工业（地产）专题报告：地产“解惑”系列一，“三支箭”当前进展及何时见效

【中信期货工业（地产）】 地产“解惑”系列一：“三支箭”当前进展及何时见效 ——专题报告20230523 中信期货研究所工业组 投资咨询业务资格：证监许可【2012】669号 研究员：郑非凡 从业资格号：F03088415投资咨询号：Z0016667 重要提示：本报告非期货交易咨询业务项下服务，其中的观点和信息仅作参考之用，不构成对任何人的投资建议。中信期货不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。如本报告涉及行业分析或上市公司相关内容，旨在对期货市场及其相关性进行比较论证，列举解释期货品种相关特性及潜在风险，不涉及对其行业或上市公司的相关推荐，不构成对任何主体进行或不进行某项行为的建议或意见，不得将本报告的任何内容据以作为中信期货所作的承诺或声明。在任何情况下，任何主体依据本报告所进行的任何作为或不作为，中信期货不承担任何责任 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 1 核心观点：“三支箭”前期落地缓慢，下半年或有望提供超2000亿资金 第一支箭——信贷支持：当前贷款融资同比负增，未来核心仍是销售回暖。4月房企开发资金来源中，国内贷款为1149亿元，同比下滑12.4%（前值6.0%），反映当前银行信贷支持仍明显受限。核心问题出在银行端为了保证资金的稳定性，明确贷款后的资金流向，若相应项目盈利情况较差，房企批复贷款的可能性将受影响。虽然一季度商品房销售出现明显回暖，但是二季度整体市场快速转冷，5月30大中城销售同比增速进一步回落，销售持续性影响银行放贷意愿。然而考虑到去年居民积攒的超额储蓄在今年有望得以释放以及房价企稳回升，未来销售回暖确定性较高，预计下半年银行融资会随地产基本面改善有所放松。 第二支箭——债券融资：民企担保支持力度强，未来预计有超过1000亿落地。从2022年11月底开始，根据不完全统计，目前已有18家房企成功申请注册储架式中票发行计划，整体资金规模达1662亿元。截止5月22日，有中债增担保的债券发行规模为150亿元，占整体注册额度的9%。目前大部分的债券发行期限集中在3年，每家房企平均融资规模接近20亿，整体资金成本在4%左右，有效降低房企的融资成本。考虑到部分房企额度仍未使用完毕，预计下半年仍有超过1000亿的债权融资规模落地。 第三支箭——股权融资：大部分项目进入审核阶段，年内或有800亿落地。截止至5月22日，定增项目通过股东大会或交易所问询阶段的房企一共有16家，合计融资金额接近800亿。根据对定增预案的分析，募投项目质量、大股东参与定增以及股东背景是推进定增速度的重要指标。按照历史经验来看，从审核流程到最后发行成功要3-6个月的时间，预计从7月份开始陆续会有房企正式落地定增，年内或有望落地800亿。 3000 10 信用债 海外债 信托 ABS 0 80% 2500 -10 70% 2000 -20 60% -3050% 1500 -40 40% 1000 -50 30% -60 500 20% -70 10% 0 -80 0% 2021/012021/052021/092022/012022/052022/092023/01 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：中指研究院中信期货研究所2 ABS 信托 海外债 信用债 同比 背景：当前房企融资尚未明显改善 根据中指院数据跟踪，房企非银融资额环比降幅扩大。从单月数据看，2023年4月，房企非银融资单月发行总额728亿元，单月同比-15%，较上月降幅收窄1百分点，环比-20%；其中，信用债、海外债、信托ABS占比为56%、0%、5%、39%，分别较上月变动-17pct、0pct、+1pct、+16pct。从累计数据看，2023年1-3月，房企非银融资累计发行总额2603亿元，累计同比-18.4%，较上期降幅收窄1个百分点；其中，信用债、海外债、信托、ABS累同比分别为+7%、-48%、-70%、-32%。在高层坚定有效防范化解优质头部房企风险、促进房地产业平稳发展的持续表态和政策帮扶下，房企投融资数据边际改善，但整体而言依旧有限。 4月地产融资同比下滑15%，环比3月下滑20% 4月地产融资占比中ABS显著提升、信用债大幅下滑 融资结构占比-当月值 亿元 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：中信期货研究所 银行授信支持保函置换预售资金 并购重组及配套融资再融资 私募股权投资基金 信用风险缓释工具增信中债增担保 央行再贷款 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 一、第一支箭——信贷支持：当前贷款融资同比负增，未来核心仍是销售回暖二、第二支箭——债券融资：民企担保支持力度强，未来预计有超过1000亿落地三、第三支箭——股权融资：大部分项目进入审核阶段，年内或有800亿落地 楼市金融“十六条”——加强合理融资的支持力度 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期、调 稳定房地产开发贷款投放支持个人住房贷款合理需求 稳定建筑企业信贷投放 整还款安排。具体为：从本文件发布日起，未来半 年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，考虑到明年仍然是房企偿债高峰期，适当展期能够让房企更从容面对未来的偿债压力。 鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。信托曾经是民营房企使用较多的金融产品，然而在今年的政策指引下，1-10月信托占非银融资的比例为 10.9%，同比下降18.0个百分点。在政策转向宽松楼 市 后，后续民企融资或有望拓宽资金来源。金 对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人融 员已尽职的，可予免责。该政策能够消除因后续不十 六 良暴露而被问责的后顾之忧，提高银行提供配套融条 资的意愿。 银行“两道红线”松绑，延长政策过渡期。受疫情等客观原因影响、不能如期满足“两道红线”要求的银行，由央行和银保监会派出机构做评估，合理延长其过渡期，为房企的银行融资提供一定增量。 保持房地产融资平稳有序 积极做好“保交楼”金融服务 积极配合做好受困房 地产企业风险处置 依法保障住房金融消费者合法权益 阶段性调整部分金融管理政策 加大住房租赁金融支 持力度 支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期保持债券融资基本稳定 保持信托等资管产品融资稳定 支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款鼓励金融机构提供配套融资支持 做好房地产项目并购金融支持积极探索市场化支持方式 鼓励依法自主协商延期还本付息切实保护延期贷款的个人征信权益 延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排 阶段性优化房地产项目并购融资政策 优化租房租赁信贷服务 拓宽租房租赁市场多元化融资渠道 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：银保监会中信期货研究所 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：公开资料整理中信期货研究所 6 截至2023年2月14日,银行对房企已披露的意向授信额度已超3.5万亿元，主要签约对象为全国性龙头房企。在“金融十六条”等政策指引下，我国已经有33家商业银行向224家次房企提供了超过3.5万亿元的意向授信额度，包括开发贷、按揭贷、并购贷、供应链融资、保交楼借款等。 授信不等于融资，对房企而言，未来如何保持销售稳定才是公司稳定发展的关键。 各大银行授信额度统计 房企 工商银行 中国银行 农业银行 建设银行 邮储银行 交通银行 招商银行 浦发银行 中信银行 光大银行 民生银行 广发银行 兴业银行 平安银行 浙商银行 万科A √ 1000 √ √ √ 1000 √ √ √ √ √ 金地集团 √ √ √ √ √ √ √ 绿城中国 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 龙湖集团 √ 600 √ √ √ √ √ √ √ √ 碧桂园 √ 600 √ √ √ √ √ √ 美的置业 √ 300 √ √ 200 √ √ √ √ √ 金辉集团 √ √ 中海发展 √ √ √ √ √ √ √ 保利发展 √ √ 华润置地 √ √ √ 招商蛇口 √ √ √ 滨江集团 √ √ √ √ √ 华发股份 √ √ √ 中国交建 √ 越秀地产 √ √ √ √ 新城控股 √ √ 旭辉控股 √ 授信房企数量 12 10 5 8 5 10 3 16 10 10 22 2 10 2 9 授信总额 6550 6000 - - 2800 1200 - 5300 2600 - 300 4400 500 1600 国内贷款依旧承压。4月房企开发资金来源中，国内贷款为1149亿元，同比下滑12.4%（前值6.0%）；1-4月国内贷款累计值下滑10.1%（前值-9.6%）。从资金来源分项看，销售回款受商品房销售修复带动下显著回升，累计同比已实现正增长，而国内贷款在房企信用仍未明显扭转之前，银行的批复依旧较为谨慎。此外，近期商品房销售再度出现拐头，意味着当前房企自身现金流的创造能力再度受限，预计在商品房销售复苏持续性尚未明朗之前，银行针对银行的融资要求依旧严格。 亿元房地产企业开发资金来源：国内贷款 4月国内贷款同比增速显著回落 4月国内贷款同比下滑12.4% %自筹资金：当月同比国内贷款：当月同比销售回款：当月同比 3500 3000 2500 2000 1500 1000 01月02月03月04月05月06月07月08月09月10月11月12月 10% 当月同比 2021年 6.0% 2019年 2022年 2020年 2023年 -12.4% -15.0%-15.0% 5% 0% -5% -10% -15% -20% 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 -50 2019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11 重要提示：本报告难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。我司不会因为关注、收到或阅读本报告内容而视相关人员为客户；市场有风险，投资需谨慎。 资料来源：Wind中信期货研究所7 第一步：银行核定授信。基本流程主要包括授信尽职调查、授信尽职审查、授信审议和审批等环节。 第二步：房企申请融资。银行核定授信方案后，房企可按照约定的授信条件申请具体的融资业务。当前，银行可以住房开发贷款、并购贷款等形式（“第一支箭”），以及投资房企债券等形式（“第二支箭”）为房地产企业提供融资支持。两种形式的融资都要纳入房企的统一投融资授信管理，占用授信额度。房企在使用相应授信额度之前需要对资金使用情况进行上报，银行端为了保证资金的稳定性，明确贷款后的资金流向，若相应项目盈利情况较差，房企批复贷款的可能性将受影响。 住房开发贷款 借款人 合法性及资质要求；财务状况、资信状况良好；在本行开户以加强资金使用监管等 项目 项目开发建设审批手续完整；项目资本金满足银行要求项目区位、土地成本和市场营销情况满足要求；借款人提供合法、有效、价值充足的抵质押等 并购贷款 并购方 资信状况、财务状况良好；并购方与目标企业或目标资产之间具有较高的业务相关度或战略相关性等 用途 用于满足并购方企业以实现收购目标资产，合并或控制目标企业为目的的融资需求；贷款在交易价款中占比不高于60%，期限不超过7年等 房企债券