东胜智慧城市服务年报 2022

目录公司资料主席报告 管理层讨论及分析 董事及高级管理层简介董事报告 企业管治报告独立核数师报告综合损益表 综合损益及其他全面收益表综合财务状况表 综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注物业详情 五年财务摘要 2 4 9 20 24 36 45 51 52 53 55 57 59 131 132 公司资料 董事会 执行董事 石保栋先生（主席兼行政总裁）莫跃明先生 赵会宁先生 非执行董事 常美琦女士（于二零二二年四月二十九日获委任）宋思凝女士（于二零二二年四月二十九日辞任） 独立非执行董事 东小杰先生何琦先生隋风致先生 审核委员会 隋风致先生（主席）何琦先生 常美琦女士（于二零二二年四月二十九日获委任）宋思凝女士（于二零二二年四月二十九日辞任） 薪酬委员会 东小杰先生（主席）石保栋先生 隋风致先生 提名委员会 石保栋先生（主席）何琦先生 隋风致先生 公司秘书 刘健威先生 独立核数师 中审众环（香港）会计师事务所有限公司 （于二零二二年七月二十九日获委任）执业会计师 香港湾仔 港湾道18号中环广场42楼 毕马威会计师事务所 （于二零二二年七月二十九日辞任）于《财务汇报局条例》下的 注册公众利益实体核数师香港 中环 遮打道10号太子大厦8楼 东胜智慧城市服务控股有限公司2 年报2022 公司资料 主要往来银行 中国工商银行（亚洲）有限公司招商银行股份有限公司 注册办事处 P.O.Box31119GrandPavilionHibiscusWay 802WestBayRoad GrandCayman,KY1–1205CaymanIslands 香港主要营业地点 香港金钟 夏悫道18号海富中心一期12楼1201B室 香港股份过户登记处 联合证券登记有限公司香港 北角 英皇道338号 华懋交易广场二期33楼3301–04室 股份代号 265 公司网站 http://www.orientvictory.com.hk 3东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2022 主席报告 尊敬的股东们， 本人谨代表东胜智慧城市服务控股有限公司（前称东胜旅游集团有限公司）（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”）欣然提呈本公司截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”）的年报（“年报”）。 行业概况、业务策略及业务表现 自二零二零年初爆发新型冠状病毒（二零一九）疫情（“疫情”）以来，本集团以销售出境机票及提供出境旅游相关服务为主的多样化旅游产品和服务业务无可避免地受到影响。本集团一直于中国探索新的收入来源，以应对疫情带来的史无前例的市场变化。分别于二零二一年五月及二零二一年八月完成收购河北东胜物业服务有限公司（“东胜物业服务”）（前称石家庄市东胜物业服务有限公司）及KinyounInternationalLimited（“KinyounInternational”）的全部股权，并于二零二一年第四季度获得本集团首个于中国河北省张家口市的环境卫生服务项目后，本集团开始其物业管理及租赁服务业务以及环境卫生业务，标志着本集团成功实现业务重心多样化，业务伸延至具有内需及公共服务特色的城市服务相关业务。受惠于该等业务的进一步发展，本集团于本年度录得收入增加，并于本年度确认本公司权益拥有人应占持续经营业务溢利约23.7百万港元（二零二一年：本公司权益拥有人应占持续经营业务亏损约14.6百万港元（经重列）。 为更好地反映本集团多样化业务发展的现状及其未来发展方向，并提升本公司的企业形象，令定位更清晰，董事会于二零二二年六月三十日召开的本公司股东周年大会建议更改本公司名称，由“东胜旅游集团有限公司”更改为“东胜智慧城市服务控股有限公司”，并由本公司股东（“股东”）正式通过。更改公司名称自二零二二年七月十一日起生效，即开曼群岛公司注册处处长登记本公司新英文名称及中文名称（载于开曼群岛公司注册处处长发出的更改公司名称注册证书）当日。 东胜智慧城市服务控股有限公司4 年报2022 主席报告 下文载列本集团各主要业务于本年度的表现回顾。 物业管理业务 中国物业管理行业的近期政策持续向好。根据中华人民共和国住房和城乡建设部等十个政府部门发布的关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（建房规(2020)10号），为满足公众对更好生活质量及条件的期望，应促进住宅物业管理行业的发展，并提高服务质量及多样化服务。具体而言，该通知要求地方政府规范政府与企业之间的基层关系，促进物业管理服务范围、管理及质量的提升，支持收购物业管理公司，鼓励物业管理费市场化等，以创建物业管理运营的长效管理机制，为行业健康长远发展指明道路。此外，“十四五规划”从住宅服务业高质量发展、全面推广乡村活化、巩固脱贫攻坚成果、改善城市管治水平、完善社区管理及服务机制、构建绿色政策发展系统等方面推动物业管理行业发展，为物业管理行业提供空间。 东胜物业服务及其附属公司为本集团在物业管理运营方面的旗舰公司，拥有ISO9001（质量管理系统）、ISO14001（环境管理系统）及ISO45001（职业健康与安全管理系统）的认证。东胜物业服务得益于综合实力及服务质量，于过往荣获多个奖项，包括但不限于以下： 奖项名称 颁奖机构 二零二二中国物业服务年度综合实力品牌企业二零二二年度河北省物业管理行业先进单位 中国房地产报社及CIHAF中国住交会河北省物业管理行业协会 二零二二中国五星级物业服务项目 北京中指信息技术研究院 二零二二中国城市物业服务满意度优秀企业 中国指数研究院 二零二二中国物业服务综合实力标杆企业 中国房地产报社 二零二一年中国物业服务企业品牌价值百强企业 中国房地产报社 二零二一年冀房之星，金牌物业 河北新闻网 5东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2022 主席报告 于本年度，东胜物业服务及其附属公司除提升现有项目服务质量外，亦着力扩大经营规模，主要在中国河北省石家庄市中标多项物业管理服务项目，涵盖医院、学院、商业大楼及政府大楼等物业。于二零二二年十二月三十一日，东胜物业服务及其附属公司的合约总建筑面积约为8.8百万平方米（二零二一年：约8.5百万平方米），其中在管总建筑面积约7.9百万平方米（二零二一年：约7.6百万平方米）。总建筑面积主要包括住宅物业、商业物业、办公室大楼、售楼处及相关区域、医院、政府及其他公共设施。 另一方面，本集团于收购东胜物业服务及KinyounInternational后开始其租赁相关服务。为进一步扩大本集团的租赁相关服务规模，本集团于二零二二年一月二十日与河北祈福干悦房地产开发有限公司（“祈福干悦”，由东胜房地产（其由石先生全资拥有）拥有51%权益）订立多份买卖（预售）协议，以收购47个商用单位，估计总建筑面积约为2,563平方米，位于中国河北省石家庄市市中心。商用单位的交付预期将于二零二三年十二月或之前完成，本集团将根据经营租赁安排经营该等商用单位。有关收购的进一步详情载于本公司日期为二零二二年一月二十日及二零二二年一月二十一日的公告。 此外，东胜房地产及其附属公司为本集团提供有关其房地产项目物业管理服务的新商机。于二零二一年十二月一日，本公司与东胜房地产订立框架协议，据此，东胜房地产同意委任本集团提供物业管理服务及商业物业及商户管理服务，期限自二零二一年十二月一日起至二零二三年十二月三十一日止，让本集团进一步拓展其物业管理业务。根据上市规则第14A章，该等服务构成本公司的持续关连交易，而独立股东已于二零二二年三月十六日举行的股东特别大会上以投票方式批准相关框架协议及其项下拟进行的交易。于本年度，向东胜房地产及其附属公司提供相关服务为本集团贡献收入约48.6百万港元（二零二一年：约15.5百万港元）。 随着本集团致力于发展其物业管理业务，于本年度，本集团于物业管理业务录得收入约157.5百万港元（二零二一年：约72.0百万港元）。 环境卫生业务 中国环境保护及治理意识日益增强，为环境卫生行业提供健康的发展机遇。二零二二年，中国政府推出一系列支持环境卫生相关行业的政策及实施措施，包括促进城乡环保基础设施的投资及建设，加快落实绿色发展的税收及附加优惠政策，加强城乡社区公共服务及公共卫生服务等重点领域的政府采购服务改革，及加快完善垃圾收集处理系统以推动智慧垃圾分类设施建设。同时，中国政府已颁布国家城乡环卫清洁服务标准，进一步规范及提高服务品质。 继二零二一年第四季度获得本集团首个环境卫生服务项目后，本集团于二零二二年在中国河北省四个城市进一步获得四个环境卫生服务项目，年度合约总金额合共超过人民币110百万元（相当于约127.3百万港元），反映本集团持续努力拓展环境卫生业务。本集团于本年度确认收入约40.8百万港元（二零二一年：约2.2百万港元）。 东胜智慧城市服务控股有限公司6 年报2022 主席报告 综合发展业务 受惠于地方政府所采取的有效疫情防控措施，本集团能够以相对稳定的方式经营中国河北省石家庄市的旅游景区及文化景点营运及管理业务。由于设施于若干时间暂时关闭及游客人数限制，两个年度的收入维持于较低水平。另一方面，本集团继续促进综合发展分部内受到疫情影响较小的其他业务的发展。推广、活动策划及咨询服务于本年度为本集团贡献收入约20.4百万港元（二零二一年：约26.5百万港元）。本年度收入减少乃主要由于本集团于本年度承接的房地产项目推广、活动策划及咨询服务减少所致。 多样化旅游产品及服务业务 本集团多样化旅游产品及服务分部主要从事为中国及香港客户提供出境旅游相关服务。该等业务自二零二零年初以来受疫情严重影响。本集团于中国的出境旅游相关服务在两年间并无确认收入，而本集团于香港的出境旅游相关服务在两年间录得低水平收入。 四海旅行社有限公司（“四海”）当时由本集团拥有65%股权，主要从事于香港的机票销售及提供其他旅游相关服务。鉴于四海为本公司附属公司时一直处于亏损状态，及旅游行业全面复苏时机的不确定性，于二零二二年八月二十二日，本集团（作为卖方）与FourSeasTravel(BVI)Limited（“FourSeasBVI”，本公司当时的附属公司层面的关连人士，作为买方）订立股份买卖协议，出售其在四海的65%权益。出售于二零二二年八月三十日完成。透过完成出售事项，本集团能够(i)将更多资源重新分配至其有利可图的业务；(ii)避免四海日后潜在经营亏损；及(iii)于二零二二年下半年确认出售四海的收益净额约6.2百万港元。出售事项的进一步详情载于本公司日期为二零二二年八月二十二日的公告。 未来展望 近期对物业管理及环境卫生行业的支持政策令本集团的物业管理业务及环境卫生业务踏上康庄大道，而二零二三年初中国重新开放，促进中国旅游业复苏。 展望未来，本集团将秉持社会责任，为客户提供优质服务，提升生活品质，并提升本集团的品牌价值。同时，本集团将继续透过有机增长、新项目招投标、战略收购及合作等方式，稳步发展及扩张其物业管理业务及环境卫生业务。就本集团多样化旅游产品及服务业务而言，二零二三年初中国重新开放后，预期出境旅游行业将逐步复苏。本集团将关注出境旅游行业的发展，并于恢复相关业务前谨慎考虑盈利能力及可用资源。 7东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2022 主席报告 致谢 本人谨代表董事会向本公司股东及本集团业务伙伴的不懈支持，以及董事会各成员、管理层及全体员工的竭诚服务及贡献致以诚挚谢意。 主席 石保栋 香港，二零二三年三月三十日 东胜智慧城市服务控股有限公司8 年报2022 管理层讨论及分析 业务回顾 物业管理业务 本集团自二零二一年五月十八日完成收购东胜物业服务全部股权后开始从事物业管理业务。东胜物业服务及其附属公司主要于中国河北省从事为住宅及商业物业提供物业管理及租赁服务。于二零二二年十二月三十一日，东胜物业服务及其附属公司的总合约建筑面积约为8.8百万平方米（二零二一年：约8.5百万平方米），其中在管总建筑面积约为7.9百万平方米（二零二一年：约7.6百万平方米）。总建筑面积