房地产行业研究周报：需求端获政策支持，贷款利率动态调整机制建立

需求端获政策支持贷款利率动态调整机 制建立 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立 1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态 调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶 段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，执行内容如下： 调整评估期：于每季度末月，评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估 调整评估标准：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季 度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 利率调整幅度及期限：地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。 其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 本次通知是此前相关政策的延续。此前9月29日，人民银行及银保监会曾发布 政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城 市，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利 率下限。本次通知意味着2022年底的房贷利率动态调整机制政策延续，并将持续承托各地需求复苏。 依据通知要求，更多城市将获得房贷利率调整政策利好。依据2022年四季度前两个月及三季度末月70城新建商品房价格数据，2023年一季度可自主调节新发 首套住房贷款利率下限的城市共38个，较2022年四季度增加15个，其中二线 城市13个，三四线城市25个。 从实际表现来看，尽管近期5年期LPR利率并未下调，但实际房贷利率在各地灵活调整背景下保持下行趋势。根据贝壳研究院统计数据，2022年12月首套 房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低，在本次动态调整机制执行后，获益城市比例更高，预计整体房贷利率将进一步下行，支撑各地商品房市场需求回暖。 需求端持续宽松的政策方向确定，若商品房市场复苏持续缓慢，需求端宽松政策有望进一步放宽，关注强二线以上城市四限、首付比例等政策放松变动。 数据追踪（12月26日-1月1日,受跨年影响数据存在波动）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-0.2pct、-0.2pct，一线城市 -20pct，-20pct，二线城市+4pct，+4pct，三线城市+13pct，+13pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-20pct，累计同比-20pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-37pct，成交建筑面积累计同比 +75pct，成交金额累计同比+49pct，土地成交溢价率为0.69%。 城市行情环比：北京（+90pct），上海（+71pct），广州（+24pct），深圳 （+572pct），南京（+111pct），杭州（+118pct），武汉（+118pct）。 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资 信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年1月8日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料股票家数 115 行业平均市盈率 13.56 市场平均市盈率 11.63 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：从2022年房企拿地销售看行业格局变化》2023-01-032、《房地产行业研究周报：销售组成初探：影响购买力的三要素》2022-12-25 3、《房地产行业研究周报：11月销售投资跌幅扩大聚焦政策空间》2022-12-19 内容目录 1.每周一谈：需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立3 1.1需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示9 图表目录 图1：2022年103座城市平均房贷利率及放款周期4 图2：LPR利率（%）4 图3：申万一级行业涨跌幅（%）5 图4：本周涨跌幅前十位（%）5 图5：本周涨跌幅后十位（%）5 图6：房地产行业近三年PE（TTM）5 图7：房地产行业近三年PB（LF）6 图8：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图9：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图10：一二三线城市（30城）累计成交面积同比7 图11：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图12：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图13：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图14：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图15：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图16：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8 图17：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图18：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：70城中2022年三季度及四季度评估符合调整标准城市3 表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）9 1.每周一谈：需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立 1.1需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立 1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调 整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维 持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，执行内容如下： 调整评估期：于每季度末月，评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估 调整评估标准：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 利率调整幅度及期限：地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。 其他情形：其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 本次通知是此前相关政策的延续。此前9月29日，人民银行及银保监会曾发布政 策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市， 自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限。 本次通知意味着2022年底的房贷利率动态调整机制政策延续，并将持续承托各地需求复苏。 依据通知要求，更多城市将获得房贷利率调整政策利好。依据2022年四季度前两个月及三季度末月70城新建商品房价格数据，2023年一季度可自主调节新发首套住房贷款利率下限的城市共38个，较2022年四季度增加15个，其中二线城市13 个，三四线城市25个。 表1：70城中2022年三季度及四季度评估符合调整标准城市 城市 是否符合调整标准 2022年新建商品住宅价格同比（%） 2022年新建商品住宅价格环比（%） 6-8月23城9-11月38城 6月 7月8月9月10月11月 6月 7月8月9月10月11月 天津 √ √ -2.4 -3.5 -4.2 -4.3 -4.1 -4 -0.2 -0.6 -0.4 -0.2 -0.3 -0.6 石家庄 √ √ -3.1 -3.6 -3.7 -4.4 -4.1 -3.2 -0.2 -0.3 -0.5 -0.3 -0.7 -0.2 太原 √ -4 -4.3 -4.5 -4.5 -4.7 -4.9 0.1 -0.4 -0.5 -0.6 -0.4 -0.7 沈阳 √ -2.4 -3.2 -4.2 -4.5 -4.8 -5.1 0.1 -0.4 -0.8 -0.3 -0.6 -0.7 大连 √ √ -1.5 -2.2 -3 -3.7 -4.6 -4.9 -0.3 -0.1 -0.2 -0.5 -1.2 -0.5 哈尔滨 √ √ -6.8 -7 -7.2 -7.5 -7.8 -8 -0.6 -0.2 -0.5 -0.8 -0.6 -0.9 长春 √ -0.7 -1.2 -1.3 -2.3 -3.1 -3.5 -0.7 -0.3 0.2 -0.7 -0.7 -0.8 福州 √ -0.4 -0.3 -1 -1.8 -2.1 -2 0.3 0.4 -0.5 -0.7 -0.5 -0.3 厦门 √ -0.6 -1.4 -2.4 -3 -3.9 -3.6 0.5 -0.4 -0.6 -0.3 -0.7 -0.2 郑州 √ -3.4 -3.6 -3.8 -3.8 -3.8 -3.6 -0.2 0.3 -0.4 -0.3 -0.5 -0.4 武汉 √ √ -2.9 -3.7 -5.3 -6.1 -6.4 -5.8 -0.4 -0.2 -1.3 -0.9 -0.6 -0.2 南宁 √ -0.8 -2 -2.3 -2.5 -3 -3.5 0.1 -1 -0.7 -0.6 -1 -0.6 贵阳 √ -1.3 -2.1 -2.2 -2 -2 -1.6 -0.2 -0.3 -0.1 0 -0.4 -0.8 昆明 √ -2.9 -2.8 -2.8 -2.7 -2.7 -2.5 -0.2 -0.5 -0.4 -0.6 -0.8 0.2 兰州 √ √ -3.3 -4.2 -5 -5.5 -5.8 -5.5 -0.5 -0.6 -1 -0.9 -0.4 -0.1 包头 √ -3.7 -4 -4.7 -5.1 -4.8 -4.7 -0.4 -0.1 -0.6 -0.7 0 -0.3 唐山 √ -2.3 -1.8 -1.7 -1.4 -0.8 -1.3 -0.7 0.2 -0.6 -0.4 -0.2 -0.7 秦皇岛 √ √ -6 -6.4 -6.4 -6.5 -6.4 -6.3 -1 -0.6 -0.5 -0.7 -0.7 -0.3 丹东 √ -2.4 -3.5 -4.1 -4.8 -5 -4.9 0 -0.8 -0.4 -0.5 -0.1 -0.1 吉林 √ -0.4 -1.9 -2.8 -3.2 -3.2 -3.3 0.1 -1 -0.7 -0.6 -0.3 -0.5 锦州 √ -0.6 -1.1 -1.6 -2.4 -3.6 -3.3 0.2 -0.2 -0.3 -0.3 -0.9 -0.2 牡丹江 √ -2.9 -2.6 -2.9 -2.3 -2.9 -3.3 0.3 0.2 0.1 -0.1 -1.1 -1 无锡 √ 1.6 0.4 0.5 -0.4 -1.2 -1.2 0.2 -0.4 0.4 -0.4 -0.8 -0.3 徐州 √ 0 -0.2 -0.7 -0.5 -0.8 -1.1 0.5 0.1 -0.4 -0.1 -0.5 -0.5 扬州 √ -4.2 -4 -4.3 -4.4 -4.4 -3.9 -0.3 0.8 -0.3 -0.5 -0.4