中华国际年报 2022
(于百慕大注册成立之有限公司) 股份代号 2022年报 1997-2023香港回归廿五周年献礼 制造商：瑞士日内瓦江斯丹顿 型号：48094 金属：18K黄金 机蕊：Cal.11309吋自动上錬 表面：退白色配中文字体 表带：原厂黑色鳄鱼皮带 出厂年份：1997 限量编号：2/197 本集团藏品 目录 公司资料2 管理层论析3 其他资料12 董事会报告25 企业管治报告34 环境、社会及管治报告41 董事简历46 独立核数师报告47 经审核财务报表 综合收益表54 综合全面收益表55 综合财务状况表56 综合权益变动表58 综合现金流量表59 财务报表附注60 五年集团财务摘要131 物业权益表132 在本年报显示的图像乃经电脑修饰的美工绘图，与本集团现有或拟发展物业项目并无关连。 公司资料 董事会执行董事何鉴雄 非执行董事 杨国瑞 独立非执行董事 黄巨辉黄妙婷谭刚 公司秘书 秦伟贤(ACG,HKACG) 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 香港总办事处及主要营业地点 香港中环 干诺道中168至200号信德中心 西座2911室 中国大陆主要办事处 重庆市朝天门朝东路 港渝广场14楼 核数师 安永会计师事务所 执业会计师及 注册公众利益实体核数师 法律顾问 香港法律 礼德齐伯礼律师行有限法律责任合伙香港 鲗鱼涌 华兰路18号太古坊 港岛东中心17楼 百慕大法律 2 ConyersDill&Pearman 香港中环 康乐广场8号 交易广场第一座29楼 物业估值师 第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司香港 太古城 英皇道1111号 太古城中心一期12楼 威格斯资产评估顾问有限公司香港 九龙观塘 观塘道388号创纪之城1期 渣打银行中心27楼 主要往来银行 中国民生银行 南洋商业银行有限公司 股份登记及过户总处 MUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding 69PittsBayRoadPembrokeHM08Bermuda 香港股份登记及过户分处 卓佳登捷时有限公司香港 金钟 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.zhonghuagroup.com 上市及股份代号 香港联合交易所有限公司主板：1064 3财务回顾 中华国际控股有限公司截至二零二二年十二月三十一日止年度录得营业额30,283,000港元（二零二一年：57,670,000港元）。本公司普通股权益持有人应占之纯利为3,273,000港元（二零二一年：6,811,000港元）。本集团年内营业额减少乃因本年度并无出售物业，而上年度则录得出售物业交易27,461,000港元。 经调整EBITDA 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团之经调整EBITDA为溢利7,447,000港元（二零二一年：29,301,000港元）。经调整EBITDA是指未计利息、税项及折旧前的盈利，且未计及投资物业公允价值变动之影响。 纯利 截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团的税前及税后溢利分别为54,950,000港元（二零二一年：59,109,000港元）及34,050,000港元（二零二一年：30,981,000港元）。本集团年内除税前溢利减少是由于(i)本集团年内营业额减少因于本年度并无物业出售交易而上年度则录得出售物业27,461,000港元；及(ii)本集团投资物业于本年度的公允价值收益为50,692,000港元，而本集团投资物业于上年度的公允价值收益为33,638,000港元。 流动资金及财务资源 于本年度，本集团的营运主要以业务营运产生之现金流及借贷融资。本集团于年内来自经营活动之现金流净额为26,456,000港元（二零二一年：22,442,000港元）。 于二零二二年十二月三十一日，本集团之现金及银行结余为84,874,000港元（二零二一年：93,204,000港元）。 于二零二二年十二月三十一日，本集团有未偿还借贷72,297,000港元（二零二一年：79,359,000港元）为董事贷款，而于二零二一年十二月三十一日则为董事贷款78,056,000港元及租赁负债1,303,000港元。于二零二一年十二月三十一日，租赁负债1,303,000港元，须根据租赁条款于一年内偿还，以港元计值。本集团过往年度面临的利率波动风险甚微。 本集团于二零二二年十二月三十一日之资本负债比率为0.02（二零二一年：0.02），乃按本集团董事贷款72,297,000港元（二零二一年：董事贷款及租赁负债合共79,359,000港元）除以资产总值4,415,959,000港元（二零二一年：4,727,091,000港元）计算。本集团于过往年度之资产负债比率维持在相对较低之水平。本集团的财务资源能够满足自本报告日期起未来十二个月的资本开支及营运资金需求。 资产4 于二零二二年十二月三十一日，本集团的流动资产净值、净资产及资产总值分别为1,034,000港元（二零二一 年：7,399,000港元）、3,021,523,000港元（二零二一年：3,223,376,000港元）及4,415,959,000港元（二零二一年：4,727,091,000港元）。 本集团有两处投资物业，一处位于重庆市，而另一处位于广州市，两处均位于中国。于二零二二年十二月三十一日，本集团拥有100%权益之重庆投资物业之账面值为386,912,000港元（二零二一年：425,414,000港元）。于二零二二年十二月三十一日，本集团拥有25%权益之广州投资物业之账面值为3,887,200,000港元（二零二一年：4,135,800,000港元）。 于二零二二年十二月三十一日，本集团亦有账面成本为29,315,000港元（二零二一年：32,262,000港元）的持有待售物业，位于中国大陆广州白云区及芳村区。 汇率风险 本集团之主要业务位于中国大陆，而该等营运附属公司之财务报表以人民币（“人民币”）呈列。当该等以人民币呈列之营运附属公司之交易及财务报表合并至以港元呈报之本公司综合财务报表中时，本公司可能面临汇率风险。本集团于过往年度并无采取诸如执行远期对冲或外汇掉期工具之类的措施以对冲人民币与港元之间不利的货币波动所产生之潜在影响。鉴于人民币与港元之汇率于过往年度并无不时活跃波动，本集团可合理地评估两种货币之间的汇率趋势，以便在可行的情况下减少其对本公司综合财务报表的不利影响。 授出购股权 本公司于二零二二年十二月二日公布（“购股权计划公布”），本公司根据于二零一二年十二月十九日采纳本公司购股权计划（“购股权计划”）的条款，以每股0.09港元的行使价向12名承授人授出6,000万份购股权。于二零二二年十二月三十一日之前，5,500万份购股权获行使，筹得所得款项4.95百万港元（未计开支），并已于二零二三年一月九日向购股权持有人发行及配发55百万股新股。有关授出购股权的进一步详情已于购股权公布披露。 购股权计划已于二零二二年十二月十九日失效，惟根据购股权计划的条款，根据该计划已授出的5,000,000份购股权仍可予行使。 集资活动 于二零二零年四月十五日，本公司宣布（“新股发行公告”）与领泰投资有限公司（一间于英属维尔京群岛注册成立之私人公司，并为一名独立第三方）订立一份认购协议（“认购协议”），内容有关根据本公司于二零一九年六月十八日授予之一般授权按发行价每股0.15港元认购及发行108,000,000股本公司股本中之新股份（“新股发行”）。认购协议载列的所有先决条件均已达成且新股发行于二零二零年四月二十七日完成。有关新股发行之进一步详情已于新股发行公告披露。 5新股发行所得款项净额直至二零二二年十二月三十一日所动用详情如下： 直至二零二二年十二月三十一日 发售新股公告所述拟定的 的已动用 于二零二二年十二月三十一日 所得款项用途 款项净额 未动用的所得款项 类别 净额 （百万港元） 百分比 净额 （百万港元） 余额预计动用时间 （百万港元） 中国广州开发项目之重建成本一般营运资金 12.0 4.1 74.5%25.5% –4.1 12.0二零二三年十二月三十一日 或之前 –– 总计 16.1 100% 4.1 12.0 于二零二二年十二月三十一日，本集团于银行持有短期存款的未动用所得款项净额。 末期股息 本公司董事会（“董事会”）不建议派发截至二零二二年十二月三十一日止年度之末期股息。 业务回顾 本公司为一间投资控股公司。其附属公司主要于中国大陆从事物业发展、投资及管理业务，并拥有两项主要物业权益，一项位于重庆市及另一项位于广州市。 重庆港渝广场 本集团于重庆之物业权益位于重庆市渝中区朝天门。朝天门拥有超过五百年历史，位于渝中区东北部，地处长江及嘉宁江三角洲，为重庆往返三峡最重要的客货运输港口。港渝广场位于朝天门的朝东路及陕西六巷交界处，距三峡码头约15分钟步行路程，距重庆最主要的购物区解放碑约20分钟步行路程，距新近建成的重庆最宏伟的商业地标重庆来福仕广场约5分钟步行路程，而距重庆最着名的观光点之一朝天门广场约10分钟步行路程。 6 港渝广场为一幢15层高的商业楼宇，总建筑面积约为49,400平方米，其中本集团拥有地库之部份、第1至4层、第8、11及14层，总建筑面积约为24,400平方米。该物业已于二零一六年进行全面翻新，目前为多层购物中心，主要经营男装及鞋类批发及零售。每层大约有50至70间商铺，每间商铺面积介乎20至60平方米。大部份商铺出租予自来的第三方，租期约一年，可根据当时的市场租金自动延期。该购物中心（本集团拥有之楼层）几乎已全部入伙，商铺流转率维持在较低水平。鉴于朝天门数十年来一直为重庆周边城市及三峡地区之主要服装经销点之一，港渝广场为该地区最受欢迎的男装及鞋类批发点之一。 重庆市在二零二二年大部分时间均能控制COVID-19疫情，除Omicron变种病毒于二零二二年下半年引起COVID-19爆发而出现临时停业外，港渝广埸的业务运营恢复正常。为缓解临时停业的影响，运营商通过为其租户及客户举办疯狂促销及抽奖活动来增加营销动力。由于二零二二的租约在二零二一年十二月底就已承租，故本年度租金收入并未受到重大影响。 广州重建项目 本集团于广州之物业权益乃位于广州市越秀区的重建用地，前称广州大都市鞋城位于越秀区解放南路以东、大新路以南、一德路以北及谢恩里以西，距广州交易会（曾为中国大陆于一九七八年实施改革开放政策前唯一的出口窗口）旧馆约3分钟步行路程，而距广州的地标珠江河畔约5分钟步行路程。 大都市鞋城（于二零一九年八月停业前）为一栋2层的非永久性建筑，建筑面积约14,700平方米，以及约有500家商铺。大都市鞋城于该地区拥有逾百年的鞋类批发业务历史，为广州最受欢迎的鞋类精品展示及批发中心。 广州大都市鞋城于二零一九年八月终止营运以进行重建。越秀区人民政府（“越秀区人民政府”）表示，彼等将尽最大努力支持广州正大的重建计划。 截至目前，除一幢楼宇尚未完成拆迁及少数邻近的商铺继续照常营业外，广州大都市鞋城经已拆卸，且重建地盘已租赁予第三方作临时停车场之用。 7 待收回最后一幢由小业主占用的7层高楼宇后，该重建项目拟开发为一座22层多功能甲级商业综合楼，包括双子塔及3层地库，用于批发及展厅设施、办公及服务公寓用途，并配有停车场及装卸区等配套设施，总建筑面积约234,000平方米。亦计划将新大楼的地库透过地下通道连接两个地铁站，即一德路站及海珠广场站。 于二零二一年初，国务院再次推出新的城市政策指令，鼓励一线城市将商业区重新规划为住宅区，目的是减少因电子商贸而导致的商业物业供过于求，并增加市场上的住宅物业供应。因此，本集团就该项新政策展开初步可行性研究，如部分重建项目可由服务式公寓改为住宅物业用途，预期新发展项目的投资回报率将大幅提高。本集团相信，一旦全国房地产开发
