地产城市观察之杭州：市场与存续主体

地产城市观察之杭州：市场与存续主体 YY团队2023/5/12 摘要 G20峰会的召开和亚运会的承办带动了杭州市基础设施建设，为杭州带来了大量新增购房需求。自2014年全面取消楼市限购以来，杭州房地产便进入了 高速增长阶段，增速超越全国水平。但随着疫情和地产寒冬的到来，2022年杭 州商品房销售额同比下降31.22%，在政策影响下波动较大。具体来看，22年杭州新房和二手房销售表现有如下特征： （1）供需格局逆转：成交下降明显，“供不应求”的紧俏局面扭转为小幅 “供过于求”；年末在政策利好的刺激下出现翘尾。2023年初行业回暖，1-2月供应和成交同比均大幅上涨。 （2）去化周期先升后降：以5.17新政为去化周期最高点，限购松绑带来 的大量购房需求；2023年初去化周期4.7个月，低于其它重点城市，杭州市场有望率先全国市场回暖。 （3）成交均价稳中有升：价格同比涨幅持续收窄，6月和12月伴随着政 策带来的购房需求迎来小幅度的价格高峰；成交套总价整体上移，刚需产品表现疲软，改善需求成市场主流。2023年2月的成交价格同比涨幅处于历史高位。 （4）区域分化局面明显：一二环线成交坚挺，第三环线持续萎靡；郊区为 杭州住宅市场的供应主力，核心区市场韧性高，成交占比持续扩大；越靠近核心区、越贵去化越有保证，发展中板块人气被摊薄现象明显。 （5）二手房深度调整：“ABC单”的退出和亚运延期挤出了二手房的泡 沫，年初二手住宅量价齐跌，5.17新政后逐渐筑底走量，价格趋稳；2023年2 月二手房成交已回到历史高位水平。 在大环境如此艰苦的背景下，杭州土地市场表现健康，量增价稳，溢价率处于十年来的历史低位；分区域来看，非主城区是土拍市场的主力，成交占比高达74.1%；参拍房企仍以杭州本土龙头房企和城投背景平台为主，国央企背景的品牌房企也参与其中。 结合注册地、实控人、销售排名、拿地等因素综合考虑，共挑选出尚有存 续债、且土储聚焦于杭州的样本房企8家，其中含5家城投平台。从评级分布、股权结构、资产规模与盈利能力及债务视角四个方面进行了横向对比： （1）评级分布：投资级占比63%，YY评级均匀分布在3~7-； （2）股权结构：国有企业占比达75%，以市级和区级国资实控居多； （3）资产规模：头部尾部、民企国企分化明显；千亿以上资产房企共4 家，规模最小不足300亿； （4）盈利能力：国资系经营能力普遍较弱，民企盈利相对更优。3家企业营收超过百亿，4家处于亏损状态。 （5）债务负担：债务规模大，样本房企踩线率水平为63%，偿债负担较重，需警惕偿债压力以及引起的估值波动风险。 最后，我们筛选绿城房产、滨江集团、杭州地铁进一步对比： 经营层面，滨江集团和杭州地铁的销售拿地多集中于区域内，其中杭州地铁以地铁周边建设为主，绿城相对分散但杭州仍是销售主力，且毛利率跌幅远 低于另外两家。 财务层面，三家企业净负债率均低于红线标准，且逐年走低，绿城房产近三年平均净负债率仅为50%；结构方面，三家公司非标占比较低均在10%以 下，融资成本可控。 整体看，杭州楼市受政策影响较为明显，核心区域需求表现坚挺，新房与二手房价倒挂使得郊区销售承压，需关注亚运会举办后的市场后劲不足与板块间持续分化问题。区域内国资房企股东背景的良好支撑保障再融资进行，但盈利整体较弱，且负债较重造成估值分化也需谨慎看待。 如需全文或交流，请了解机构付费服务，联系人微信：