聚焦高能级城市，优质资源奠定发展基础

投资要点 事件：公司发布]2022年年报，全年实现营收1202亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润61.1亿元，同比减少35.1%。 营收规模持续扩大，归母净利润有所承压。2022年公司实现营业收入1202亿元，同比增长21.1%；实现归母净利润61.1亿元，同比减少35.1%；2022Q4实现营收671亿元，同比增加48.0%，环比增加169%；实现归母净利润27.7亿元，同比减少54.6%，环比增加13.7%。2022年公司营收延续增长趋势，销售表现稳健；业绩出现下滑主要系投资收益同比减少，资产减值损失同比增加。 聚焦高能级城市，维持领先市场竞争力。2022年公司在策略上聚焦高能级城市，加强上海、北京、深圳的深耕力度，全年实现签约金额2218亿元，行业排名稳中有升，在深圳、上海、南京等城市年度销售“市占率”位居当地前列。2022年公司新增项目总投资额约368亿元，新增总土地储备项目面积约248万平方米。截止报告期末，公司业务范围涵盖全国78个城市，总土地储备约5182万平方米，权益土地储备约2345万平方米，其中，一、二线城市占比约71%，具备充足的可售资源和优质的城市布局，为可持续发展提供坚实基础。 精心打造服务矩阵，代建、增值业务成果显著。截至2022年底，公司代建业务已布局全国超40座城市，管理服务项目超115个，累计签约管理面积超1832万平方米，其中住宅签约面积1196万平方米，商办签约面积195万平方米，政府代建面积439万平方米，住宅项目累计可售货值超1280亿元。代建业务结构持续优化，管理规模及营收实现高质量增长。2022年，金地智慧服务实现院校及银行类项目集中突破，年度中标项目27个，新增外拓合约面积超5000万平方米。截至2022年末，合同管理面积达3.85亿平方米。公司精心打造服务矩阵，物业及城市服务从社区走向城区，服务范围进一步延伸。 盈利预测与投资建议。预计公司23-25年归母净利润复合增速为5.8%，对应EPS分别为1.45、1.55、1.60元。考虑到公司销售表现稳健，具备充足可售资源和良好城市布局，给予公司2023年业绩7倍PE，目标价10.15元/股，维持“买入”评级。 风险提示：竣工交付低于预期、销售及回款不及预期、政策调控加强等风险。 指标/年度 盈利预测 关键假设： 假设1：受行业景气程度下行影响，公司介绍节奏有所放缓，预计公司2023-2025房地产开发业务增速分别为3.0%/3.0%/2.0%； 假设2：考虑到公司物业管理业务经营稳健，在营房源经营质量良好，长租公寓与成熟项目平均出租率维持高位，达到行业标杆水平，客户满意度得分较高。预计2023-2025物业管理收入增速分别为25.0%/23.0%/22.0%。 基于以上假设，我们预测公司2023-2025年分业务收入成本如下表： 表1：分业务收入及毛利率 相对估值 我们选取滨江集团、万科A、保利发展作为可比公司，3家可比公司2023年平均PE为7.20倍。考虑到公司销售表现稳健，具备充足可售资源和良好城市布局，给予公司2023年7倍PE，对应目标价10.15元/股，维持“买入”评级。 表2：可比公司估值