房地产行业双周报：多地鼓励合理住房消费，灵活规范预售资金监管

近期核心观点 从行业角度看，统计局公布的12月房地产主要数据继续回落，2022年开工和投资的弱势也几成定局。除博弈政策之外，关注地产股两个价值逻辑：（1）现金流量表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续；（2）开发模式迷途知返，快周转模式将退出历史舞台。 从个股角度看，我们认为稳健型房企将脱颖而出，同时长久期业务价值愈发凸显，推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地、新城控股、招商积余。稳健型房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，有实力在土地市场获取高性价比地块，修复远期利润表。此外，随着快周转回归初心，开发业务净利润率修复的同时，自有资金回报率将面临下降，商业持有、物业管理等长久期业务将更加受到重视。 销售：量上延续边际下行，价格涨幅持续收窄 从量来看，延续边际下行。2021年1-12月商品房累计同比+1.9%，涨幅较前值收窄2.9个百分点；2021年12月份商品房单月同比-15.6%。 从价来看，涨幅继续收窄。2021年12月份70城新建商品住宅价格指数同比+2.0%，较前值下降0.4个百分点；环比自9月以来始终维持负值。 投融资：开发投资数据持续下滑，到位资金水平依旧低迷 开发投资数据持续下滑。2021年1-12月房地产投资额累计同比+4.4%，涨幅较前值收窄1.7个百分点；百城土地成交建面累计同比-22.0%。 到位资金水平依旧低迷。2021年1-12月房地产开发企业到位资金累计同比4.2%，较前值下降3.0个百分点。 开竣工：新开工持续走低，竣工数据有所下滑 新开工持续走低。2021年1-12月房屋新开工面积累计同比-11.4%，跌幅较前值扩大2.3个百分点；12月份房屋新开工面积单月同比-31.1%。 竣工数据有所下滑。2021年1-12月房屋竣工面积累计同比11.2%，涨幅较前值收窄5.0个百分点；12月份房屋竣工面积单月同比+1.9%。 重要事件（2022.1.17-2022.1.30） 1、央行降息，1年期和5年期以上LPR均下降；2、安徽推进春季大宗商品消费，引导房产扩大销售；3、山东烟台降低预售监管资金留存最高5个点；4、厦门进一步加强预售资金监管；5、自贡公积金贷款放宽，只认贷不认房；6、南宁首套房公积金贷款额度提高至70万；7、深圳鼓励城中村实施规模化租赁改造，试点城更项目商办改建保障租赁房；8、西安修订支持住房租赁市场发展财政资金补助和奖励办法；9、宁波第三批集中供地落幕，38宗地揽金248亿，近四成溢价成交无流拍；10、财政部、税务总局联合发布关于基础设施REITs试点税收优惠政策。 风险提示 1、政策超预期收紧；2、行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点 从行业角度看，统计局公布的12月房地产主要数据继续回落，2022年开工和投资的弱势也几成定局。除博弈政策之外，地产股估值修复的两个价值逻辑也值得关注：（1）现金流量表的风险掩盖并打断了资产负债表的修复，但这一过程仍将延续；（2）开发模式迷途知返，快周转模式将退出历史舞台。 从个股角度看，我们认为稳健型房企将脱颖而出，同时长久期业务价值愈发凸显，推荐金地集团、保利发展、龙湖集团、华润置地、新城控股、招商积余。 稳健型房企在极端压力下仍能保持健康的财务状况，有实力在土地市场获取高性价比地块，修复远期利润表。此外，随着快周转回归初心，开发业务净利润率修复的同时，自有资金回报率将面临下降，商业持有、物业管理等长久期业务将更加受到重视。 市场表现回顾 板块方面，2022.1.17-2022.1.30期间，沪深300指数下跌3.45%，房地产指数（中信）下跌2.53%，房地产板块跑赢沪深300指数0.91个百分点，位居所有行业第5位。近一个月，沪深300指数下跌3.54%，房地产指数（中信）上涨4.86%，房地产板块跑赢沪深300指数8.40个百分点。近半年以来，沪深300指数下跌7.09%，房地产指数（中信）上涨6.15%，房地产板块跑赢沪深300指数13.24个百分点。 个股方面，2022.1.17-2022.1.30期间，51只个股上涨，91只个股下跌，3家个股持平，占比分别为35%、63%、2%。涨跌幅居前5位的个股为：京蓝科技（14.64%）、广宇发展（13.74%）、新城控股（13.36%）、华远地产（11.90%）、金科股份（10.62%），居后5位的个股为：天业股份（-25.34%）、宋都股份（-13.51%）、*ST坊展（-13.38%）、莱茵体育（-13.36%）、ST慧球（-10.19%）。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：A股各行业过去一期涨跌排名（2022.1.17-2022.1.30） 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 行业数据跟踪 1、销售：量上延续边际下行，价格涨幅持续收窄 从量来看，延续边际下行。2021年1-12月商品房累计销售面积为179433万㎡，同比+1.9%，涨幅较前值收窄2.9个百分点；2021年12月份商品房单月销售面积为21303万㎡，同比-15.6%，跌幅较前值扩大1.7个百分点。 从价来看，涨幅继续收窄。2021年12月份70城新建商品住宅价格指数同比+2.0%，较前值下降0.4个百分点；70城新建商品住宅价格指数环比-0.3%，自9月以来始终维持负值。 图6：商品房销售面积累计同比增速 图7：商品房销售面积单月同比增速 图8：70城新建商品住宅价格指数同比增速（单位：%） 图9：70城新建商品住宅价格指数环比增速（单位：%） 2、投融资：开发投资数据持续下滑，到位资金水平依旧低迷 开发投资数据持续下滑。2021年1-12月房地产开发投资完成额累计同比+4.4%，涨幅较前值收窄1.7个百分点；2021年12月份房地产开发投资完成额单月同比-13.9%，跌幅较前值扩大9.6个百分点；2021年1-12月百城土地成交建面累计同比-22.0%，跌幅较前值扩大6.9个百分点；2021年12月份百城土地当月成交溢价率为2.9%，依旧维持较低水平。 到位资金水平依旧低迷。2021年1-12月房地产开发企业到位资金累计同比4.2%，较前值下降3.0个百分点；2021年12月份房地产开发企业到位资金单月同比-19.3%，跌幅较前值扩大12.3个百分点。 图10：房地产开发投资累计同比增速 图11：房地产开发投资单月同比增速 图12：百城土地成交建面累计同比增速 图13：百城土地当月成交溢价率 图14：房地产开发企业到位资金累计同比增速 图15：房地产开发企业到位资金单月同比增速 3、开竣工：新开工持续走低，竣工数据有所下滑 新开工持续走低。2021年1-12月房屋新开工面积累计同比-11.4%，跌幅较前值扩大2.3个百分点；2021年12月份房屋新开工面积单月同比-31.1%，跌幅较前值扩大10.1个百分点。 竣工数据有所下滑。2021年1-12月房屋竣工面积累计同比11.2%，涨幅较前值收窄5.0个百分点；2021年12月份房屋竣工面积单月同比+1.9%，较前值下降13.5个百分点，不过鉴于历史月度数据波动剧烈，单月值参考意义一般。 图16：新开工面积累计同比增速 图17：新开工面积单月同比增速 图18：竣工面积累计同比增速 图19：竣工面积单月同比增速 行业政策要闻 1、近期行业政策（2022.1.17-2022.1.30） 表1：近期行业政策一览（2022.1.17-2022.1.30） 2、近期行业要闻（2022.1.17-2022.1.30） （1）央行降息，1年期和5年期以上LPR均下降 1月17日，央行宣布开展7000亿元MLF操作，本月MLF到期量为5000亿元，1月MLF操作利率为2.85%，较上月下调10个基点，这是2020年4月之后政策利率首次下调。 1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，较上月下降10bp，5年期以上LPR为4.6%，较上月下降5bp。 （2）宁波第三批集中供地落幕，38宗地揽金248亿，近四成溢价成交无流拍 1月18日，宁波第三批集中供地开拍，共出让38宗地块，包括6宗租赁用地、16宗安置用地和1宗共有产权地块，总出让面积2145亩，总起价231.2亿。 最终，38宗地块全部成交无流拍，其中5宗触发封顶摇号，24宗地块底价成交，总成交价247.57亿元。 （3）山东烟台发布守信房企激励措施，降低预售监管资金留存最高5个点 1月18日，山东烟台市住房和城乡建设局发布信息披露关于对烟台市2020年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知。其中，对信用等级为AAA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5个百分点（工程单体施工结束的不予减免）；对信用等级为AA级开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3个百分点（工程单体施工结束的不予减免）。上述3%-5%等预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。该政策应用至2021年度新的信用等级评价结果出台之日止。 （4）深圳鼓励城中村实施规模化租赁改造，试点城更项目商办改建保障租赁房 1月26日，国家发展改革委、商务部发布《关于深圳建设中国特色社会主义先行示范区放宽市场准入若干特别措施的意见》。《意见》提到，鼓励城中村实施规模化租赁改造，支持利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设保障性租赁住房。结合公共利益，试点在城市更新项目中引入“个别征收”、“商业和办公用房改建保障性租赁住房”等机制。 （5）安徽推进春季大宗商品消费，引导房产、汽车等企业扩大销售 1月26日，安徽省发改委发出《进一步做好近期促进消费工作若干措施的通知》，推进春季大宗商品消费。以满足外出务工春节返乡人员消费需求为重点，开展智能家电、绿色建材等下乡活动，鼓励有条件的地区给予适当购置补贴。引导房产、汽车、家电销售企业在春节消费旺季，通过分期免手续费、赠送抵扣券、降低首付比例、补贴置换等方式，扩大大宗商品消费。加快推进保障性住房建设，发展长租房市场，稳步推进“租购同权”。鼓励家装企业开展“皖家灯火”等家装促销活动。