世茂服务2022年报

年报2022 ANNUALREPORT 目录 2公司资料 4五年财务概要 6主席报告 12管理层讨论与分析 33董事会报告 50企业管治报告 64董事及高级管理层简介 68股东资料 69独立核数师报告 74综合损益及其他全面收入表 76综合财务状况表 78综合权益变动表 80综合现金流量表 81综合财务报表附注 2世茂服务控股有限公司2022年年报 公司资料 董事会 执行董事 许世坛（主席）叶明杰（总裁）曹士扬 蔡文为 非执行董事 汤沸 独立非执行董事 顾云昌周心怡许伟文 审核委员会 许伟文（委员会主席）顾云昌 周心怡 薪酬委员会 周心怡（委员会主席）顾云昌 许伟文 提名委员会 顾云昌（委员会主席）周心怡 许伟文 公司秘书 陈家欣 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 执业会计师及注册公众利益实体核数师 香港九龙尖沙咀 天文台道8号10楼 世茂服务控股有限公司2022年年报3 公司资料 香港主要营业地点 香港 金钟道89号 力宝中心第一座 38楼3820室 总部及中国主要营业地点 中国上海市 潍坊西路55号上海世茂大厦26楼 互联网址：www.shimaofuwu.com 注册办事处 4thFloor,HarbourPlace103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 股份过户及登记香港分处 卓佳证券登记有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主要股份过户登记处 HarneysFiduciary(Cayman)Limited4thFloor,HarbourPlace 103SouthChurchStreet P.O.Box10240 GrandCaymanKY1-1002CaymanIslands 上市地点 香港联合交易所有限公司股份代号：873 投资者及传媒关系 投资者关系部 电邮：ir@shimaowy.com 电话：(86)2138611216 4世茂服务控股有限公司2022年年报 五年 财务概要 收入 （人民币百万元） 毛利 （人民币百万元） 股东应占利润 （人民币百万元） (927) 1,110 693 385 146 1,943 2,390 1,578 838 390 8,637 8,343 5,026 2,489 1,329 2018年 2019年 2020年2021年 2022年 2018年 2019年 2020年2021年 2022年 2018年 2019年 2020年2021年 2022年 五年财务概要 2022年 人民币千元 2021年 人民币千元 2020年 人民币千元 2019年 人民币千元 2018年 人民币千元 收入销售及服务成本 8,636,811 (6,693,853) 8,343,432 (5,953,343) 5,025,688 (3,447,939) 2,489,086 (1,651,005) 1,329,323 (939,033) 毛利 1,942,958 2,390,089 1,577,749 838,081 390,290 销售及营销开支 (233,485) (184,342) (52,444) (17,823) (6,416) 行政开支 (1,356,454) (688,990) (562,336) (303,907) (192,601) 金融资产减值亏损－净额 (743,659) (251,148) (70,527) (3,372) (8,611) 无形资产减值亏损 (725,620) – – – – 嵌入衍生工具的可转换债券公允价值变动 57 144,746 – – – 其他收入 94,412 75,301 40,873 17,478 4,008 其他收益╱（亏损）－净额 252,791 26,492 (24,662) (2,606) 132 其他经营开支 (40,789) (6,855) (11,601) (6,694) (784) 经营利润 (809,789) 1,505,293 897,052 521,157 186,018 融资收入 54,616 30,775 11,407 37,935 76,070 融资成本 (216,298) (53,761) (14,587) (51,833) (66,901) 融资（成本）╱收入－净额 (161,682) (22,986) (3,180) (13,898) 9,169 使用权益法入账的分占联营公司业绩 12,749 13,396 10,915 (1,208) – 除所得税前利润 (958,722) 1,495,703 904,787 506,051 195,187 所得税开支 82,050 (278,857) (180,469) (121,520) (48,991) 年度利润 (876,672) 1,216,846 724,318 384,531 146,196 应占利润： 本公司权益持有人 (927,120) 1,110,447 692,952 384,531 146,196 非控制性权益 50,448 106,399 31,366 – – 非流动资产 5,313,601 4,226,524 2,488,113 444,495 56,171 流动资产 9,285,961 13,933,933 8,416,910 3,130,436 3,138,749 流动负债 5,552,777 7,831,183 4,026,423 3,315,162 1,724,463 流动资产净值 3,733,184 6,102,750 4,390,487 (184,726) 1,414,286 资产总值减流动负债 9,046,785 10,329,274 6,878,600 259,769 1,470,457 非流动负债 679,558 1,102,151 137,755 25,974 222,946 本公司权益持有人应占权益 7,567,544 8,527,037 6,447,987 233,795 1,247,511 非控制性权益 799,683 700,086 292,858 – – 总权益 8,367,227 9,227,123 6,740,845 233,795 1,247,511 主席报告 致各位股东： 本人欣然提呈世茂服务控股有限公司（“世茂服务”、“世茂”或“本公司”，及其附属公司统称“本集团”）截至2022年12月31日止全年业绩报告。 市场和行业 在过去的一年，物业服务行业面临诸多挑战，受到了多重超预期因素的冲击。房地产行业整体下行，对物业服务行业的发展造成一定影响，行业增长率整体明显放缓；全国经济面临下行压力，业主消费意愿降低，影响社区增值服务业务的开展；疫情反复封城频繁，使得物业管理难度与管理成本大幅上升。资本市场表现也颇为动荡，恒生物业服务及管理指数经历了有记录以来的最低值。 自2014年6月第一家物业服务企业在香港联合交易所有限公司（“联交所”）上市，到2021年4月，恒生物业服务及管理指数发布，过去八年间，物业服务板块经历了从不为资本市场所知，到受到市场热烈追捧，再到板块深度调整的大变化。 市场变幻，但物业服务行业一直在积极发展业务。八年浪潮，行业实现了此前30年都未曾有的跨越式大发展。龙头企业得到了长足发展，创建起丰富完整的业务体系，从仅有基础物业管理发展到覆盖多元增值服务和城市服务的综合性生活服务集团；从理论和实践的双重角度进行了深度探索，从物业服务到底是对“物的管理”还是对“人的服务”展开的行业大讨论，到面向“资产和用户”开展多元增值服务，优秀企业始终保持前进的脚步。 物业管理服务是本集团最重要的业务“压舱石”，也是其他相关多元化业务的生长土壤。管理面积持续增加为收入增长带来源源不断的动力。过去5年，世茂服务合约建筑面积与在管建筑面积均持续增长，带动收入增加，实现收入5年复合增长率56.1%，为世茂服务的长久发展提供了最重要基础和保障。 •业务独立性不断增强 2022年，房地产行业整体下行给物业服务行业带来了前所未有的挑战。世茂服务迎难而上，凭藉自身实力，实现业务独立发展，成绩亮眼。在总收入同比增加的基础上，与房地产产业链相关的收入占比下降，整体业务独立性不断增强。2022年，非业主增值服务收入占比为6.1%，相比去年同期下降4.3个百分点；社区增值服务中与房地产产业链相关的业务收入占比为46.5%，相比去年同期下降3.7个百分点；城市服务收入占比为16.0%，相比去年同期增长5.8个百分点。 物业服务行业依旧非常年轻，市场仍然分散；物业企业的客户群体还在持续丰富，业务基础不断扩大；行业处于发展上升的阶段，充满机遇。 2022年底开始，房地产市场政策回暖，强调住房消费属性，重新凸显房地产行业的支柱产业地位。刚刚召开的“两会”提出，要“着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置”。物业服务行业，因其紧贴百姓生活，服务居民，一直都受到政策的鼓励和支持，从中央到地方，已经出台多项政策鼓励物业服务企业服务居民生活，发展多元增值服务，服务基层社区治理，建设美好社区。 行业长期向好的发展趋势没有改变，依然是广阔的蓝海。挑战带来的是转变与升级的可能，不断的内省能让企业更加注重自身能力建设，厚积而薄发，行稳而致远。 全年业绩 2022年全年实现收入人民币8,636.8百万元，同比上升3.5%。在管建筑面积实现261.6百万平方米，同比上升8.8%；合约建筑面积实现341.3百万平方米，同比上升10.8%。毛利润实现人民币1,943.0百万元，毛利率为22.5%，保持行业领先水平。 实现高质量发展 •核心业务连续多年增长 •横向一体化 通过“横向一体化”建设，世茂服务实现对物业管理服务客户种类全覆盖；积极建设细分赛道，打造了高校物业和医院物业两个高附加值特色业务。下属浙大新宇为中国学校物业管理企业第一名，覆盖校园物业服务的全业态，形成业务发展矩阵。服务浙江大学、北京大学（万柳学区）、北京师范大学等中国一流名校，拥有一流的服务品质和服务能力。世茂服务积极发展特色医院物业，目前已实现对“湘雅系”医院的全覆盖，拥有服务国家级大型三甲医院的能力。 •第三方竞标成绩稳居行业前列 2022年在全国各地疫情频发多地封城的情况下，世茂服务不畏艰难，取得外拓好成绩。本集团新增合约建筑面积 40.1百万平方米，新增项目平均物业费为人民币2.2元╱平方米╱月，新增项目年饱和收入高达人民币1,039百万元。浙江浙大新宇物业集团有限公司（“浙大新宇”）克服疫情影响，新增项目年饱和收入人民币289百万元，比去年同期上升24.0%。第三方市场拓展成为世茂服务最重要的新增项目来源。截至2022年，第三方市场拓展合约建筑面积占总合约建筑面积的比例提升到37.9%，超越收并购项目，成为世茂服务最大的面积来源。 •城市服务成为重要支撑 世茂服务自2021年起搭建城市服务业务平台，通过近两年时间的建设，现城市服务业务已经成为重要的收入支撑。截至2022年12月31日，城市服务收入占比已达16.0%，成为公司第三大收入来源。通过世茂服务总部进行资源导入与赋能，两大城市服务平台无锡市金沙田科技有限公司（“金沙田”）和深圳世路源环境有限公司（“世路源”）承接具体业务的模式积极发展，服务覆盖中国经济最发达的东部沿海区域。2022年，新增项目38个，新增合同金额近人民币1,000百万元，其中中标合同金额超过人民币50百万元的大项目5个。 •客户满意度和客户口碑持续提升 2022年，世茂服务重点提升客户满意度，全面构建用户响应型组织，实现了企业端和政府端客户满意度持续提升；连续两年获得“中国物业服务满意度百强企业”名单榜首荣誉；连续两年获得江苏省房地产协会颁发的“江苏省物业服务行业综合实力50强”第一名。 战略有定力、管理有毅力、执行有韧性 •纵向一体化 通过“纵向一体化”建