当代置业年报2021

目录 公司资料2 公司简介4 主席报告8 管理层讨论及分析11 投资者关系报告26 企业管治报告27 环境、社会及管治报告43 董事及高级管理层履历95 董事会报告98 独立核数师报告115 合并损益及其他全面收入报表118 合并财务状况报表120 合并权益变动表122 合并现金流量表125 合并财务报表附注128 财务资料概要232 公司资料 董事会 执行董事 张鹏先生（于2022年11月9日获委任为主席、总裁） 张雷先生（于2022年11月9日辞任为主席） 陈音先生 非执行董事 陈志伟先生（于2022年3月24日辞任）唐伦飞先生（于2022年3月24日获委任）曾强先生 范庆国先生（于2022年11月9日辞任） 独立非执行董事 秦佑国先生（于2021年2月24日辞世）许俊浩先生 崔健先生高志凯先生 刘加平先生（于2021年4月21日获委任，于2022年11月9日辞任） 审核委员会 许俊浩先生（主席） 秦佑国先生（于2021年2月24日辞世）崔健先生 高志凯先生 刘加平先生（于2021年4月21日获委任，于2022年11月9日辞任） 环境、社会及管治委员会 张鹏先生（主席）（于2021年12月1日获委任）崔健先生（于2021年12月1日获委任） 许俊浩先生（于2021年12月1日获委任）高志凯先生（于2021年12月1日获委任）刘加平先生（于2021年12月1日获委任， 于2022年11月9日辞任） 薪酬委员会 高志凯先生（主席）（于2021年2月25日获委任）秦佑国先生（于2021年2月24日辞世） 张雷先生崔健先生 提名委员会崔健先生（主席）张雷先生 许俊浩先生高志凯先生 授权代表 张鹏先生 邓任雨先生（于2022年1月31日辞任）梁柏强先生（于2022年1月31日获委任） 公司秘书 邓任雨先生（于2022年1月31日辞任）梁柏强先生（于2022年1月31日获委任） 核数师 毕马威会计师事务所于《财务汇报局条例》下 的注册公众利益实体核数师香港中环 遮打道10号太子大厦8楼 法律顾问 龙炳坤、杨永安律师行 香港主要营业地点 香港中环花园道三号冠君大厦805–6室 002 公司资料 注册办事处 CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 中国总部 中国北京东城区 香河园路1号邮编：100028 开曼群岛股份过户登记总处 Suntera(Cayman)LimitedSuite3204,Unit2A,Block3BuildingD,P.O.Box1586GardeniaCourt,CamanaBayGrandCayman,KY1-1100CaymanIslands 香港股份过户登记分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 投资者及传媒关系顾问 皓天财经集团香港中环 皇后大道中99号中环中心9楼 电话：(852)28511038 传真：(852)28651638 电邮：modernland@wsfg.hk 主要往来银行 中国银行 中国工商银行中国招商银行恒生银行 东亚银行 上海浦东发展银行股份有限公司上海银行 上市资料 于香港联合交易所有限公司上市之股本证券普通股 股份代号：1107 于香港联合交易所有限公司上市之债务证券可持续及绿色交易所 于2023年到期本金总额 321,000,000美元利率9.8%的优先票据（于2023年1月10日撤销上市） 债务股份代号：40525 公司网址 www.modernland.hk 003 公司简介 综述 当代置业（中国）有限公司（下称“本公司”、“当代置业”，连同其附属公司统称“本集团”），2000年于北京设立，并于2013年7月12日在香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市，具有于中华人民共和国（“中国”）房地产开发资质。公司连续七年荣膺中国房地产百强企业。公司始终秉承“科技建筑·绿色家园·城市向美”的开发理念，坚持“自然朴素、和谐健康；简单专注、生生不息”的发展哲学，围绕“爱我家园行动”的主题思想，为客户创造精诚所至、真实品位的生活体验，为本公司股东（“股东”）创造良好的经济效益，为全社会创造良好的社会效益。公司倾注于“绿色科技+舒适节能+数字互联的全生命周期产业家园”。成功打造中国绿色科技产业运营商标志性品牌—MOMΛ，英文全称是TheMuseumofModernArchitecture，意为“科技艺术新建筑”。MOMΛ由“M“”O” “M“”Λ”四个文字图形组成。两个“M”代表我们的家园， “O”代表宇宙的始源；“Λ”代表人，组合而成的左半部分图形象征建筑，右半部分图形象征生活。 公司始终坚持绿色科技核心竞争力 公司以绿色科技领先之道、全生命周期产业家园运营之道、引力加速之道、数码流程与运营之道、绿健养老产业运营之道为企业核心竞争力，不断研发及运用绿色科技技术。专设研发设计院，自主研发“地源热泵技术系统，天棚辐射制冷制热系统，外围护结构保温系统，高 性能外窗系统，全置换新风系统，隔音降噪系统”等科技建筑系统。使MOMΛ产品具有良好的特性。其在创造高舒适度的情况下（全年维持室内所有房间温度在约20°C–26°C，湿度在约30%–70%，符合ISO7730中定义的最舒适环境），其能耗仅为目前中国普通型住宅达到同等舒适度所需能耗的三分之一，预期持续使用该等科技将为居住者节省大量能耗与使用成本，为社会营造了良好的生态环境。 公司强力打造标准化的产品力 经过逾20年项目实践，当代置业逐渐找到适应不同客群的产品类型，并形成可以复制的产品模式，对应不同的客群分成四条标准化产品线，分别为：顶级绿色科技的当代MOMΛ产品线、高端绿色科技的当代着MOMΛ产品线、品质绿色科技的当代阅MOMΛ产品线、全生命周期复合功能绿色科技大盘开发的当代城MOMΛ产品线。公司创建健全标准化产品线开发模式，基于产品定位对住宅类产品进行了开发速度及经济指标角度的区分，形成三类标准化产品线：第一类、既创造现金流也创造利润的项目；第二类、创造现金流的项目；第三类、创造利润的项目。截至目前，公司成功开发百余个绿色科技优质产品，国内重点深耕五大城市群，即京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群，国外重点聚焦北美区域。 004 公司简介 公司不断塑造权威品牌影响力 公司绿色科技产品技术不断升级。公司正式装配集“装配式+净零能耗+健康建筑体系”于一体、荣获国际主动房联盟授予的ACTIVEHOUSE科技创新奖的“恐龙3号”。当代西山上品湾MOMΛ集合百年住宅、住宅性能评定、绿色住区三箭齐发；当代通州万国城MOMΛ荣获WELL建筑标准TM铂金级预认证；佛山当代万国府MOMΛ荣获WELL建筑标准TM金级认证及荣获成为首批健康建筑示范基地；北京当代MOMΛ荣膺世界高层建筑与都市人居学会 （CTBUH）“TenYearAward”╱“50年世界最具影响力的50栋高层建筑”，全国唯一。公司荣膺“中国绿色地产运行典范第2名”。 公司行业品牌影响力继续扩大。中国房地产业协会发布排名，公司荣获“2021中国房地产上市公司综合实力百强”、“2021中国房地产上市公司创新能力5强”；中国指数研究院发布排名，公司列居“2021中国房地产百强企业稳健性TOP10”、“2021中国房地产百强企业—融资能力TOP10”、“2021中国特色地产运营优秀企业—绿色科技地产”等荣誉。 公司社会责任专注力度增加。企业荣获“中国诚信建设AAA共建单位”。除了专注于绿色科技的MOMΛ建筑产品本身，当代置业更欣然与行业合作伙伴、机构一起致力 推动绿色事业，自2015年与中国房地产业协会人居环境委员会携手推动绿色住区的全国项目布局和行业标准的落地，当代置业成为绿色住区最多的企业。2019年，抚州当代城MOMΛ、陕西当代嘉宝公园悦MOMΛ、北京当代西山上品湾MOMΛ、石首当代显扬府MOMΛ、湖州当代上品湾MOMΛ、张家口垣着MOMΛ、孝感当代拾光里MOMΛ、菏泽当代城MOMΛ荣获“绿色住区”认证。公司最早专注于绿色健康建筑的探索，逾20年精于绿色科技地产，创建差异化核心竞争力。从原绿、自绿，到深绿、全绿持续进阶、升级；从事绿色建筑、健康建筑、主动式建筑、百年住宅、被动房、绿色住区、净零能耗建筑、产能建筑的研发和实践。 公司在各地开发的项目都要求达到国内的绿色建筑标准，在绿色科技奖项方面更是屡获殊荣：当代MOMΛ项目获得了国际上最大的绿色建筑奖项—美国绿色协会颁发的LEED-ND认证，这也是全国第一个获此殊荣的住宅类产品；公司多次荣获国内最高绿建认证奖项—绿色建筑三星运营标识，还囊括了全国首个续评绿色建筑三星运营标识。 当代置业坚持“科技建筑·绿色家园·城市向美”的原则，以最大力度为零排放、零碳、零污染，降低热岛效应，提高建筑的舒适度，满足能源、舒适、环境的协调，为城市美好发展和美好人居做贡献。 005 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表本公司董事（“董事”）会（“董事会”），提呈本集团截至2021年12月31日止年度之业务回顾与展望。 销售业绩 截至2021年12月31日，本公司实现了在现时市场环境和彼时经营状况下最努力的销售业绩。 回顾2021 对房地产行业来说，2021年是个不平静且不平坦的年份。行业内所有企业都面临着宏观层面经济衰退叠加政策调整的巨大变革。在此过程中，诸多房企面临着严峻流动性问题。我们认为，任何变革都有阵痛，所有新生都伴随旧疾，房地产迎来新模式的道路上伴生着一些企业的创伤不可避免。 2021年，本公司同样遭遇了流动性危机，于第一时间积极开展自救他救，在负债管理方面，采取了债务重组和展期、处置资产、引入战投等全方位应对策略，以求最大限度降低风险传导和风险蔓延。在经营方面，本公司集合各种有效资源，力争实现核心资产资源的保全，确保核心人才的稳定，维持流程与运营体系的稳固，尽最大努力保证公司发展底盘基本平稳。 2021年，本公司实现收入达约人民币114亿元，受存货减值等影响，毛利润较2020年有显着下降，受投资物业公允价值下跌，应收款计提拨备及合联营企业亏损影响，本公司所有人应占净亏损达约人民币20亿元。截至2021 年12月31日，本公司合并现金余额约人民币40亿元，该等现金绝大部分存放于项目层面监管账户，为项目后续正常运营提供了较好保障。 2021年，本公司出现负债端管理的极大危机。境外出现优先票据违约情况，本公司积极应对，在出现违约事宜后委任华利安诺基（中国）有限公司为境外债务顾问，委任盛德律师事务所为境外法律顾问，协助本公司对现存境外优先票据进行整体重组。境外违约传导至本公司境内部分债务出现违约情况，本公司主动与相关金融机构友好磋商，征求各方理解，已经取得了积极的成果，实现了部分债务的展期、缓期和减免等。对于开复工受影响的项目，公司也在持续促成与相关债权人达成和解，重新制定偿债方案，力争不影响项目施工进度，尽全力保质保量按时交付。 2021年，本公司以现有布局为重点，实现业务版图保持稳定。同时，公司积极探索未来房地产行业的转型方向，充分利用绿色品牌、技术研发、科技产品和全生命周期服务等优势，加大创新业务的投入和布局，寻求新的增长曲线。 2021年，公司在如此艰难的形势下，一直笃定坚持绿色科技核心竞争力，坚守对舒适住宅产品的追求，实现了万余户居民的高标准交付。本年度共获得2个绿建三星运行标识，1个绿建二星设计标识，1个绿建新国标二星标识，石家庄当代府ΜΟΜΛ项目获得健康社区金级认证。公司累计获得绿色建筑认证面积已达到近千万平米；绿色住区认证已达到28个，全国占比近7成。 008 主席报告 展望2022年 2022年，各地房地产出台政策的力度将进一步加大；信心逐步恢复，市场回暖趋势持续，供给端和需求端均有明显放量；行业加速修复，在政策积极力度和市场回暖预期的双重催化下，资本市场和信用市场也会逐步得到修复。本公司将坚持纾困与发