“重估中国”系列报告：房地产链的“起”与“落”

房地产与宏观经济的演变与影响

房地产链条及其对经济的影响

1. 链条结构：房地产产业链条长、影响范围广，横跨39个国民经济部门，涉及从建筑到服务等多个领域。
2. 行业关联性：建筑业与工业部门的关联度较高，体现在对原材料和设备的大量需求上；而房地产业更多与服务业部门相连，特别是金融、租赁和商务服务。

近年来影响的演变

1. 财政与金融贡献：尽管房地产对财政和金融体系具有重要支撑作用，但近年来其对地方财政的贡献开始趋于平缓，土地出让收入增速放缓甚至出现下滑。
2. 经济贡献率：房地产链对GDP的贡献率有所下降，从过去的12%左右降至目前的5%以下。
3. 就业情况：房地产建筑领域的就业人数呈现下降趋势，而房地产业的就业人数则保持稳定增长。

经济驱动逻辑与行业驱动逻辑的变化

1. 经济驱动逻辑：随着消费对经济增长的贡献提升，第三产业扩张加快，与房地产链的关联增强；同时，与第二产业的联系逐渐减弱。
2. 行业驱动逻辑：房地产链内部结构调整，房地产开发活动的趋势性走弱，金融监管加强也促使行业结构发生转变。

大周期下的挑战与机遇

1. 传统业务面临的“天花板”：受地产大周期下行和人口结构调整影响，传统住宅业务增长受限。
2. 服务化转型的机遇：城市更新、产业升级和老龄化驱动下，房地产服务需求激增，为行业转型提供了广阔空间。

风险提示

• 政策效果不及预期，行业风险加剧。
• 疫情反复可能对经济和房地产市场产生负面影响。

结论

房地产行业在经济中的地位虽然有所削弱，但其对财政、金融、就业等方面的贡献仍然显著。面对大周期下行、人口结构变化等挑战，房地产行业正经历从传统业务向服务化转型的过程，以适应新的经济环境和发展趋势。同时，行业需关注政策风险和疫情不确定性带来的潜在影响，以稳健策略应对未来的挑战。