亿达中国2022 年度报告

2022 ANNUALREPORT 年度报告 亿达中国控股有限公司2022年度报告 1 目录 公司概览2 公司资料3 主席报告5 管理层讨论与分析8 环境、社会及管治报告23 董事及高级管理层简介61 董事会报告66 企业管治报告84 独立核数师报告95 综合财务报表 •综合损益表97 •综合全面收益表98 •综合财务状况表99 •综合权益变动表101 •综合现金流量表102 •综合财务报表附注104 财务概要183 公司概览 亿达中国控股有限公司（“公司”），连同其附属公司（统称“集团”）成立于一九八八年，总部位于上海，为中国最大的商务园区开发商及领先的商务园区运营商，主要业务涉及商务园开发及运营、销售商务园配套住宅、写字楼及独立住宅、商务园委托运营管理和提供建筑、装修及园林绿化服务。本公司于二零一四年六月二十七日成功在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市（“上市”）。 本集团于成立之初，立足大连本地优势，迎合国际发展趋势，享受模式红利。从一九九八年开始，紧抓服务外包和IT外包行业的全球产业转移机遇，借助于实施“官助民办”、国际化以及“产学研”一体化战略，创新产城融合的开发模式，高标准地建设和运营了大连软件园，就此成为中国服务外包商务园开发和运营的先行者，坚定了未来的发展方向。 本集团于业务发展期，修炼内功、厚积薄发，形成核心竞争力。利用运营大连软件园的成功经验，依托国家经济发展和产业升级战略，充分集成内外部资源，进一步开发和运营了大连腾飞软件园、天津滨海服务外包产业园、苏州高新软件 园、武汉光谷软件园、大连天地、大连生态科技创新城、武汉软件新城、亿达信息软件园等多个软件园区和科技园区，实现了“走向全国、模式探索、多元合作”的初步战略目标。20年来，服务近80家世界五百强企业，积累了深厚的客户资源和运营经验，开拓了高进入门坎、高客户黏性、全产业闭环、抗经济周期的业务发展蓝海。 本集团上市多年以来，明确提出成为“中国领先的商务园区运营商”的发展愿景，实施“以轻带重，轻重并举”的全国发展策略，采用“产城融合”的开发模式，全面拓展一二线重点城市和经济活跃区域。 在房地产行业“下半场”，本集团将顺势而为，凭藉强大内外部资源，兑现商务园区开发与运营的核心竞争力，实现规模发展和业绩提升。 2 亿达中国控股有限公司2022年度报告 公司资料 董事会 执行董事 姜修文先生（主席兼行政总裁） 袁文胜先生（于二零二三年三月三十一日获委任） 非执行董事 卢剑华先生（副主席）王刚先生 程学志先生（于二零二二年二月十一日辞任）倪杰先生（于二零二三年三月三十一日辞任）蒋倩女士（于二零二二年二月十一日获委任） 翁小权先生（于二零二三年三月三十一日获委任） 独立非执行董事 叶伟明先生郭少牧先生 王引平先生（于二零二三年三月三十一日辞任） 韩根生先生 联席公司秘书 孙铭泽先生邝燕萍女士 授权代表 姜修文先生孙铭泽先生 董事委员会 审核委员会 叶伟明先生（主席）郭少牧先生 韩根生先生 薪酬委员会 郭少牧先生（主席）姜修文先生 韩根生先生 提名委员会 姜修文先生（主席）叶伟明先生 韩根生先生 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中华人民共和国（“中国”）总部 中国上海市黄浦区 福佑路8号 中国人保大厦5楼 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心 20楼2008室 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716室 亿达中国控股有限公司2022年度报告3 4 亿达中国控股有限公司2022年度报告 公司资料（续） 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众权益核数师 法律顾问 香港法律 盛德律师事务所 开曼群岛法律 ConyersDill&Pearman(Cayman)Limited 主要往来银行 大连银行哈尔滨银行 上海浦东发展银行 股份代号 3639 公司网站 www.yidachina.com 主席报告 尊敬的各位股东： 本人提呈亿达中国控股有限公司（“本公司”）及其附属公司 （“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“年内”）的年度报告。 姜修文 主席兼行政总裁 亿达中国控股有限公司 业绩 亿达中国控股有限公司2022年度报告 5 年内，本集团录得收入为人民币45.33亿元，其中商务园配套住宅、写字楼及独立住宅销售收入为人民币31.82亿元；商务园租金收入为人民币5.07亿元；商务园运营管理服务收入为 人民币2.54亿元；建筑、装修及园林绿化收入为人民币5.90亿元。毛利同比减少35.1%至人民币10.60亿元，毛利率为23.4%。归属于本公司拥有人的净亏损为人民币7.37亿元。 主席报告（续） 二零二二年回顾 二零二二年，在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和新冠疫情反覆的迭加效应下，房地产开发、投资走弱、资金承压；迭加中长期住房需求动能释放减弱，房地产行业面临前所未有的挑战。 年初以来，多项修复经济、提振区域发展及就业的政策及时落实，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。虽然如此，政策利好传导至行业的各个微观层面，还需较长时间。 本集团积极发挥专业的产业运营能力与战略布局优势，借助政策导向和内外部产业资源，赋能产业发展，助力入园企业实现愿景，通过借助5G、云计算、大数据、物联网、互联网等技术手段，本集团提升园区管理效率及服务质量，打造智慧产业生态，为入园企业创新发展提供更好的成长环境。 一、构建智慧园区体系，助力园区运营升级 年内，智慧园区围绕园区管理、产业招商、企业服务三大业务板块打造智慧化管理手段，力求逐步实现降本增效。通过打造智慧园区，不断提升园区运营管理效率，提高园区服务质量，打造智慧产业生态，为企业创新发展提供更好的成长环境，帮助大连软件园、武汉软件新城、郑州亿达科技新城等园区打造智慧化、一体化综合园区服务，实现智慧园区数字化运营升级。 二、深化管理变革，提升企业效能 为提升本集团各部门及下属各企业履职效能，加强在核心业务的执行效果，本集团通过组织扁平化调整，根据公司整体战略，集成部门资源、梳理岗位职责、成立向管理层直接负责的若干专项工作小组，力保公司日常高效稳健运营。 三、积极有效解决债务问题，风险化解 年内，在持续严峻的销售和融资环境下，本公司秉承积极面对、负责到底的态度，寻求通过盘活资产、释放可售资源缓解资金压力。同时，本集团积极寻求与金融机构及债权人展开密切沟通，寻求政府及股东的支持，实现存续债务的展期和降息，为企业稳定持续发展赢得必要的时间和空间。 6亿达中国控股有限公司2022年度报告 主席报告（续） 二零二三年展望 在全球经济增长放缓正逐步成为常态的背景下，中国经济仍展现出强大韧性。预计二零二三年，短期房地产市场调整压力仍在，但在疫情影响减弱后，宏观经济将实现整体好转，房地产市场也有望逐步企稳恢复。 本集团将围绕新的三年规划，以“去杠杆、稳债务、提经营、求发展”为经营方针，聚焦主营业务，化解债务风险；嫁接大股东资源，探索新业务。在新的形势下，实现新的发展。 一、从现有优势出发，积极探索新的业务增长点 二零二三年，本集团将积极落实大股东整体三年行动方案，依托成熟的产业运营经验，推动试点业务落地。公司将凭借本集团开发运营的丰富经验及合作方资源优势，探索企业转型新方向，实现新业务与传统业务的双轮驱动。 二、继续盘活资产和回收现金，积极解决债务问题 本集团将根据自身情况，推动资产盘活有序进行，针对不同类别资产制定专项盘活方案，处置资产，消减经营负债，加速资金回笼。同时，推动部分项目公司股权转让及寻求外部合作方注资，本集团以轻资产方式运营项目。此外，本公司将成立专项工作团队，积极回收经营类应收账款；与投资人就债务解决方案继续积极沟通，确保公司中长期可持续发展。 三、引入战略伙伴，实现优势资源嫁接 本集团将继续推动引入战略合作伙伴，加强与大股东合作，通过共享现有及潜在股东的资源及资金优势，实现对现有发展前景的拓展和突破。 各位股东，本人谨代表本公司董事（“董事”）会（“董事会”）向全体股东、投资者、合作伙伴和客户给予本集团的支持表示衷心的感谢，并对管理层和员工的不懈努力和所作的贡献致谢。 亿达中国控股有限公司 主席兼行政总裁 姜修文 香港，二零二三年三月三十一日 亿达中国控股有限公司2022年度报告7 2 3 1亿达信息软件园 2大连软件园 3大连天地 8 亿达中国控股有限公司2022年度报告 管理层讨论与分析－业务回顾一、商务园区持有物业运营 1 管理层讨论与分析－业务回顾（续）一、商务园区持有物业运营（续） 年内，本集团全资持有的商务园区包括大连软件园、大连科技城、大连天地、亿达信息软件园四个商务园区，并持有武汉软件新城50%权益。前述园区已竣工持有物业总建筑面积约193.3万平方米（“平方米”），可出租面积约131.2万平方米。本集团录得租金收入约人民币5.07亿元，与上年基本持平。 持有物业概况 已竣工 可租面积 （单位：千平方米） 商务园区 本集团权益 总建筑面积 写字楼 公寓 商铺 车位 期末出租率 地址 租约期限 大连软件园 100% 637 391 180 33 42 85% 辽宁省大连市沙河口区数码广场1号 2-10年 大连科技城 100% 223 99 – 7 41 62% 辽宁省大连市甘井子区春田园 1-3年 亿达信息软件园 100% 156 131 – 4 20 94% 辽宁省大连市高新园区黄埔路953号 2-10年 大连天地 100% 237 130 – 30 44 73% 辽宁省大连市高新园区，紧临旅顺南 2-10年 路，分为黄泥川及河口湾区域 武汉软件新城 50% 680 83 18 29 30 87% 湖北省武汉市东湖新技术开发区花城 1-3年 大道与花山大道交汇处 总计 1,933 1,312 注：因武汉软件新城财务资料不并表，本集团租金收入未包含该园区租金收入。 本集团凭借二十余年商务园区运营与产业招商经验的沉淀，打造完善的招商体系与企业定制化解决方案，为租户提供最理想的入园方案，多维度的提升租户工作、生活体验。同时，针对园区租户的特点与需求，开展务实有效的互动活动，拓宽各圈层客户。 亿达中国控股有限公司2022年度报告 9 二零二二年，新冠疫情给入园企业带来的负面影响累积迭加，部分入园企业缩减成本，导致一部分客户流失和租赁面积减少。部分入园企业减少计划的员工招聘，取消对新增租赁面积的需求。本集团各园区团队竭尽所能帮助入园企业渡过难关，通过园区整体的协同效应，嫁接内外部资源，将上述负面影响降到最低，实现了整体平稳运行。为迎接后疫情时期可预期的反弹，满足入园企业逐年增加的服务品质要 求，本集团加速智慧化园区升级，通过智慧化管理手段，弱化人为干预，以在线精准化的资产分析、清晰化的数据展示、自动化的周期管理，实现精准维护，避免资源浪费，适当降低人力成本。通过技术与业务充分融合，优化用户体验，增加客户粘性，提高了客户满意度。 年内，本集团商务园区多次获得国家级、市级奖项。其中，大连软件园在第十二届中国国际服务贸易交易会上被授予 “数字服务集聚园区”奖项，品牌价值持续提升。作为支持软件企业发展的重要平台，大连软件园持续贯彻“数字智慧园区”建设理念，集成各方资源，不断改进提升园区实施和服务水平，实现管理的信息化、楼宇的智能化、服务的平台化、决策的智慧化，为企业创造更优质和智能的发展空间。 5