进行分类，根据市场对房产进行排名价值以及大小、便利设施或能源效率等特征。5房屋低于 某些点数门槛归因于月租金控制的（社会）部门最高限额和年租金增长仅限于商定的工资增长 集体劳动协议负0.5%。6超过门槛的免费市场租金需要支付 对现有租户有相同的限制，但可以不受限制地提供给新租户。7受监管的租赁约占荷兰所有租赁物业的四分之三。8 非营利性住房协会占租金控制供应量的近五分之四资格主要由家庭收入决定的住房。9住房协会是 5有关框架的当前校准，请参见https://wetten.overheid.nl/BWBR0003237/2022-07-01。 62023年，租金控制部门的最高月租金定为808.06欧元。 7然而，从2021年5月1日至2024年5月1日，政府还对允许的租金施加了限制 自由市场租金的增加，首先遵循适用于租金控制住房的通货膨胀加1%规则然而，如果工资发展仍然低于2023年，则取而代之的是加薪加1%的方法通货膨胀。 8随着政府最近宣布计划扩大积分制的范围，大约 96%的出租物业将受到租金管制。 9到2023年，住房协会必须将其至少92.5%的出租物业供应分配给 年收入低于44，035欧元（单人家庭）和48，625欧元（多人家庭）的家庭家庭）。其余部分可以分配给高于这些阈值的家庭。 根据公共服务任务，迫使他们提供负担得起的住房，包括优先老年人等群体，并为宜居社区做出贡献。反过来，他们受益于 国家对他们的借款提供担保，市政当局可以给予他们优先获得土地的机会低于市场价格。其余五分之一的租金控制住房由营利性和 个别政党，主要是因为归因于其财产的积分低于资格自由市场的门槛，例如，由于单人产品的规模很小。对于资产有限的低收入租户，每月津贴以补贴租金是可用的。10 5.慷慨的税收补贴和对借款人友好的抵押贷款市场特征有利自有住房。虽然自住住房的税收已经收紧 近年来，其税收状况仍然有利。住房继续在方框1中征税 荷兰所得税法，其中以相对较低的估算租金水平支付的税款是超过抵押贷款利息的税收费用补偿，留下住房（财富） 与其他形式的储蓄或投资相比，征税更有利税收盒3。11同时降低抵押贷款利息的扣除率 2018年为52%至2023年的37%正在减少房主获得的收益，他们至少部分被估算租金构成财产份额的平行下降所抵消 价值，从0.70%到0.35%，因为房屋价格上涨的速度超过了相应的涨幅租金在同一时期。12此外，政府还对 年龄在18至35岁之间的价值高达40万欧元的房屋的首次购房者并为18至40岁的接受者提供高达106，671欧元的礼物免税如果收益用于购买或翻新自住房屋。13同样的, 抵押贷款的贷款价值比限额为100%，是欧元区最高的特别是结合仍然慷慨的抵押贷款利息税收减免，使 以住房抵押品为抵押借款是一个有吸引力的提议。此外，一半的房屋贷款可以是以只付利息的抵押贷款融资，不需要摊销，尽管税收优惠 这种资助安排已于2013年废除。 6.政府的住房市场政策，使获得租金或业主 更公平和负担得起的被占用房产似乎没有达到他们想要的目标。事实上，荷兰家庭需要分配给住房的可支配收入份额是 10有关当前的资格要求，请参阅https://wetten.overheid.nl/BWBR0008659/2023-01-01。11有关荷兰资本所得税制度的概述，例如，参见Klemm等人（2021）。对于特定的 关注荷兰的住房税收，也与其他国家相比，见Geis和Luca（2021）。 12看经合组织(2021b)。 132023年1月1日，适用转让税豁免的房屋价值提高到440，000欧元。在 同时，非首次购房者的自住物业购买者的转让税仍保持在 2%，而购买出租住房的收购者从8%增加到10.4%。经过评估 该计划，赠与税豁免于2