核心观点与关键数据
- 业绩概览：2023年已确认收入38.97亿元人民币，同比下降14.0%；毛利5.34亿元人民币，同比下降49.6%，毛利率降至13.7%；净亏损17.14亿元人民币，同比增加134.2%。
- 收入构成：收入主要来自物業銷售（25.90亿元人民币）、租金收入（5.02亿元人民币）、商務園運營管理服務收入（2.30亿元人民币）和建築、裝修及園林綠化收入（5.74亿元人民币）。
- 财务状况：截至2023年12月31日，現金及銀行結餘约4.11亿元人民币，銀行及其他借款约119.57亿元人民币，淨負債比率約119.1%。
- 主要风险：公司面临嚴重的流動性危機，存在多項重大不確定因素可能對其持續經營能力構成重大疑問，包括借款逾期、安都方事件等。
经营回顾
- 商務園區持有物業運營：租金收入与上年基本持平，達到完成條件的存量項目逐漸退出。
- 物業銷售：銷售收入同比下降18.6%，主要由于交付項目減少；合約銷售金額为13.85亿元人民币，合約銷售面積为9.89萬平方米，合約銷售均價為每平方米人民幣13,997元。
- 商務園區運營管理：收入同比下降9.2%，主要由於部分存量項目達到完成條件逐漸退出。
- 建築、裝修及園林綠化：收入同比下降2.8%，主要由于年內完成的施工產值減少。
- 土地儲備：土地儲備總建築面積約為667萬平方米，大連佔比為84.7%。
財務回顧
- 收入：收入來源包括物業銷售、租金收入、商務園運營管理服務收入和建築、裝修及園林綠化收入。
- 銷售成本：同比下降3.2%，主要由于年內交付項目減少。
- 毛利及毛利率：毛利同比下降49.6%，毛利率由23.4%下降至13.7%。
- 銷售及市場推廣開支：同比下降54.3%，主要由于年內銷售代理費及廣告費用減少。
- 行政開支：同比下降82.3%，主要由于年內沖減以前年度未發放獎金。
- 其他虧損：同比下降34.3%，主要由于債務安排產生的收益、收購土地預付款項的減值虧損撥備及匯率變動產生匯兌損失。
- 投資物業公允值虧損：由3.76亿元人民币增加至36.73亿元人民币，主要由于投資物業出租淨收益下降導致估值下降。
- 融資成本淨額：由5.81亿元人民币增加至6.88亿元人民币，主要由于資本化利息減少。
- 分佔合營公司及聯營公司虧損：由8.78亿元人民币減少至3.10亿元人民币，主要由於合肥億達智慧科技城發展有限公司股權投資虧損減少。
- 所得稅開支：同比下降17.2%，主要由于結轉項目的企業所得稅開支減少同時投資物業公允值虧損沖回遞延所得稅。
- 年內虧損：除稅前虧損13.61亿元人民币，同比增加345.4%；淨虧損17.14亿元人民币，同比增加134.2%。
管理層討論與分析
- 現金狀況：現金及銀行結餘約4.11亿元人民币，包括受限制現金約2.37亿元人民币。
- 債務：銀行及其他借款约119.57亿元人民币，其中一年內或按要求償還的銀行貸款约11.96亿元人民币。
- 負債比率：約119.1%，同比上升16.6個百分點。
- 外匯匯率風險：擁有分別以港元及美元計值的現金及銀行結餘，擁有分別以美元及港元計值的借款，均須承受外幣風險。
- 或然負債：就中國商業銀行向本集團客戶提供按揭貸款提供擔保約2.63亿元人民币。
- 資產抵押：銀行及其他貸款由開發中物業、投資物業、持作銷售用途的竣工物業等資產抵押。
期後事項
- 安業財經印刷有限公司對本公司的清盤呈請：已撤回。
- 暫停買賣：股份已於2024年4月2日起暫停於聯交所買賣。
- 有關出售附屬公司股權之主要交易：股權轉讓協議已终止。
- 更換核數師：委任栢淳為新任核數師。
- 刑事命令：外包公司兩名涉及賄賂的前僱員被判行賄罪。
展望
- 預計2024年房地產政策將進一步優化，但信心恢復仍需要時間。
- 本集團將繼續聚焦主營業務，確保項目交付及園區穩健運營；嫁接優勢資源，積極尋求新業務發展；處置低效資產，加大資產盤活力度。
