房地产行业2023年第17周地产周报：政治局会议房地产政策基调不变，不动产统一登记制度体系基本成型

国家/地区 看好（维持） 中国 报告发布日期 2023年05月04日 赵旭翔 zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 李睿 张续远 lirui1@orientsec.com.cn zhangxuyuan@orientsec.com.cn 核心城市土拍回温，因城施策持续优化： ——2023年第16周地产周报 Q1销售数据改善，投资、新开工仍承压： ——2023年3月统计局数据点评 需继续观察需求修复情况：——2023年第 15周地产周报 2023-04-25 2023-04-20 2023-04-18 行业房地产行业 行业研究|行业周报 政治局会议房地产政策基调不变，不动产统一登记制度体系基本成型 ——2023年第17周地产周报 核心观点 房地产行业 本周市场回顾。第17周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为-1.9%。沪深300指数报收4029.09，周度涨幅为-0.1%；创业板指数报收2324.72，周度涨幅-0.7%；房地产板块指数报收2740.10，周度涨幅为-2.0%。 本周行业要闻。政治局会议：要有效防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改 造和“平急两用”公共基础设施建设。自然资源部：我国全面实现不动产统一登 记。央行：2023Q1，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长0.3%。银保监会：个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。上海：多子女家庭最高公积金贷款限额上浮20%。广州：多子女家庭住房公积金贷款最高额度预计上浮30%。广州：开展一手房带押过户。河南：放宽公积金提取和贷款政策。安徽：多子女家庭首套住房首贷最高可贷款额度提高至75万元。合肥：公积金可支付购房首付款。深圳：前海妈湾规划调整。杭州、合肥、成都本周土拍有一定热度，济南集中供地市场仍旧低迷。 第17周新房和二手房销售量均较上周上升。第17周44大城市新房销售为3.3万套，较第16周增加1.3%；21大城市二手房销售2.5万套，较第16周增加5.8%；一线城市新房、二手房交易较第16周分别增加6.0%、增加8.5%；二线城市新房、 二手房交易较第16周分别增加3.4%、增加3.4%。库存量较第16周上升，库销比较第16周下降。截至第17周，20大城市库存为114.3万套，较第16周上升8953 套；库销比为14.0个月，较第16周下降0.1个月。本周土地市场活跃度较第16周 下降。第17周36大城市市本级合计成交土地38块。土地出让金减少。2023年第 17周36大城市市本级土地出让金为338.4亿元，较第16周减少540.7亿元。平均 溢价率下降。2023年第17周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.8%，较第16 周下降0.3个百分点。 重点公司公告。万科、中海、金地、滨江等发布2023年一季度经营业绩。金地、滨江集团、绿地控股、金科股份、大悦城、荣盛发展、首开股份等发布2022年报。万 科发行20亿元中票。旭辉控股及永升服务公布2022年未经审核全年业绩。 投资建议与投资标的 4月28日中央政治局会议召开，房地产政策相关表述基本上是去年底中央经济工作会议和“两会”的延续，会议重申要因城施策支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展。另外本次会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，既是大城市发展方式的转变，也有可能在稳投资方面起到一定作用。4月25日自然资源部部长王广华在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上表示我国全面实现不动产统一登记，该项工作自2013年3月起开始启动，由自然资源部整合分散在多个部门的登记职责，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。针对市场存在的疑问，我们认为不动产统一登记既不是房产税征收的必要条件，也不是充分条件，统一登记制度本质是为了保护不动产产权，不应简单将两者联系在一起。本周上海、广州、合肥等地均出台公积金优化政策，近期各地需求端放松均主要以公积金政策、购房补贴、房票安置等为主，涉及城市的能级有所上升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第17周市场行情回顾（2023.04.24~2023.04.30）4 1.1第17周行业指数表现4 1.2第17周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2023.04.24~2023.04.30）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾6 2.3重点城市土地市场跟踪8 2.4重点公司一周要闻回顾11 3.投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2023年第17周44城市新房成交6 图2：2023年第17周21城市二手房成交7 图3：2023年第17周新房二手房成交中一线城市占比7 图4：第17周跟踪城市库销比8 图5：重点城市库存和库销比8 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）9 图7：卫星城土地成交情况（市本级）9 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）9 图9：卫星城土地出让金情况（市本级）10 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）10 图11：36城土地流拍情况（市本级）11 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第17周市场行情回顾（2023.04.24~2023.04.30） 1.1第17周行业指数表现 第17周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.9%。沪深300指数报收4029.09，周度涨幅为-0.1%；创业板指数报收2324.72，周度涨幅-0.7%；房地产板块指数报收2740.10，周度涨幅为-2.0%。 表1：本周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指 指数(2023/04/28) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 4029.09 -0.1% -1.5% 4.1% 创业板指 2324.72 -0.7% -3.6% -0.9% 房地产指数（申万） 2740.10 -2.0% -4.7% -8.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第17周地产板块个股表现 第17周地产板块涨幅居前的公司分别为ST新城、皇庭国际、皇庭B、ST云城、沙河股份。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 ST新城 14.2% 宋都股份 -36.3% 皇庭国际 10.9% *ST蓝光 -34.2% 皇庭B 9.1% *ST嘉凯 -29.1% ST云城 8.5% 中天金融 -21.4% 沙河股份 5.3% 新华联 -18.3% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），具体见附录 2.行业及公司要闻回顾（2023.04.24~2023.04.30） 2.1行业一周要闻回顾 政治局会议：要有效防范化解重点领域风险，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。自然资源部：我国全面实现不动产统一登记。央行：2023Q1，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长0.3%。银保监会：个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。上海：多子女家庭最高公积金贷款限额上浮20%。广州：多子女家庭住房公积金贷款最高额度预计上浮30%。广州：开展一手房带押过户。河南：放宽公积金提取和贷款政策。安徽：多子女家庭首套住房首贷最高可贷款额度提高至75万元。合肥：公积金可支付购房首付款。深圳：前海妈湾规划调整。杭州、合肥、成都本周土拍有一定热度，济南集中供地市场仍旧低迷。 1)政治局会议：要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。（04.28） 信息来源：观点地产网 2)自然资源部：经过十年不懈努力，我国全面实现不动产统一登记，不动产统一登记制度体系基本成型。（04.28） 信息来源：中国政府网 3)央行：2023年一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长0.3%，增速比上年末低0.9个百分点。（04.28） 信息来源：观点地产网 4)银保监会：个人住房贷款投放力度加大，92%用于支持购买首套房，合理满足刚需群体信贷需求。住房租赁贷款同比增长93.5%。（04.26） 信息来源：观点地产网 5)上海：多子女家庭最高公积金贷款限额上浮20%，即最高额度提高至144万元。（04.30）信息来源：观点地产网 6)广州：生育二孩及以上的家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%，即最高额度有望提高至130万元。（04.28） 信息来源：观点地产网 7)广州：全市范围内已办理在建工程抵押的预售商品房，以及已办理新建商品房首次登记和抵押权设立登记的持证商品房（即一手现房），在完成房屋带押销售及网签等事项后，当事人可向不动产登记机构申请办理“一手房带押过户”相关业务。（04.28） 信息来源：观点地产网 8)河南：放宽住房公积金部分提取政策，购买自主住房提取住房公积金，5年内提取总额应不超过购房所支付的金额。加大住房公积金贷款支持力度，郑州市内购买自主住房，最高最高贷款额度由原来的80万元、60万元统一调整为100万元，首套或二套住房、夫妻双方缴存或单方缴存不影响最高贷款额度，高层次人才由原来的120万元、90万元统一调整为150万元。（04.24） 信息来源：观点地产网 9)长沙：围绕促消费、稳投资、扩外贸、强产业、扶实体5个方面推出23条具体政策措施， 《若干政策》明确，稳定房地产领域投资，支持房地产项目和参建企业、材料供应企业合理融资需求。（04.24） 信息来源：观点地产网 10)安徽：多子女家庭首套住房首贷最高可贷款额度提高至75万元。（04.25）信息来源：观点地产网 11)合肥：缴存人购买合肥市（含四县一市）新建商品住房的，可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款，提取额度不超过购买新建商品住房的首付款金额。（04.25） 信息来源：观点地产网 12)深圳：前海妈湾规划调整，调整范围涉及总用地面积173.6公顷，总建筑规模447万平方米。 （04.27） 信息来源：观点地产网 13)杭州：第三批集中供地12宗宅地全部成交，8宗触顶摇号、1宗溢价、3宗底价，总成交金额166.56亿元，平均溢价率8.5%。（04.27） 信息来源：新京报 14)合肥：第二批集中供地11宗有10宗成交，其中5宗封顶待竞品质，1宗溢价成交，4宗底价出让，总成交金额100.5亿元，平均溢价率11.4%。（04.26） 信息来源：观点地产网 15)成都：