房企奔赴代建，“活下去”才能“活得好”

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5 中国房地产 2023年5月 研报 房企奔赴代建，“活下去”才能“活得好” 当前H股、A股上市房企年报披露工作已陆续结束。回顾2022年各大房企财报表现，虽然地产业务表现乏善可陈，但代建一词却成为各大房企高管口中的高频词，代建业务凭借其低杠杆、高盈利、逆周期的特性，正逐步成为目前部分房企努力打造的第二增长曲线。 绿城、建业代建规模遥遥领先，旭辉等新军突起表现亮眼 虽然当前代建业务已成为各大房企争相布局的新蓝海市场，但目前实现分拆上市的代建企业数量仍仅有绿城管理及中原建业两家。该两家代建企业凭借抢先上市的先发优势，在规模上已发展到了行业前列。 作为“代建第一股”的绿城管理，截至2022年底，代建项目已覆盖120个城市， 合约项目建面首次突破1亿平米，较2021年增长19.8%至1.014亿平米；代建项目整体 可售货值6510亿。而中原建业2022年底的在管建面也达到了3171万平米，较2021年增长了2.38%。虽然绿城管理与中原建业的业务规模在诸多代建企业中遥遥领先，但其他代建企业也在加速布局、缩短差距，目前在管或累计签约面积超千万平方米的还包括有金地、碧桂园、旭辉等。 其中值得注意的是旭辉建管，不同于金地2006年开始布局代建，以及碧桂园超过7 年的代建布局经验，旭辉集团于2021年才成立代建板块。但后来者居上，截止2022年 末旭辉建管累计在管项目超50个，累计在管总建面超1000万平方米。 而同样与旭辉作为代建行业新军的，还包括有出险房企世茂集团、华夏幸福、阳光城、中梁控股以及“民企师范生”龙湖集团等等。其中除了世茂集团是于2021年布局 代建行业外，其余四家均于2022年才加入到代建行业。其中华夏幸福旗下的幸福安基表现突出，成立不到一年时间内，2022年内就签订7个正式协议，3个框架协议，签约面积353万平米、合同总额超过1亿元。此外龙湖龙智造2022年也大概获取了28个项 目，建面超过了600万方。 表：近期部分房企布局代建业务披露情况 企业名称 代建布局情况 绿城中国 以绿城品牌销售的代建管理项目，于2022年度累计取得合同销售面积约587万平方米，合同销售金额约人民币875亿元。于2022年12月31日，绿城管理已覆盖120城，合约总建筑面积10,140万平方米，在建面积约4,720万平方米，2022年归母净利润达人民币7.45亿元，同比增长31.7%。 建业集团 2022年，中原建业新签代建项目30个，新增合约建筑面积336.71万平方米。其中，在管项目的合约销售金额213.17亿元，合约销售建筑面积349.84万平方米。截至2022年12月31日，中原建业在管项目266个，在管项目建筑总面积约3171万平方米。 金地集团 截至2022年末，金地集团代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1,832万平方米，其中住宅签约面积1,196万平方米，商办签约面积195万平方米，政府代建面积439万平方米，住宅项目累计可售货值超1,280亿元。 碧桂园 碧桂园布局代管代建市场已经超过7年，累计承接项目超150个，累计在管面积近1300万平方 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/5 米。自2022年以来，公司共计获取5个新项目，预计货值85亿元。 华润置地 2022年，华润置地旗下的建筑施工、代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务营业额人民币182.7亿元（含集团内业务），其中，代建代运营营业额人民币10.4亿元。 招商蛇口 2022年招商蛇口获得了58个代建项目，通过代建业务，获得43万平方米的物业管理面积，同 时还新储备增加近100万平米的轻资产运营面积，包括产业园、商业、物业管理，还有会展等业态。 龙湖集团 2022年龙智造大概获取了28个项目，超过了600万方。 旭辉控股集团 2022年，旭辉建管实现新增管理项目47个，新增管理总建面超900万平方米，在售项目超10个，累计销售额超50亿元。截止2022年12月底，旭辉建管累计在管项目突破50个，累计在管总建面超1000万平方米。 金科股份 2022年代建项目实现销售金额超49亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约600万平方米，代建储备货值约500亿元，其中一二线城市项目占比52%。 中交地产 2022年度签约销售面积8.77万平方米，签约销售金额13.63亿元。 信达地产 2022年代建项目销售面积8.15万平方米，代建项目销售金额57.8亿元。截至2022年12月31日，储备项目计容规划建筑面积229.44万平方米，其中代建项目51.85万平方米。 朗诗绿色管理 2022年新增24个项目，22个为开发代建服务项目，代建服务合同金额同比增长21.2%；新增代建项目可售面积约229.6万方，可售货值约人民币409.2亿元，同比增长58.2%。截止2022年底，由朗诗代建及小股操盘的项目共计96个，总可售面积约503.8万平方米，预计可售货值约达931.2亿元。 仁恒置地 2022年代建业务销售金额96.0亿元，较去年同期下降47.0%；代建销售面积18.1万平方米，同比下降52.0%。 卓越集团 截止2022年，卓越代建业务版图涉及大湾区、华东、中西部三大片区，布局包括深圳、珠海、东莞、中山、上海、长沙、重庆、成都8个核心城市，代建服务有18个项目，含综合体、商办项目4个，住宅、公寓项目14个。 华夏幸福 幸福安基业务报告期内签订7个正式协议，3个框架协议，签约面积353万平米、合同总额超过1亿元，标志着“代建+保交楼”“产业代建”等独特模式已走通；幸福安家业务报告期内签约项目4个，并在南京等非环京地区取得市场化突破。 世茂集团 2022年核心经营指标实现突破，总体规模得以持续增长，布局全国16省48市，2022年新进17个城市，新增货值近200亿，新增管理面积约300万方；项目类型也日益多元化，成功涉足高端养老院、国家级康养旅游区等代建服务。 宋都股份 2022年，根据合同签订口径，公司已签下7单代建项目，合同面积为60.83万平方米，截至目前累计代建项目合同口径为342.53万平方米。公司代建项目（含已竣工）已覆盖杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善、宁波六个浙江省内地区。 联发集团 联发代建已完成超500万㎡建设规模，筹建和在建项目超350万㎡。 数据来源：企业年报、CRIC 市场变化下代建业务营收放缓，应收账款账龄及坏账规模增长 虽然代建行业相比地产销售具备逆周期、低杠杆、高盈利的优势，但从目前已上市绿城管理及中原建业披露的业绩情况来看，在行业下行以及疫情影响的背景下，两家代建企业仍受到了不同程度的影响。 从营收规模来看，中原建业实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，营业 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/5 收入的大幅下滑主要由于销售规模的减少。由于中原建业业务范围主要集中河南区域，而随着2022年河南销售市场低迷以及疫情反复影响，中原建业的销售额规模大幅下滑47%。此外全国化布局的绿城管理同样受到影响，2022年实现营业收入26.56亿，同比增长18%，增速较去年的24%有所放缓。 值得注意的是，2022年两家企业均加大了坏账计提准备，绿城管理预期信贷亏损模式下的减值亏损（扣除拨回），从2021年末的1108.3万元，提升到了2022年末 的2251.6万元。而中原建业贸易及其他应收款项和合约资产的减值亏损，也从2021年 末的1548.2万元，提升到了2022年末的3663.3万元。坏账计提增加一方面是由于亏损率的提升，一方面是由于应收账款账期的延长。 根据减值评估的财务附注显示，绿城管理超180天的贸易应收款占比从2021年的21%上升至36%，其中超一年的平均亏损率提升两个百分点至21%；而中原建业超6个月的贸易应收款也从2021年的27%上升至33%，其中超一年的平均亏损率更是从39%提升到58%。可见，在行业下行的大背景下，代建业务同样有着坏账规模增加以及帐期时长增长的风险。事实上，绿城管理作为行业第一股，有着央企背景，在具有较高谈判力的情况下，都不可避免产生坏账。对于民营房企，出现坏账的情况或更加严重。 账面总值 2022年 2021年 平均亏损率 贸易应收款项 平均亏损率 贸易应收款项 绿城管理 180天内 5.87% 13141 5.88% 10577 180至365天 6.34% 4206 7.98% 1274 365天以上 21.00% 3222 18.99% 1581 中原建业 3个月内 5.30% 10009 3.40% 13090 3个月至6个月 10.80% 3187 7.20% 2941 6个月至1年 31.60% 2470 21.70% 4668 超过1年 57.50% 3908 38.90% 1294 表：绿城管理及中原建业贸易应收款减值评估情况（万元） 数据来源：企业年报、CRIC 纯代建模式面临两难境地，优质项目拓展难度加大 此外，由于代建具备轻资产的业务特点，虽然带来了高盈利的同时，利润体量也往往较少。如2022年中原建业的净利率为50.1%，同比下降了9.1个百分点，但仍然达到了50%以上，保持较高水平。而绿城管理由于使用合作代建的模式，虽然成本计入方式不同，但净利率仍维持在27.7%。但从利润规模来看，2022年绿城管理实现净利润7.35亿，而中原建业更是仅有3.03亿元，与重资产性质地产开发的利润规模相比并非同一个量级。 另一方面，当前无论是城投项目还是纾困类项目往往都需要资金的支持，轻资产的 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/5 纯代建模式与这一现状并不匹配，而额外的资金投入又意味着杠杆及市场风险的增加。在2022年的业绩会中，绿城管理就曾表示“城投公司的开工率比重偏低，其中最后一个原因，实际上也是缺钱”，“绿城管理是一个轻资产公司，为了隔离投资类的风险，是绝对不加财务杠杆，也就是不出资的。但是实际上纾困类企业最缺的是钱，所以我们在这个过程当中就会产生不匹配。”对绿城管理而言，解决办法是通过寻找外部金融机构或金融资源，给遇困项目提供流动性支持。而对于那些并不具备外部金融资源的代建企业而言，则更加面临两难境地。事实上，在当前环境下，代建项目并不难找，但优质的代建项目却是凤毛麟角。 图：绿城管理及中原建业历年归母净利润（亿元） 数据来源：企业年报、CRIC 总体来看，代建是未来行业的机会点，但也绝对不是一门容易做的生意。对于 房企而言，我们建议还是要从产品力、品牌力、以及操盘、营销、项目管理、资源整合、综合业态开发等各方面出发，苦修内功，形成自己的差异化竞争优势，这样才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/5