房地产行业深度报告：Q1业绩有所企稳，销售回暖业绩或好转

证券研究报告|房地产 强于大市(维持) Q1业绩有所企稳，销售回暖业绩或好转 行业核心观点： ——房地产行业深度报告 2023年05月10日 行业相对沪深300指数表现 房地产行业是我国国民经济支柱产业，在疫情管控放松的背 景下，宏观经济的修复仍离不开地产的企稳，预计政策面仍以宽松为主。地产在经历了一年半快速下行期后，供给已降至接近中长期均衡水平，继续下降的空间有限，政策不断叠加下有望驱动行业走出困境。建议关注（1）均好型头部房企以及深耕高能级城市的区域类房企；（2）融资政策放松下具有资源整合或风险化解能力的房企；（3）优质的头部物业管理公司。 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 房地产沪深300 行业研 究 行业深度报 告 证券研究报 告 投资要点： A股房企整体Q1业绩探底回升,国央企背景房企保持优势地位：我们统计的72家房企2022/2023Q1整体营收同比增速为- 8.58%/+0.06%，同比变动-20.58pct/+11.35pct。其中，国/央企、民营房企营收增速分别为-3.30%/-11.90%；2023Q1国/央企、民营房企营业总收入同比增速为7.84%、-4.27%。利润方面，我们统计 的72家房企2022年整体归母净利润同比增速为-146.11%,2023Q1归母净利润同比下滑11.53%，明显收窄。 Q1行业毛利率与净利率有所企稳：我们统计的72家房企2022/2023Q1整体毛利率水平为17.73%/17.32%，保持相对稳定。其中，国/央企、民营房企2022年毛利率水平分别为 21.29%/15.27%，2023Q1分别为22.11%/14.30%，国/央企毛利率水平较2022年回升。 2022年行业下行期资产减值损失大幅增加，2023年以来销售回暖，减值风险显著缓解：2022年，我们统计的72家房企合计计提资产减值损失1010.36亿，同比增长61.35%。按企业性质看，发生资产减值的房企仍以民企为主，占比达66.24%。 3519 杠杆水平短线抬升，销售回暖下Q1回款好转：我们统计的72家房企整体剔除预收账款后的资产负债率以及净负债率在2022年有所抬升，现金短债比在央国企与民营房企之间分化加剧，我们 认为主要是央国企高信用带动销售回款相对更好所致。2023年Q1，我们统计的72家房企整体销售商品、提供劳务收到的现金同比增速为0.28%，国央企背景房企同比增速为22.65%，表现突出。行业预收账款规模首现收缩，预计随着销售端的企稳将有所修复，我们统计的72家房企2022年整体预收账款为2.79万亿元，同比增速为-14.05%，2022/2023Q1预收账款营收覆盖率为110.24%/113.93%。 基金重仓配置比例持续下降。2022年及2023年一季末房地产行 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 “�一”假期销售环比回落 4月销售环比回落 政策保持延续性，预计维持宽松 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告|房地产 业基金重仓配置比例持续下降。重点个股持仓有所分化，保利发展、万科、金地集团等头部房企遭减持，华发股份、滨江集团等销售表现较好的地方龙头获得增持。保利发展持仓总市值仍居于房地产行业基金重仓持股首位，其次是招商蛇口、万科。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共20页 正文目录 1房地产行业业绩增速探底回升5 1.1行业整体营收增速探底回升，头部和国央企背景房企表现相对较好5 1.22023年Q1行业整体利润下滑幅度显著收窄6 22023年Q1盈利水平有所企稳7 2.1毛利率与净利率水平：出现企稳迹象7 2.2期间费用率：各类型房企期间费用率表现差异较大8 2.3资产减值损失：行业下行期资产减值规模大幅增加10 3杠杆水平短期抬升，Q1回款边际好转11 3.1负债率略有上升11 3.2央国企与民营房企现金短债表现分化明显13 3.3Q1销售回款有所好转13 3.4预收账款规模下降，对营收覆盖度维持在相对高位15 4基金重仓配置比例持续下降17 5板块估值与投资建议18 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%）5 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%）5 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）6 图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%）6 图表5：A股不同规模房企归母净利润同比增速（%）7 图表6：A股不同性质房企归母净利润同比增速（%）7 图表7：A股不同规模房企毛利率（%）7 图表8：A股不同性质房企毛利率（%）7 图表9：A股不同规模房企净利率（%）8 图表10：A股不同性质房企净利率（%）8 图表11：房企各项费用率均值变动情况（%）9 图表12：A股不同规模房企期间费用率（%）9 图表13：A股不同性质房企期间费用率（%）9 图表14：A股不同规模房企财务费用率（%）9 图表15：A股不同性质房企财务费用率（%）9 图表16：A股不同规模房企管理费用率（%）10 图表17：A股不同性质房企管理费用率（%）10 图表18：A股不同规模房企销售费用率（%）10 图表19：A股不同性质房企销售费用率（%）10 图表20：A股不同规模房企资产减值损失金额（亿元）11 图表21：A股不同性质房企资产减值损失金额（亿元）11 图表22：A股不同规模房企净负债率（%）12 图表23：A股不同性质房企净负债率（%）12 图表24：A股不同规模房企剔除预收款项后的资产负债率（%）12 图表25：A股不同性质房企剔除预收款项后的资产负%债）率...（12 图表26：A股不同规模房企资产负债率（%）12 图表27：A股不同性质房企资产负债率（%）12 图表28：A股不同规模房企现金短债比（倍）13 图表29：A股不同性质房企现金短债比（倍）13 图表30：A股不同规模房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）13 图表31：A股不同性质房企销售商品提供劳务收到的现金/营业收入（%）13 图表32：A股不同规模房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)14 图表33：A股不同性质房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速(%)14 图表34：A股不同规模房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）15图表35：A股不同性质房企购买商品现金支出占销售商品现金流入的比例（%）15图表36：A股不同规模房企预收账款同比增速（%）15 图表37：A股不同性质房企预收账款同比增速（%）15 图表38：A股不同规模房企预收账款/营业收入（%）16 图表39：A股不同性质房企预收账款/营业收入（%）16 图表40：A股不同规模房企存货占总资产的比重（%）16 图表41：A股不同性质房企存货占总资产的比重（%）16 图表42：房地产行业各细分板块基金重仓配置情况（%）17 图表43：2023一季末基金重仓持有A股房地产行业主要个股情况（%）17 图表44：A股房地产板块主要个股估值情况（%）18 我们以申万行业分类(2021)中房地产行业中72只核心个股2022年报和2023第一季度业绩整理如下： 1房地产行业业绩增速探底回升 1.1行业整体营收增速探底回升，头部和国央企背景房企表现相对较好2022年房地产行业各类型房企整体营收增速探底，2023年Q1营收增速有所回升。我们统计的72家房企2022年整体营业总收入为2.54万亿元，同比增速为-8.58%，增速较 2021年下降20.58pct。按照营业收入规模分为头部（7家）、中型（27家）、小型房企 （38家），其中小型房企表现较好，2022年头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-9.60%/-7.28%/-3.31%，较2021年-26.45pct/-10.58pct/-9.43pct。行业信用风险持续暴露下，各类型房企营收增速进一步下滑，头部房企降幅更大。2023年一季度我们统计的72家房企整体营业总收入为0.38万亿元，同比增速为0.06%，同比增速上升11.35pct。其中头部/中型/小型房企营业总收入同比增速为-5.80%/+5.93%/+31.30%，同比-3.81pct/-13.21pct/-34.61pct； 国央企背景房企整体保持优势地位。我们统计的国/央企背景房企2022年营业总收入同比增速为-3.30%，较2021年下降23.82pct；民企营业总收入同比增速为-11.90%，较2021年下降19.13pct。2023年Q1国/央企房企营业总收入同比增速为7.84%，较2022年一季度上升2.09pct；民企营业总收入同比增速为-4.27%，较2022年一季度上升14.32pct。2023年Q1国/央企营业收入增速明显优于民营房企。 图表1：A股不同规模房企营收增速情况（%） 35.00% 2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% 整体头部房企中型房企小型房企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表2：A股不同性质房企营收增速情况（%） 30.00% 2018 2019 2020 2021 2022 2023Q1 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% -5.00% -10.00% -15.00% 整体国企/央企民企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.22023年Q1行业整体利润下滑幅度显著收窄 营业利润方面，2023年Q1房地产行业整体营业利润下滑幅度显著收窄。我们统计的72家房企2022年房地产行业整体营业利润为590.77亿元，同比增速为-74.97%，同比下滑幅度扩大38.05pct。2023年Q1房地产行业整体营业利润同比增速为-8.66%，增速较去年同期上升28.00pct，下滑幅度显著收窄。 头部房企营业利润同比增速降幅较小。头部/中型/小型房企2022年营业利润同比增速为-55.15%/-267.94%/-38.97%，较2021年-29.63pct/-190.73pct/-72.15pct，头部房企和小型房企营业利润同比降幅较小；头部房企2023年Q1营业利润同比增速为-7.39%，增速较去年同期+15.93pct，营业利润下滑幅度小于其他类型房企。 民营房企Q1营业利润回升。我们统计的国/央企背景房企2022年营业利润同比增速为 -52.61%，较2021年下降42.91pct；民企营业利润同比增速为-109.60%，较2021年下降52.43pct。2023年Q1国/央企背景房企营业利润同比增速为-25.25%，较去年同期下降17.88pct，民营房企增速为28.17%，显著好转。 图表3：A股不同规模房企营业利润同比增速（%）图表4：A股不同性质房企营业利润同比增速（%） 100.00% 50.00% 0.00% -50.00% -100.00% -150.00% -200.00% -250.00% -300.00% 50.00% 201820192020202120222023Q1 201820192020202120222023Q1 0.00% -50.00% -100.00% -150.00% 整体头部房企中型房企小型房企整体国企/央企民企 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 归母净利润方面，2023年Q1房地产行业整体归母净利润下滑幅度显著收窄。我们统计 的72家房企2022年整体归母净利润为-436.02亿元，同比增速为-146.11%，同比下滑幅度扩