公募基础设施REITs专题报告：REITs市场方兴未艾，发展蓝图徐徐展开

2021年6月我国公募REITs靴子落地，万亿蓝海市场正式扬帆起航。经历近两年的发展，REITs市场已初具规模，税收优惠、扩募等重磅利好政策的发布以及行业试点范围的进一步拓展，表明我国REITs试点工作取得了阶段性成效。同时公募REITs落地至今，为首批投资人实现了可观的投资收益与分红回报，虽然受疫情等因素影响出现过扰动和回撤，但短期波动是市场长期成熟必经之路，对于基本面优质的项目而言，回调即机遇，可关注长期布局机会。展望未来，我国REITs市场有望在发展过程中为投资者实现价值，成为具备国际影响力的标杆性市场。 截至2023年4月末，我国REITs市场共有27只已上市的公募REITs产品，总发行规模为908.92亿元，总市值 规模为906.26亿元，累计已分红37.38亿元。资产类型方面，共涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保以及能源六大类。二级市场方面，我国公募REITs在问世初期市场交投活跃、溢价明显，其后在2022年疫情冲击、股债市场大幅波动等不利影响下经历回调，截至2023年4月末，REITs加权价格指数收于106.57点，位于上市至今14.50%的历史分位数水平，表明市场已调整至历史低位，投资配置性价比在逐步显现。 展望未来，国内REITs底层项目类型将持续丰富，多元化扩容也会为投资者带来更多配置选择；参与国内公募REITs市场的投资者将进一步丰富，多元投资者结构也会提升配置交易策略的多样性；更加完善的市场交易机制、便捷的交易渠道以及强有效的市场监管将推动REITs市场的交易效率更高；符合我国REITs市场特点的专有法规制度安排有望落地；市场各方参与主体的专业度将不断提升，市场环境成熟度稳步增加。 围绕对中国REITs市场未来迈向高质量发展的美好愿景，本文从以下五个方面对多维度完善REITs市场建设提供可参考的方向与视角：第一，不断推陈出新，丰富REITs市场资产类型；在项目储备方面可以持续推动私募REITs以及Pre-REITs市场的发展，对公募REITs市场形成稳定的资产来源；资产扩容方面可以在推动常态化发行的同时进一步拓展行业试点范围，并加快推进酒店、写字楼等商业不动产参与REITs试点；在衍生品类方面可以适时推出实时REITs指数并鼓励机构发行指数型产品，促进更多专业机构积极投资和配置REITs。 第二，鼓励各方积极参与，形成多元化投资者结构；一方面丰富REITs管理环节中的参与主体，建议考虑将信托公司等专业机构以ABS管理人角色纳入到REITs的管理链条中；另一方面多元化投资者结构，在法规制度上明确养老金等配置型资金投资REITs市场的相关要求，并明确REITs的投资认定，鼓励普通公募机构投资者参与其中。 第三，匹配建设基础设施，提高市场化交易效率；市场高效运转需要必要的技术和运营支持，通过完备的研究交易系统、完善的市场交易机制、综合全面的数据供应以及专业多元的研究机构，多方协力提高市场化交易效率。 第四，循序渐进，进一步完善我国REITs体制框架；我国REITs政策体系已完成初步构建，仍有待明确、待细化部分，建议加快REITs专项立法，明确REITs法律地位，细化发行、交易、信息披露、退市监管等环节法规制度。 第五，加强各参与方专业性教育，打造成熟市场环境；建议监管机构、管理机构、运营机构、销售渠道多方协作，通过定期举办研讨交流会、高频线上线下推送普适性信息资料等方式强化个人投资者教育；对于机构投资者而言，可以利用产业端或金融端资源优势提高自身专业性。此外，还可探索设立中国REITs协会促进各方交流。 REITs相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击等导致项目估值波动；基金治理等风险。 内容目录 第一部分：中国REITs市场发展现状与展望3 1.1中国REITs市场概况3 1.2中国REITs市场展望5 第二部分：多维度完善中国REITs市场建设6 2.1不断推陈出新，丰富REITs市场资产类型6 2.2鼓励各方积极参与，形成多元化投资者结构8 2.3匹配建设基础设施，提高市场化交易效率10 2.4循序渐进，进一步完善我国REITs体制框架10 2.5加强各参与方专业性教育，打造成熟市场环境11 风险提示13 图表目录 图表1：C-REITs具备的优势特征3 图表2：C-REITs上市以来的市值规模变化（单位：亿元）4 图表3：C-REITs各类型发行规模分布情况（单位：亿元）4 图表4：C-REITs各类型发行数量分布情况（单位：只）4 图表5：REITs加权价格指数走势及平均成交额变化情况5 图表6：不同行业类型REITs加权价格指数走势5 图表7：27只上市公募REITs二级市场表现5 图表8：C-REITs市场发展方向展望6 图表9：美国各类型REITs数量分布情况7 图表10：新加坡各类型REITs数量分布情况7 图表11：“958号文”与“236号文”提出的公募基础设施REITs试点行业7 图表12：指数化投资参与REITs板块的优势8 图表13：27只已上市公募REITs的网下投资者配售金额结构统计8 图表14：保险资金认购公募REITs份额统计9 图表15：27只公募REITs上市以来日均换手率与日均成交量（万份）分布10 图表16：政策密集出台积极支持公募基础设施REITs11 图表17：公募基础设施REITs产品特点12 REITs作为区别于股债等大类资产的一类创新型投资品种，具备投资门槛低、分红比例高、现金流稳定等多重投资价值，是投资者参与不动产投资的重要金融工具。2021年6月首批9只公募REITs上市标志着我国这一万亿蓝海市场正式扬帆起航，经历近两年的发展，我国公募REITs市场已初具规模，同时税收优惠、扩募等重磅利好政策的发布以及底层资产行业试点范围的进一步拓展，意味着REITs试点工作取得阶段性成效。展望未来，国内REITs底层资产类型将进一步丰富，投资者结构有望更加多元，市场化交易将伴随估值定价体系的完善而更加有效，REITs市场体制框架将持续完善，并且更具专业化的市场参与主体有望带动市场环境趋于成熟，我国REITs市场将迈向纵深发展，未来可期。 1.1中国REITs市场概况 中国公募REITs的属性特征与投资价值 REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式募集投资者的资金，以能够产生相对稳定收益的不动产为投资标的，并借助专业团队经营管理，以标的不动产产生的收益为主要收入来源，并且将绝大部分收益分红给投资者的一种信托基金。 作为区别于股债等大类资产的一类创新型投资品种，REITs具备多重对投资者而言较有吸引力的属性特征与投资价值：（1）首先我国公募REITs投资门槛较低，为普通投资者参与我国不动产投资以及分享基础设施资产发展红利提供了便利途径。（2）相比于直接参与实物不动产投资的方式，公募REITs这类金融产品由于以公开透明化的形式运作，在信息披露要求方面与上市公司近似，能够有效缓解各类投资者参与这一市场的信息不对称问题；同时相比于直接参与实物不动产投资，由于REITs份额可在二级市场流通交易，对应的流动性相对更高。 （3）目前我国《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中明确规定应当将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，并且分配次数每年不得少于1次，同时监管对申报项目均有分派率或IRR方面的下限要求，因此较高的分红水平一方面是REITs的核心收益来源，另一方面也是REITs这类资产吸引投资者的一大突出优势。（4）由于REITs持有的底层资产为不动产，叠加前述持续稳定的分红收益以及有增值潜力的回报使其在长期视角下的抗通胀属性突出。（5）我国公募REITs发行上市以来，作为一类独立的资产类别，完善了国内大类资产的图谱，并且现有REITs覆盖的行业类型众多，能够为投资人提供多元化资产配置选择的同时，较好地分散风险，优化组合配置。 图表1：C-REITs具备的优势特征 来源：国金证券研究所；注：C-REITs代表中国REITs，下同 公募REITs市场当前数量与规模分布 我国公募REITs市场正式起步于2020年4月，证监会与发改委联合出台《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，表明我国公募REITs试点工作拉开帷幕；2021年6月首批9只公募REITs于沪深交易所发行上市，至此中国REITs市场的发展迈出关键一步。截至2023年4月末，我国REITs市场共有27只已上市的公募REITs产品，总发行规模为908.92亿元，总市值规模为906.26亿元，其中共21只REITs已进行收益分配，累计分红金额为37.38亿元。 图表2：C-REITs上市以来的市值规模变化（单位：亿元） 来源：Wind，国金证券研究所；注：数据统计截至2023年4月末 经过近两年的发展，我国公募REITs市场已逐步开启常态化发行的道路，底层基础设施资产共涉及产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、高速公路、生态环保以及能源六大类型，其中在发行规模方面，高速公路类型REITs居首，规模合计超过400亿元，其次是产业园区和能源类型，对应发行规模均超过100亿元；在数量分布上，产业园区和高速公路两大类型下涵盖的REITs数量较多，其余类型则在2-4只范围。 图表3：C-REITs各类型发行规模分布情况（单位：亿元）图表4：C-REITs各类型发行数量分布情况（单位：只） 来源：Wind，国金证券研究所；注：数据统计截至2023年4月末来源：Wind，国金证券研究所；注：数据统计截至2023年4月末 公募REITs二级市场表现 我国公募REITs自2021年6月上市至今，整体经历了“冲高回落→震荡型牛市→趋势下行”的行情走势，在问世初期市场交投活跃、溢价明显，其后在2022年疫情冲击、股债市场大幅波动等不利影响下经历回调。 本文基于27只已上市公募REITs收盘价涨跌幅及对应流通市值构建REITs加权价格指数（新REIT于上市第六个交易日开始计入指数，指数基期为2021/6/25，取值100），截至2023年4月末，REITs加权价格指数收于106.57点，位于上市至今14.50%的历史分位数水平，表明市场已调整至历史低位，投资配置性价比在逐步显现。分类型来看，仓储物流、产业园区类型REITs的二级市场累计回报相对靠前，而高速公路、保租房类型REITs回调更为充分，可以关注和把握反转后的拐点机会。 图表5：REITs加权价格指数走势及平均成交额变化情况图表6：不同行业类型REITs加权价格指数走势 来源：Wind，国金证券研究所；注：数据统计截至2023年4月末来源：Wind，国金证券研究所；注：数据统计截至2023年4月末 现阶段我国公募REITs底层基础设施资产均较为优质，叠加产品的稀缺属性使得REITs认购发售期间均供不应求，较低网下配售与公众配售的获配比例，以及REITs上市首日相对亮眼的涨幅，均体现出各类型投资者对REITs产品的参与热情。从27只已上市公募REITs产品的二级市场表现来看，不同REITs受投资者配置偏好以及持有人结构差异等因素影响，收益及流动性表现有所分化，但多数REITs上市以来实现了正回报，部分REITs累计价格回报超过20%，具备一定的赚钱效应；此外，27只REITs上市以来日均成交量为338万份，日均换手率为1.8%。 代码上市日期 基金简称 博时蛇口产园REIT东吴苏园产业REIT红土创新盐田港REIT平安广州广河REIT中金普洛斯REIT 富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT华安张江光大REIT浙商沪杭甬REIT华夏越秀REIT 建信中关村REIT华夏中国交建REIT国金中国铁建REIT鹏华深圳能源REIT红土深圳安居REIT中金厦门安居REIT华夏北京保障房REIT华夏合肥