银发市场可预见的未来-香港及大湾区内地城市养老地产的发展机遇

评估咨询服务部2023年5月 可预见的未来 银发市场 香养港老及地大产的湾发区内展地机城遇市 前言 老年人口比例最高的城市。 世不界断在演变，。不目前论是全生球活正、面工临作人、口社老交龄乃化至和居传住统环价境值都观在的香重港塑和时中期国，内令地我6们5岁重及新以思上索的现高在龄的人生口活已方分式别。现占整将体达人到口34比.5%例与的3200%%；和至1290%50，年预，计香2港04将0年成这为个世比界例上 随居着住全方球式人的口选老择龄也化随加之剧改，变我。们的生活方式和退休 在数香十港年和来中的国经内济地繁，荣随发着展居，民银越发来一越族1健与康过长去寿相，比加享上有不更一多样财的富生和活自方主式选。择权，使他们能够在晚年选择 与球此化同的时发，展传，统我家们庭的观生念活也变不得断越演来变越，忙随碌着，技越术来和越全多人在选原择居在地外。地生活和工作，而年长的父母则倾向留 一院直外，以很来少，有老其年他人选除择了和。家人一起生活或入住安老如活果模银式，发该一怎族么希做望呢独？立自主，又同时享受现有的生 我似们人观口察结到构早和在居7住0方至式80趋年势代和，在转北变美，为和养欧老洲公已寓有市类场资奠的定重了要基市础场，。时其至过今去日20，年养的老发公展寓表已现成在为整房个地房产地投 产市场更是独占鳌头。 和投资人带来怎样的商机？ 亚地洲城目市2前的也养面老临公同寓样市的场人的口急转速变发，展香，港将和会大为湾开区发内商 本状白及皮商书机针进对行香研港究和评湾估，区并内参地考城海市外的市养场老发公展寓，现以了发解养潜老在公投寓资市回场报所以需及的在条香件港。和大湾区内地城市开 本动研养究老报公告寓由的业发界展专。家携手编制，期待与您共同推 1银发一族：即老年人。 2本文大湾区内地城市包括深圳、广州、东莞、佛山、惠州、江门、中山、肇庆、珠海。 银发市场可预见的未来2 摘要 香港和大湾区内地城市养老公寓市场概述 •香港和大湾区内地城市的高龄人口占比持续提升。但现代老年人不再拘泥于传统，而是逐渐打破传统养老模式的藩篱，努力追求年轻状态的身体与心态，活得更健康、更富足、更积极，更希望在退休时期享受独立自主、优质和正向积极的生活品质。 •目前，香港银发住宅市场主要由安老院组成，安老院一般只提供基本生活及护理要求，并不是养老的最佳选择。 •为了符合现代银发一族对养老和居住环境的需求，市场上开始出现「养老公寓」的资产类别，为老年人提供更具吸引力的房屋项目，但目前市场上的选择仍然有限。 银发市场可预见的未来3 安老院 •安及老现院场主看要护，提较供少低提成供本其的他基服础务设。施 •一善般机安构老或院政主府要所运由营非，政选府址组主织要、慈坐落上于。旧式住宅大厦的零售裙楼3之 院的运营时间。 •老限年制，人生的活自作主息性一和般隐均私需会配受合到安一老定 养老公寓 宅项目，提供多元化设施，包括健身 •「养老公寓」是一种向往式养老住 室、戏院、餐厅和共享休息空间等。 发住户提供专业护理及其他各项服 •通过智能化养老的广泛运用，为银 务，全面照顾银发住户的身心所需。 •养疗老照公护，寓各提式供的专休业闲的和现生场活护设理施和，医同时发拥住有户高享度受自优主质的晚人年空生间活，。让银 3裙楼是指在一个多层或高层建筑的主体底部,一般面积大于建筑主体本身面积的低层附属建筑体。从它的外观上来看,整个建筑是一 个“凸”形状的,地下平面面积大的部分就像整个建筑的裙子,因此,被称为裙楼。 银发市场可预见的未来4 大湾区 香港 白皮书重点 银发市场分析 大湾区内地城市香港 •大湾区内地城市的养老公寓供应高于香港，但入住率仍然保持较低水平，约为50-60%。 •2021年施政报告提出研究把「广东院舍住宿照顾服务计划」扩展至其他大湾区内地城市符合资格的安老院，以便利老年人在大湾区养老。但由于不少香港老年人对内地医疗保健方面有所顾虑，因此计划的参与度仍然较低。 •鉴于大湾区内地城市的土地供应较为充裕，成本亦较低，因此在大湾区内地城市发展养老公寓相关项目的门坎比香港低，提供了绝佳的发展商机。 •在香港，养老公寓属新兴资产领域。尽管政府近年来已推出一些相关房屋项目，但养老公寓市场仍有待开发。 •随着越来越多家庭移居外地，加上现代老年人追求更高自主性的养老生活，都进一步提高了对养老公寓的需求，但市场上的供应却明显不足。 •香港大学对「黄金年龄居民」（年龄介乎45至65岁）进行的一项调查显示，70%的受访者对退休后的居住问题感到担忧。 银发市场可预见的未来5 投资机会 养别老之公一，寓与与办传公统楼住、宅工相业比地可产提和供零更售高地的产租等金成回熟报市，场在共其同他竞国争家企和业地资区金，养。老公寓已成为主要的房地产投资类受别惠也于可养取老得公更寓稳的定居和住持性久质的，长此期资收产益类。别不但可为投资人提供比传统住宅更高的投资回报，相较其他资产类由大于的现商阶机段。养老公寓数目有限，而市场需求日益增加，因此养老公寓在香港和大湾区内地主要城市蕴藏着巨 关键数据1养老0公0寓-1与5传统0住基宅之点间的平均资本化率差异 1养老2公0寓亿于美美国元的总交易额占所有房地产交 易活动的3%（超过学生住宿） 4根据2「%美国不动投资信托协会」（NAREIT）另类投资部 门提供的平均投资回报数据（2020年2月至2022年1月）显示，养老公寓投资市场表现强劲 来源:美国不动投资信托协会 银发市场可预见的未来6 市场总览 香港银发市场总览 高的地区。 根岁据以香上港的政高府龄统人计口处已2达020%年，的预人计口至数20据45显年示将，高65达3为41.53%%，。然至而2015908年1年，香老港年将人成口为比全例球只老有年7%人，口20比11例年最则 现越今多老的年老人年比人以希往望任维何持时独期立都自更主加的健生康活和模富式足。凭，越借来更丰以厚享的受资向产往，式银的发退一休族生正活寻。求与上一代不同的方式， 在住香或港入，住目安前老老院年，人但的安养老老院选大择多大仅多提局供限基于础与设家施，人而同且人其在私退密休度生和活独需立求性上亦的相转对变不。足，不一定能满足老年 令人担忧的是，未来十年内65岁以上的人口预计将 命正在不断延长。香港老年人口占总人口的比例亦越 随着医疗技术和生活条件的不断改善，世界人口的寿来越高，香港将面临老年人房屋项目供给严重不足。增加46.3%，但安老院的床位数量仅增加0.24%。 银发市场可预见的未来7 安老院 会提供基础设施，而私密性和自主性有限。 截76至,20200个22床年位12。月除，了香与港子约女有或80亲0间人安同老住院外，提安供老约院成为人大提多供香了港重老要年的人养的老唯和一照选顾择服务。尽，管但安一老般院安为老老院年只 养老公寓 商提供。 作自为理香能港力新较兴强的中地产产银资发产一类族别的，需主求要。目截的至是20满22足年第中41季,53度6套，香由港香市港场房约屋有协1会,61开5发套，养7老9套公由寓私单人位开，其发 安老院和养老公寓的特点和比较 安老院主要由非政府组织、慈善机构和上市公司运营 需要申请资质 住户按月支付住宿费用 最高建筑高度为24米 通常住户租用的是床位，而非特定的私人空间提供一般住宿照顾服务， 额外专业医疗护理则由第三方提供 主要针对需要住宿照顾服务的老年人 由私私人人养开老发护商理开企发业、运投营资人拥有、通常不需要申请资质 提债供券不或同私付人款买方卖式合，约包方括式月费、 没有特定建筑高度限制 银购发买住的户方一式般取以得租私用人或独立空间 大部份养老公寓设有专业医疗和休闲设施灵活的看护设施， 针对住户的实际需求提供所需的服务 银发市场可预见的未来8 加12.6年。 随将着有香34港.5%人人口口老的龄年化龄加超剧过，伴65随岁香。目港前出，生香率港下男降性和平香均港预居期民寿预命期比寿19命71延年长增的加发15展.4趋年势，女，预性计平至均2预04期5年寿，命香则港增预口计剧至增2的0城66市年，找香到港宜平居均之预地期将寿难命上将加达难到。90.3岁，这代表老年时期将占据人生的近三分之一。在香港这个人 2020年-2032年间香港65岁或以上人口与安老院床位的数目 年份 65岁或以上人口数量安老院床位数量 来源:仲量联行、政府统计处及社会福利署 政府统计处预测 仲量联行预测 银发市场可预见的未来 9 万 因此我们可以看到： 安加希老的望院养保无老持法需独满求立，足及日老益年增人 生活的需要。自主退休 全别为球是人香年口港人，老因龄此化我加们剧需，要特 住老选择。提供更多的居 香足要港够更并的多未住的替宅长，老者因年住此人宅我以建们造满需 足的人市口场老需龄求化及趋不势断加。剧 现它在对正您是又开将发带养来老怎公样寓的市意场义的？绝佳时机，但什么是养老公寓？它有什么不同之处？ 银发市场可预见的未来10 养老公寓 随面着对人养口老老公龄寓化的加需剧求及日养渐老增居加，住这需为求香的港改发变展，社养会老 仍然是新兴市场和未经市场验证的资产类别。 公陆寓续提开供始了发无展限养商老机公，寓但市直场到，近因年此才养有老私公人寓开在发香商港 银发市场可预见的未来11 香港养老公寓发展历程： 彩颐居 九龙牛头角 乐融轩 港岛筲萁湾 蔚盈轩 九龙九龙城 曦芸居 九龙九龙城 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 乐颐居 新界将军澳 隽悦 港岛北角 政府（香港房屋协会）开发项目私人开发项目 丰颐居 九龙红磡 何谓养老公寓？ 抛别，开融传合统护想理法、，医养疗老、公娱寓乐可和视服为务全设新施的高产端类综 随态着的老身年体人与经心济态水。由平此提可高见，传越统来养越老追模求式年的轻藩状 合人住宅大无厦法，比为拟银的发养住老户生提活供。一般安老院和私 篱有逐能渐力被自打主破选，择老自年己人想不要再的依生赖活年方轻式一。代，也更 随希着望现寻在求的不老一年样人的比退以休往生更活健方康式和。在富世足界，各他地们，越来越多老年人表示希望享受独立自主的退休 养房式老屋。养公选老寓择公，已让寓成他的为们优越享质来受住越既宿受独环银立境发又和一轻附族松欢的迎生的活养方老 设的护理医 银发市场可预见的未来12 独立居住的老年人私人寓所 养老公寓类型 养护式 独立式 从生活起居、认知能力和专业医疗护理，为银发住户提供额外医疗护理的私人寓所 适合较低护理需要的老年人适合需要更多医疗护理的老年人 最低 护理需要 最高 也会降低。 安活老性，院提固供然的可护提理供服较务高亦水主平要的限养于老护护理理支，但持欠而缺非灵专 业理医的疗老，年因人此。不适合希望享受更弹性生活和养老护 另满一足方老面年，人私护人理寓的所需虽求然，提随供着独住立户自年主龄空增间长，但适未宜能性 银发市场可预见的未来 仲近统，量期为联更用行新「，银结提发合供市大香数场数据据和地平台理」信已息于系 「查商银阅业发和决市分策场析。数相据关平数台据」，让以本用作户出可精轻准松的 市场的全户面概况。港老年人口和银发 我们联络以如索希取望相登关入信息平。台，请与 来源:仲量联行分析结果 银发市场可预见的未来 13 养老公寓有何不同？ 养老老年公人寓的有养四老个需主求要。上特述点特，与点安将老于院下相列比篇更章能进满行足概 述医疗。简和单护而理言照，顾养的老共公享寓生的活概空念间是或为服老务年式人住提宅供现。场养厅、老咖公啡寓厅一、般健选身址室于和独戏立院小等区设，施提。供医疗、牙医、餐 银发市场可预见的未来14 社区 社活区跃休的闲社/交社网交络空和间积极的养老生活是养老公寓项目的和重休要闲元空