领悦服务集团2022年报

(于开曼群岛注册成立的有限公司) 股份代号:2165 年度报告 目录 公司资料2 词汇及释义4 主席报告8 管理层讨论及分析10 董事及高级管理层履历21 公司治理报告26 董事会报告44 独立核数师报告61 综合损益及其他全面收益表66 综合财务状况表68 综合权益变动表70 综合现金流量表72 财务报表附注74 五年财务概要148 公司资料 董事会 执行董事 刘玉辉先生（主席）罗红萍女士 非执行董事 王涛女士侯三利女士 独立非执行董事 罗莹女士张倩女士邹丹女士 联席公司秘书 罗红萍女士邓景贤女士 （于2022年1月24日获委任） 麦宝文女士 （于2022年1月24日辞任） 法定代表 刘玉辉先生邓景贤女士 （于2022年1月24日获委任） 麦宝文女士 （于2022年1月24日辞任） 审核委员会 邹丹女士（主席）罗莹女士 张倩女士 薪酬委员会 张倩女士（主席）刘玉辉先生 罗莹女士 提名委员会 刘玉辉先生（主席）罗莹女士 张倩女士 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公共利益实体核数师 香港法律之法律顾问 盛德律师事务所 主要往来银行 中国农业银行成都高新技术产业开发区分行 香港主要营业地点 香港九龙 观塘道348号宏利广场5楼 中国总部及主要营业地点 中国 四川省成都市高新区 天府二街151号领地环球金融中心A座44层 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCayman,KY1-1111 年度报告2022领悦服务集团有限公司2 公司资料 主要股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare HutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港证券登记处 香港中央证券登记有限公司香港 湾仔 皇后大道东183号合和中心17楼 1712–1716号铺 股份代号 02165 公司网站 http://www.lingyue-service.com 3领悦服务集团有限公司年度报告2022 词汇及释义 在本报告中，除文义另有所指外，下列词汇及表述具有以下涵义。 “一致行动契据” 指 日期为2021年1月29日且由最终控股股东签署的一致行动契据 “股东周年大会” 指 本公司将于2023年6月19日召开并举行的股东周年大会 “组织章程细则” 指 本公司组织章程细则（经不时修订） “审核委员会” 指 董事会审核委员会 “董事会” 指 董事会 “英属维尔京群岛” 指 英属维尔京群岛 “企业管治守则” 指 上市规则附录十四第二部分所载企业管治守则 “成都融悦景汇” 指 成都和诚领汇物业管理有限责任公司，于2019年6月3日在中国成立的有限公司 “中国” 指 中华人民共和国，但仅就本年报及作为地域参考而言，除文义另有所指外，不包括香港、中国澳门特别行政区及台湾 “紧密联系人” 指 具有上市规则赋予该词之涵义 “本公司” 指 领悦服务集团有限公司（前称领悦集团有限公司），于2020年8月28日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司，其股份于联交所上市（股份代号：2165） “关连人士” 指 具有上市规则赋予该词之涵义 “控股股东” 指 具有上市规则赋予该词之涵义 “核心关连人士” 指 具有上市规则赋予该词之涵义 “COVID-19” 指 由严重急性呼吸系统综合症冠状病毒引起的病毒性呼吸道疾病 “董事” 指 本公司董事 年度报告2022领悦服务集团有限公司4 词汇及释义 “FushengCapital” 指 FushengCapitalHoldingLimited，于2020年7月27日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由龙一勤女士全资拥有，为本公司控股股东之一 “建筑面积” 指 建筑面积 “全球发售” 指 具有招股章程中所赋予的涵义 “本集团”或“我们” 指 本公司及其附属公司 “港元” 指 香港法定货币港元 “独立第三方” 指 与本公司或其附属公司或彼等各自的任何联系人的任何董事、最高行政人员或主要股东（定义见上市规则）概无关连（定义见上市规则）的个人或公司 “领地集团” 指 领地集团有限公司（前称眉山地区宝马房地产开发有限公司），于1999年4月19日在中国成立的有限公司及领地控股的间接全资附属公司 “领地控股” 指 领地控股集团有限公司，于2019年7月15日在开曼群岛注册成立的获豁免有限公司，其股份于联交所上市（股份代号：6999） “领地控股集团” 指 领地控股及其附属公司 “LinghuiCapital” 指 LinghuiCapitalLimited，于2020年7月23日在英属维尔京群岛 注册成立的有限公司，由侯三利女士全资拥有，为本公司控股股东之一 “LinghuiHolding” 指 LinghuiHoldingLimited，于2020年7月23日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由刘策先生全资拥有，为本公司控股股东之一 “领悦物业服务” 指 领悦物业服务集团有限公司（前称四川汇丰物业服务有限公司），于2002年1月21日在中国成立的有限公司，为本公司间接全资附属公司 “上市” 指 股份于联交所上市 5领悦服务集团有限公司年度报告2022 词汇及释义 “上市日期” 指 2021年7月12日，股份首次开始于联交所买卖的日期 “上市规则” 指 香港联合交易所有限公司证券上市规则（经不时修订、补充或以其他方式修改） “标准守则” 指 上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则 “提名委员会” 指 本公司提名委员会 “超额配股权” 指 本公司授予的配发和发行与招股章程中披露的本公司全球发售相关的最多额外合共10,500,000股股份的选择权 “招股章程” 指 本公司日期为2021年6月29日的招股章程 “薪酬委员会” 指 本公司薪酬委员会 “报告期间” 指 截至2022年12月31日止年度 “人民币” 指 中国法定货币 “证券及期货条例” 指 香港法例第571章证券及期货条例（经不时修订、补充或以其他方式修改） “股份” 指 本公司股本中每股面值0.01港元的普通股 “股东” 指 股份持有人 “平方米” 指 平方米 “联交所” 指 香港联合交易所有限公司 “附属公司” 指 具有上市规则赋予该词之涵义 “TianyueCapital” 指 TianyueCapitalLimited，于2020年7月23日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由王涛女士全资拥有，为本公司控股股 东之一 “TianyueHolding” 指 TianyueHoldingLimited，于2020年7月23日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由刘浩威先生全资拥有，为本公司控 股股东之一 年度报告2022领悦服务集团有限公司6 词汇及释义 “最终控股股东” 指 刘浩威先生、刘策先生、刘玉辉先生、王涛女士、龙一勤女士及侯三利女士 “YuelaiHolding” 指 YuelaiHoldingLimited，于2020年7月23日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由刘玉辉先生全资拥有，为本公司控股 股东之一 “YueLaiInvestment” 指 YueLaiInvestmentLimited，于2019年6月5日在英属维尔京群岛注册成立的有限公司，由刘玉辉先生全资拥有，为本公司控 股股东之一 “%” 指 百分比 7领悦服务集团有限公司年度报告2022 主席报告 2022年，面对行业周期波动，物业管理行业也带来了一定的影响及挑战，国家政府相继发布相关政策支持物业管理企业为居民提供更便捷、更多元的生活服务，切实提高物业管理的服务质量、智能化和标准化程度。本集团积极应对市场变化，聚焦核心业务发展，持续延伸服务场景，积极布局全产业链，加快探索创新增值服务生态圈，收入及利润结构持续优化，管理规模及品牌实力再上新台阶。 本集团继续秉承“深耕四川、聚焦西部、布局全国”的发展战略，推动公司形成“四川+新疆”两个增长极，管理规模实现稳步增长。截至2022年12月31日，本集团为中国35座城市提供物业管理服务及增值服务，签约项目数量为249个（其中已接管项目211个），签约建筑面积约为37.8百万平方米，较2022年12月31日增长约2.0%，其中在管建筑面积约为23.6百万平方米，较2022年12月31日增长约 13.4%。 2023年本集团始终秉承“亲善相伴感动在”的服务理念，坚守品质服务之根本。 构建创新增值服务生态圈。我们在创新增值服务方面不断探索，聚焦“物业服务+生活服务”两个增长极，持续深化创新增值服务生态圈的构建，实现真正覆盖社区居民生活的全周期。 推动科技赋能与数字化管理。我们持续推动科技赋能物业，借助数字化手段实现精细化管理与运营。 深化品牌理念和经营方针。我们始终关注人民的幸福生活，在“坚持为社会创造幸福和谐生活”的企业愿景下，助推本集团文化建设与品牌价值提升。 年度报告2022领悦服务集团有限公司8 主席报告 完善人才培养体系，打造精兵强将。我们持续深入组织架构的优化改革，以支持区域的进一步深耕，激发组织活力，聚焦业务重点、辐射重点岗位，开展“登悦计划”、“登悦+计划”、“悦辰计划”、“优悦生计划”、“悦将计划”五大专项人才培养计划，促进内部人才孵化。 以美好链接公益，积极践行社会责任。我们持续多年开展“城市关怀”、“自然保卫战”、“心计划”等系列公益行动，践行一心一益链接美好公益理念，关注城市建设者，关爱自然、关怀孤寡老人，以公益慈善回馈社会。 9领悦服务集团有限公司年度报告2022 管理层讨论及分析 业务回顾 本集团业务模式 本集团拥有三条业务线：(i)物业管理服务、(ii)非业主增值服务及(iii)社区增值服务，为客户提供涵盖物业管理整个价值链的综合服务。 •物业管理服务。本集团为业主、住户和物业开发商以及我们在管非住宅物业的租户提供广泛的物业管理服务。本集团的服务一般包括保安服务、清洁及绿化服务、维修及保养服务等。本集团管理的物业组合多元化（包括住宅物业、商业物业以及公共及其他物业）。 •非业主增值服务。本集团向非业主提供增值服务，包括(i)前期规划及设计咨询服务；(ii)销售处管理服务；(iii)交付前服务；(iv)维修及保养服务；(v)物业交易协助服务；及(vi)保安支援服务。 •社区增值服务。本集团主要为业主及住户提供社区增值服务，为其提供生活便利，例如(i)社区空间管理服务；(ii)装修及拎包入住服务；(iii)便利生活服务；及(iv)社区零售服务。 本集团提供全面的物业管理服务组合，以丰富本集团的收益来源并实现快速增长。近年，本集团一直加强社区增值服务组合。凭藉对住户需求的深入了解，本集团致力进一步丰富社区增值服务。与其他类型的物业管理服务相比，社区增值服务通常可产生更高的利润率，故社区增值服务一直在提升本集团的财务业绩。本集团将继续获取更大的市场份额并扩大在中国的业务布局。 物业管理服务 本集团自2002年成立以来便一直提供物业管理服务。于2022年12月31日，本集团总签约建筑面积约37.8百万平方米，较去年同期增长2.0%。于2022年12月31日，本集团管理211个物业，管理的总建筑面积约23.6百万平方米，较去年同期增长13.4%。 年度报告2022领悦服务集团有限公司10 管理层讨论及分析 下表载列本集团截至所示日期的在管物业数目及建筑面积，以及签约管理物业数目及相关签约建筑面积。 于12月31日 2022年 2021年 在管物业数目(1) 211 183 本集团签约管理物业数目(2) 249 235 在管建筑面积（千平方米） 23,592 20,804 签约建筑面积（千平方米） 37,834 37,101 未交付建筑面积（千平方米）(3) 14,242 16,297 附注： (1)指已向本集团交付作物业管理