房地产行业跟踪周报：新房销售环比微增，市场分化趋势愈加明显

上周（2023.4.15-2023.4.21，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅-4.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别-1.5%，-2.5%，超额收益分别为-3.4%、-2.4%。29个中信行业板块中房地产位列第26。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积355.5万方，环比3.6%，同比+24.1%；2023年4月1日至4月21日累计成交1006.4万方，同比+31.8%。 今年截至4月21日累计成交5658.1万方，同比+13.2%。 （2）二手房市场：上周14城二手房成交面积215.2万方，环比-0.5%，同比+70.7%；2023年4月1日4月21日累计成交601.3万方，同比+83.3%。 今年截至4月21日累计成交2741.1万方，同比+71.4%。 （3）库存及去化：上周14城新房累计库存9392.8万方，环比-0.05%，同比+0.02%；14城新房去化周期为14.7个月，环比变动0.0个月，同比变动+0.4个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.8个月、8.8个月、15.2个月、39.1个月，环比分别变动+0.0个月、0.0个月、+0.4个月、-0.2个月。 （4）土地市场：2023年4月17日-2023年4月23日百城供应土地数量为564宗，环比+13.5%，同比+12.1%；供应土地建筑面积为2883.5万方，环比-0.9%，同比-7.3%。百城土地成交建筑面积1976.3万方，环比-17.5%，同比-40.5%；成交楼面价3757元/平，环比+324.0%、同比+52.4%； 土地溢价率6.5%，环比+4.6%，同比+2.5%。 重点数据与政策：一季度房地产开发投资2.6万亿元，同比下降5.8%。 商品房销售额3.1万亿元，同比增长4.1%，由负转正。地方层面，合肥公积金新政于4月17日起实施，支持多子女家庭首套首次住房贷款。 多城市继续推出相关放松政策，主要以公积金政策、购房补贴、房屋改造为主。统计局：1-3月房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9.0%。发改委：一季度审核固定资产投资项目42个，总投资2803亿元。统计局：3月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨个数增加。 周观点：上周38城新房数据环比小幅增长，二手房环比持平。一线城市销售复苏持续性较强，部分弱二线及三四线城市复苏后劲略显不足。 市场分化趋势愈发显著。我们认为今年房地产市场将维持当下的弱复苏态势，全年销售面积增速转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松；同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。 我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团。建议关注华发股份、越秀地产等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，物业公司短期交易向死而生预期修复的标的，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务，建议关注：保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 2.建议关注 上周38城新房数据环比小幅增长，二手房环比持平。一线城市销售复苏持续性较强，部分弱二线及三四线城市复苏后劲略显不足。市场分化趋势愈发显著。我们认为今年房地产市场将维持当下的弱复苏态势，全年销售面积增速转正。推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企，未来有望率先受益于市场复苏和政策放松； 同时建议关注物业和代建行业的投资机会。推荐标的：1）开发商：保利发展、招商蛇口、滨江集团，建议关注华发股份、中国海外发展、越秀地产；2）物业公司：华润万象生活、雅生活服务，建议关注保利物业、越秀服务；3）代建公司：绿城管理控股。 3.风险提示 房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期。