核心盈利保持稳定，拿地销售协同发力

事件：公司发布2022年业绩公告。22年，公司实现营业收入2070.6亿元，同比下降2.4%，归母净利润280.9亿元，同比下降13.3%。 点评：核心盈利能力较强，积极拿地助力销售回升，经营性不动产业务稳中有进。 营收增速短期回落，核心盈利能力较强：22年，公司实现营收2070.6亿元，其中，物业开发实现营收1761.6亿元，同比下降4.2%，主要受疫情影响结算放缓，已售未结合同额2493亿元，同比增长15%，未来结算规模有保障；投资物业（含酒店）实现营收170.2亿元，同比下降2.4%，如剔除租金减免影响后营收为192.6亿元，同比增长10.5%，保持稳健增长；公司综合毛利率为26.2%，其中物业开发毛利率23.0%，同比减少0.7pct，降幅收窄明显，有望企稳；扣除投资物业重估增值后的核心归母净利润为270亿元，同比增长1.5%，核心归母净利率为13.0%，同比逆势提升0.5pct。 核心大区销售贡献提升，积极拿地助力销售回升：22年，公司实现销售额3013.3亿元，同比减少4.6%，其中华北、华东大区全年分别实现销售额685亿元、963亿元，分别同比增加27.3%、30.7%，核心城市销售贡献提升明显；公司新获取土地总价1442.3亿元，全年拿地销售比47.9%，保持积极态势，聚焦核心一二线城市。截至22年末，公司总土储5491万平米（不含投资物业土储），对22年销售面积覆盖倍数达3.9倍，土储总量充足，其中华东大区土储对销售面积覆盖倍数为2.5倍，同比下降0.6倍，销售去化速度较快，补货需求旺盛。 购物中心经营稳中有进，轻资产管理延续高增长：22年，公司购物中心实现营收137.6亿元，如剔除减租影响后实际营收同比增长13.0%，出租率为96.2%，保持行业高位水平，在营购物中心面积为798万平米，同比增加19.3%；公司旗下万象生活实现营收120.2亿元，同比增加35.4%，截至22年末的物管合约面积达3.49亿平米，同比增加78.0%，扩张步伐延续，巩固行业龙头地位。 融资渠道畅通，资金成本稳定：22年，综合借贷总额2300亿元，同比增长16.5%，其中短债占比约27%，综合融资成本约3.75%，净有息负债率为38.8%，财务杠杆适度扩张助力市占率提升，财务运营保持稳健，融资成本稳定。 盈利预测、估值与评级：考虑公司结算进度放缓，下调公司23-24年预测核心EPS为3.83元（下调8.2%）、4.63元（下调4.3%），新增公司25年核心EPS预测为5.33元，现价对应23-25年PE核心估值分别为8.4/7.0/6.1倍，公司作为央企地产，信用优势明显，融资渠道畅通，拿地积极，核心土储充沛，销售市占率有望持续提升，经营性不动产业务稳健发展，维持“买入”评级。 风险提示：销售推盘不及预期，开工与结转进度不及预期，行业下行超预期等。 公司盈利预测与估值简表