瑞典的企业脆弱性：关注商业房地产：瑞典

瑞典的公司弱点:焦点在商业现实房地产 瑞典 斯维特拉娜Vtyurina,里安农SowerbuttsSIP/2023/024 国际货币基金组织的选择问题论文由国际货币基金组织的员工吗定期磋商的背景文件 成员国。它是基于可用的信息 它于2023年2月24日完成。本文是 也作为基金组织第23/112号国家报告单独出版。 2023 3月 ©2023国际货币基金组织(imf)SIP/2023/024 国际货币基金组织的选择问题论文欧洲部 由SvetlanaVtyurina和RhiannonSowerbutts编写 瑞典的企业脆弱性：关注商业房地产 授权供KhaledSakr分布 2023年3月 国际货币基金组织的选择问题论文由基金组织工作人员编写，作为定期背景文件与成员国磋商。它基于当时可用的信息 于2023年2月24日完成。本文也作为国际货币基金组织国别报告单独发布没有23/112。 文摘:商业房地产（CRE）债务占公司债务的很大一部分。由于 融资结构这给金融体系和实体经济带来了重大风险，一般来说，由于 更广泛的溢出效应。为评估CRE行业的弹性而进行的压力测试显示，中位数在严重的情况下，利率覆盖率将降至1以下，导致3/4的公司存在债务风险。CRE行业的集中，相互关联和负债披露不足需要关闭 监控负债结构并调整银行的资本水平，以更好地反映当前风险。 建议引用:斯韦特兰娜·维秋里娜和莱安农·索尔巴茨。瑞典企业 漏洞：关注商业房地产，瑞典。基金组织议题选定文件（SIP/2023/024）。华盛顿特区。:国际货币基金组织(imf)。 冻胶分类数字: D2,L,R3 关键词: 瑞典，企业漏洞，商业房地产，CRE，房地产 房地产经济学;压力测试，宏观审慎政策 作者的电子邮件地址: SVtyurina@imf.org;rhiannon.sowerbutts@bankofengland.co.uk 选择问题的论文 瑞典的公司弱点:关注商业地产 瑞典 瑞典 选择的问题 2023年2月24日 由斯维特拉娜Vtyurina(欧元) 里安农Sowerbutts该国外部专家)。 批准 欧洲和金钱和资本市场部门 内容 瑞典的企业脆弱性：关注商业真实 ESTATE_2 A.Overview2 B.脆弱性和传染Risks3 C.压力测试 D.政策Considerations7 数据 1.选定的商业地产指标 2.CRE部门的传染 3.信用额度到期日5 4.交叉所有权：上市的CREFirms6 5.选定的CRE财务比率 6.CRE压力测试Results10 瑞典的公司漏洞:一个焦点在商业地产1 商业房地产（CRE）债务占公司债务的很大一部分。由于资金 结构这给金融体系和实体经济带来了重大风险，一般来说，由于 更广泛的溢出效应。为评估CRE行业的弹性而进行的压力测试表明，该在严重的情况下，利率覆盖率中位数将降至1以下，导致3/4的公司 有风险债务。CRE部门的集中度，相互关联性和披露不足负债要求密切监测负债结构，调整银行资本水平，以改善反映目前的风险。 答:概述 1.近年来，瑞典CRE公司经历了一些最大的价格上涨欧盟与杠杆率增加（图1）。CRE部门借款高，占 公司债务的很大一部分在很大程度上依赖于银行融资。2009年至2021年，净值债务与净营业收入的比率从10左右增长到15。向CRE公司提供的贷款代表 占银行私营部门贷款的10%至25%。受历史低利率推动 CRE公司越来越多地使用非银行债务，目前占总额的近一半 杰出的债券市场发行。2虽然这有助于分散风险，但也提高了再融资风险，加上短期固定利率，可能对宏观金融产生影响 稳定性。外国持有CRE公司债券的比例为53%，使该行业面临快速发展的风险抛售，尤其是在全球避险情绪高涨的时期。在国内投资者中， 投资基金持有CRE债券的最大份额，约为21%。所有权 最近，随着一些CRE公司收购其他CRE公司，集中度有所提高。 2.在Covid-19大流行期间，CRE公司的收入潜力低于 压力。在大流行期间和之后，随着向混合工作模式的过渡，空缺率 随着CRE公司收入的可持续性受到风险的影响，CRE公司的收入急剧上升。办公室空缺例如，斯德哥尔摩的利率从2019年的约3%上升到2021年的近8%， 哥德堡和马尔默等其他主要城市也有类似的趋势。虽然空缺率最近出现趋于平稳的迹象，租金收入可能仍受到需求下降的压力 （例如，持续的远程办公，总体经济衰退）。这与办公室收益率相结合趋势已经从大流行前的水平下降，正在挑战CRE公司的信用 评级和展期现有债务证券的能力。 1由SvetlanaVtyurina（欧元）和RhiannonSowerbutts（外部专家（英格兰银行））编写。分析是在2022年根据金融部门计划（FSAP）进行的定期监控期间进行。 2平均贷款期限约3.5年，债券到期年限约5年。 图1所示。选择CRE指标 2015-21CRE估值的变化 (百分比变化) 增加CRE公司的债务 来源:摩根士丹利资本国际(MSCI);和IMF工作人员计算 。 CRE公司证券控股崩溃 (百分比) 来源:Riskbank。 CRE证券和银行贷款 (SEK十亿) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 CRE银行贷款 CRE债券、商业票据 Riskbank来源。 1月-13日1月-14日1月-15日1月-16日1月-17日1月-18日1月-19日1月-20日1月-21日1月- 22日 来源:瑞典央行:和FI。 b.漏洞和传染风险 3.从历史上看，CRE公司虽然是一种有吸引力的资产，但对金融体系由于融资风险以及对实际的更广泛溢出效应 经济。CRE市场的问题要么引发，要么放大了以前的金融危机。3 造成这种情况的原因是多方面的，因为CRE部门对金融周期敏感且规模庞大，主要是债务融资，因此与金融体系密切相关。在未来的情况下 经济低迷，一些CRE公司可能能够从银行提取或有信贷额度，甚至 除此之外，还可以从银行贷款中受益，尽管成本更高。但是，有些人可能不得不脱落资产或宣布破产。几个放大机制可能会恶化的前景(图2)。 CRE公司之间的集中可能导致传染效应。同样，投资者可能会拉动从CRE发行回来，由于基础资产的质量几乎没有歧视 3D.贾菲，“瑞典房地产危机”，1994年;https://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/other/2015-12 28_ESRB_report_on_commercial_real_estate_and_financial_stability.pdf 信息不对称和不透明。融资成本的流动性溢价将削弱CRE 公司利润并导致信用风险溢价进一步增加。和CRE之后的赎回请求公司价格或情绪下降，或业绩恶化，将进一步降低流动性 并提高融资成本。除了放大机制外，更广泛的溢出效应可以 将CRE冲击转变为宏观关键。赎回请求可能对证券价格产生更大影响宽。资产清算可能会降低整个CRE行业的房地产价值，并可能 住宅房地产，拖累消费和投资，以及银行资本。并击中银行由于拨备费用和/或直接损失而产生的资本可能会挤出信贷经济。以下是更详细地介绍的一些风险。 图2。蔓延在CRE部门 资料来源：《金融报》;以及基金组织工作人员的估计数。 为了在到期时偿还债券或继续运营，CRE公司可能需要从银行借更多的钱.作为第一道防线，即使CRE公司没有债务立即到期，他们将有动力动用银行信贷额度。现在 CRE公司与银行的应急信贷额度不到1900亿瑞典克朗，这已经足够了维持资金2年（图3）。然而，目前还不确定银行是否会放贷。如果银行除了愿意放贷外，还将信贷额度转换为贷款，FSAP压力测试 （见瑞典：系统性风险技术说明）表明，如果愿意，银行将能够吸收 1/3的CRE公司的市场融资。 融资成本的流动性溢价将削弱CRE的利润，并导致CRE增加信用风险溢价，放大了原有的冲击。开关从银行获得资金 而不是金融市场-所有其他条件相同-而不是过去的债券融资成本，到期流动性溢价和持有充足资本的需要。此外，全球转移 货币政策和风险情绪的变化意味着CRE融资已经成为明显更贵。CRE公司对利率高度敏感，这种增长 融资成本可能会大大恶化其偿付能力状况。这意味着 流动性冲击可能变成偿付能力冲击，或者最初的偿付能力冲击恶化。 图3。信用额度期限 (SEK十亿) 注：指物业公司未来到期日 截至2022年3月的商业票据和债券及其信条和 截至2020年第四季度与七大银行的流动性便利，名义上金额。信贷和流动资金安排已商定，但未使用。在 此外，一些设施也是安全的。 来源:FI;和Statiscs瑞典。 一些CRE公司可能不得不剥离资产以弥补其资金缺口或宣布 破产。资产清算可能会降低整个CRE行业的房地产价值。然后可以影响未从债券市场借款的小型CRE公司的价值，如 以及恶化仍在发行的公司的流动性和偿付能力状况 市场。这可能会引发向下反馈螺旋并导致甩卖价格。在一定程度上房地产本身被用作担保债券市场中银行的抵押品，也用作 企业本身——这可能导致借贷条件恶化和信贷下降准备。这将取决于房地产用作抵押品的程度。 CRE公司之间的集中也可能导致CRE之间的传染效应。的 市场高度集中（12个最终所有者，尽管所有权可能是部分），由于债券发行公司高度交叉所有权，冲击可能很快变成 系统(图4)4.通过出售和合并实现交叉所有权和合并的趋势在合资企业中放置物业意味着公司已将其物业重新估值为反映最新价值，而房产或其收入没有任何重大变化 能力。 由于拨备费用和/或直接损失而对银行资本的打击可能会挤出信用经济。如果一些银行资本不足并开始面临资金 压力，因为他们必须在担保债券市场上提供更多抵押品，以保持他们的资本状况他们将减少对实体经济的贷款。 4这些所有者至少是图4所示公司的部分所有者，即他们不拥有100%的股份。这些公司但有更多的股权股东。 图4。交叉持股:CRE上市公司 资料来源:盘古大陆研究2021年。 c.压力测试 4.在过去十年中，对CRE部门的脆弱性进行了评估。瑞典央行的分析（2017年）100家瑞典最大的CRE公司，价值约为GDP的40% 《时代》杂志指出，该行业的挑战可能会对银行产生切实的影响。FI的压力 测试（2020年）表明，当利差增加时，再融资风险会升高，这些因素共同增加。融资成本较高，可能对宏观金融稳定产生影响，并给宏观金融稳定带来压力 银行弥补融资缺口。进一步的FI分析（2021年）表明漏洞在某些压力测试情景下，拥有银行贷款的公司有所增加。5 5.工作人员根据最近的情况评估了CRE公司的财务状况和脆弱性公开公司的财务数据。奥比斯数据库编制资产负债表和收入 超过2万家瑞典CRE公司的声明。6然而,并不是所有必要的数据系列适用于这组公司，因此对样本公司进行了压力测试，其中 5FI的压力测试（2020年）表明，这可能会给银行带来压力，以弥补融资缺口。根据FI的 分析（2021年），在银行贷款公司的某些压力测试情景下，CRE公司的脆弱性增加。FI压力测试包括15000个CRE，包括小额CRE，约占贷款金额的40%，以及 大约90%的CRE数量。一项基于2019-20年贷款数据的研究包括诸如由于结构变化，收入达到25%;利率上调3个百分点;和 场景组合。没有一种情景考虑公司或银行可能采取的任何措施减轻了一旦发生影响。 6No.68房地产活动是NACE第2修订版的主要部分L：房地产活动。 样本中最大的100家公司持有的总资产约占GDP的70%，并且债务约50%。分析的重点是当前情况下的一组惯常财务比率并强调条件(图5)。 6.公司偿还债务的能力取决于其利息覆盖率（ICR）。7它是计算为息税前利润/利息支出。比率越低，公司背负的债务负担就越重相对于收入的费用。ICR小于1意味着公司没有产生足够的资金 收入以偿还债务而不进行调整