房地产：房企机会来了！代建新签约首次突破一亿平

房企机会来了！代建新签约首次突破一亿平 一、政策：均与政府代建相关 2022年，代建行业规范政策陆续出台，为代建行业更加规范、良性健康发展提供有力支持。从时间来看，代建相关政策主要于下半年密集发布。从发布城市来看，目前主要分布于存量市场和城市更新需求较多的城市，如深圳市和东莞市全年均发布代建相关政策2个。 当前，代建政策依旧为与政府代建相关，尚未有商业代建相关政策出台，相关内容主要体现在以下几个层面。其一，完善代建企业名单库。如昆山市为代建 企业名录库扩容，新增代建企业。其二，颁布代建制度，使代建政策更适合后期 市场发展需求，利于投资项目的高质效达成。如济南市新增投资项目代建制管理办法，更加规范代建相关制度；东莞市颁布政府投资建设项目代建制管理办法， 提升政府投资项目效益。其三，明确代建工作流程及相关细则，进一步提高区域 代建管理标准化水平。如厦门市颁布《代建工作规程》，该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白；东莞市颁布项目代建管理费总额控制数费率计提办法，明确代建费率计算办法。 表：2022年部分代建政策梳理 序号 时间 区域 政策 重点内容 1 2022.1.25 昆山市 《关于公布昆山市政府投资项目代建单位名录库新增代建单位名单的通知》 将昆山高新置业发展有限公司新增纳入昆山市政府投资项目代建单位名录库。 2 2022.2.24 湖南省 湖南省发展和改革委员会关于公布2021年度湖南省政府投资项目代建单位监管评价结果的通知 湖南省将依据评价结果更新代建单位名录库信息，并将有关评价结果作为2022年度代建单位招标评分依据。 3 2022.5.26 济南市 《济南市政府投资项目代建制管理办法》 为进一步深化投资体制改革,提高政府投资项目管理水平和投资效益，济南市就代建单位管理、职责分工、资金管理等多项制定详细管理细则。 4 2022.6.7 东莞市 《东莞市政府投资建设项目代建制管理办法》 规则的颁布，有利于东莞市健全政府投资管理体制，充分利用社会化专业技术和管理力量，完善政府投资建设项目代建制管理模式， 创新体制机制，提升市政府投资建设项目的建设管理水平和投资效益。 5 2022.7 厦门市 厦门发布《代建工作规程》 规程分为通用篇和房建、路桥、市政公用、港工、水利、海洋、园林绿化7个专业篇，详细规范了企业管理以及项目的前期、实施、验收、交付、协调、风险、信息、采购、合同等管理体系，作为代建企业的工作标准和建设单位及有关部门的管理依据，从质量、进度、投资、安全生产、文明施工、维修保养等方面提升项目代建管理水平、强化质量保证,该规程填补了国内综合性代建管理地方标准的空白。 6 2022.9.17 宿迁市 《关于印发宿迁市2022年度市本级政府投资代建项目计划（第二批）的通知》 项目涉及路桥、会展服务中心、医院等。 7 2022.9.23 韶关市 《韶关市曲江区人民政府投资非经营性项目代建管理办法》 管理办法对建设主体、建设管理模式、实施主体职责等多项进行了规范。 8 2022.10.23 深圳市 《深圳市罗湖区政府投资项目代建制管理办法》 管理办法对代建范围、代建单位确定、组织实施方式、考核及奖惩等做出了规定。 9 2022.10.31 深圳市 《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》 意见指出，考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。 10 2022.11.4 东莞市 《东莞市政府投资社会代建项目代建管理费总额控制数费率计提办法》政策解读 新增“项目建议书批复后代建、可行性研究报告批复后代建以及概算批复后代建的代建管理费分别按全过程代建管理费的90%、80%、70%进行计取”等多项条款。 11 2022.11.13 龙泉市 《龙泉市政府投资项目代建制管理办法》 管理办法对代建职责分工、代建程序、资金管理、代建费等做出了规定。 资料来源：中指研究院整理 二、规模：首次突破一亿平，集中度有所上升 1.新签约规模 首次突破一亿平方米，保持快速增长。2022年，预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米，首次突破一亿平方米，较2021年同比增长 11.3%，依旧保持较快增长速度。 图：2018-2022年房地产代建新签约项目面积与增长率情况 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2018年2019年2020年2021年2022年 新签约项目建筑面积（万平方米） 增长率 2.市场集中度 2022年，从代建新签约项目建筑面积来看，预计前5企业所占市场份额为 图：2018-2022年房地产代建新签约项目前五企业市场集中度 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 前五企业占比 58.6%，较2021年上升5.4个百分点。2022年，入局代建领域的企业持续增多，导致行业竞争加剧，头部企业为获得领先优势加速发展，通过探索“项目纾困”、资本代建等新的业务发展模式和寻求在产业园、写字楼等新赛道突破获取大量项目，表现突出。 三、典型房地产代建企业：头部企业探索新业务模式，多家 房企入局代建领域 头部企业通过探索“项目纾困”、资本代建等新业务发展模式，拓展代建领域。随着代建竞争加剧，头部代建企业积极探索新业务模式，如绿城管理携手金 融机构落地资本代建、介入“项目纾困”等探索新的发展模式，2022年落地奥园广州云和公馆等项目，为其业绩提供有力支持。中原建业与多个城市城投平台及国企达成战略合作，积极拓展政府代建领域。 多家房企入局代建领域，且发展迅猛。2022年，龙湖、中梁和华夏幸福均成 立代建公司，进军代建业务，其中，龙湖龙智造成功签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目；幸福安基中标沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米，发展势头迅猛。 表：2020年以来成立代建平台的房企及业务表现情况 企业名称 代建平台 成立年份及业务表现 中交地产 中交管理 2020年成立，联手信达地产合作房地产纾困类代建业务。 世茂集团 世茂管理 2021年成立，签约江苏连云港灌南、宝鸡中华如意城等代建项目。 旭辉集团 旭辉建管 2021年成立，2022年新增管理项目47个，新增管理总建面超900万平方米。 龙湖集团 龙湖龙智造 2022年成立，签约重庆江北、中铁城投天府新区等项目。 中梁控股 中梁建管 2022年成立。 华夏幸福 幸福安基 2022年成立，中标沈阳市代建保交付项目、廊坊片区综合开发代建项目共计252万平方米；分别在无锡梁溪、河南平顶山和祥符拓展产业园轻资产运营项目3个。 数据来源：中指院综合整理 三、未来趋势：政府代建前景广阔，新赛道获突围机遇 房地产代建是当前倡导的新发展模式的重要方向。房地产行业旧有的高负债、杠杆周转发展模式难以为继。2021年12月中央经济工作会议首次提出要“加强预期引导，探索新的发展模式”。2022年3月《政府工作报告》指出，探索新的发展模式。2022年12月中央经济工作会议指出，推动房地产业向新发展模式平 稳过渡。房地产代建具有轻资产、低负债、抗周期等特点，是新发展模式的重要形式之一，日益受到房地产企业青睐。 政府代建前景广阔。保障性住房、老旧小区改造等均为政府代建提供了广阔 的空间。具体来看，“十四五”时期，全国初步计划投资建设筹集保障性租赁住房近900万套（间）；改造老旧小区1.6亿平方米。 地方国企、城投公司积极拿地，为代建提供更多机会。根据《2022年中国房 地产企业拿地排行榜》显示，地方城投公司托底拿地明显，按面积TOP100拿地企业中，有地方城投公司71个，是2021年同期的3倍多；拿地金额TOP100企业中，地方城投占比16.4%，较上年同期增加13.7个百分点。城投公司拿地后入市率较低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。 “项目纾困”为资本代建提供更多机遇。2021年下半年以来，房地产行业 进入调整期，房企债务违约、项目延迟交付等问题频发，“保交楼”成为2022年政府工作的重中之重。一方面，“项目纾困”为房地产代建提供了更多空间；另一方面，当前“项目纾困”手段多样，其中，以政府、金融机构和房企三方合力的模式较多。该模式下，金融机构入局，又为资本代建提供了更多的发展空间和借鉴经验。 新赛道获得突围机会。面对竞争加剧的房地产代建行业，部分代建企业在新 赛道寻求突围，一方面，持续加大在保障房等政府代建领域签约力度；另一方面，利用自身优势，在写字楼、商业综合体、产业园等领域获取新机遇。