东胜智慧城市服务年报 2023

目录 公司资料主席报告 管理层讨论及分析 董事及高级管理层简介董事报告 企业管治报告独立核数师报告综合损益表 综合损益及其他全面收益表综合财务状况表 综合权益变动表综合现金流量表综合财务报表附注物业详情 五年财务摘要 2 4 11 20 26 47 58 65 66 67 69 71 73 145 146 公司资料 董事会 执行董事 石保栋先生（主席兼行政总裁）莫跃明先生 赵会宁先生 非执行董事 常美琦女士 独立非执行董事 东小杰先生何琦先生隋风致先生 审核委员会 隋风致先生（主席）何琦先生 常美琦女士 薪酬委员会 东小杰先生（主席）石保栋先生 隋风致先生 提名委员会 石保栋先生（主席）何琦先生 隋风致先生 公司秘书 李安颖女士 独立核数师 中审众环（香港）会计师事务所有限公司执业会计师 注册公众利益实体核数师香港 湾仔 港湾道18号中环广场42楼 东胜智慧城市服务控股有限公司2 年报2023 公司资料 主要往来银行 中国工商银行（亚洲）有限公司招商银行股份有限公司 注册办事处 P.O.Box31119GrandPavilionHibiscusWay 802WestBayRoad GrandCayman,KY1–1205CaymanIslands 香港主要营业地点 香港金钟 夏悫道18号海富中心一期12楼1201B室 香港股份过户登记处 联合证券登记有限公司香港 北角 英皇道338号 华懋交易广场2期33楼3301–04室 股份代号 265 公司网站 http://www.orientvictory.com.hk 3东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2023 主席报告 尊敬的股东们， 本人谨代表东胜智慧城市服务控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）董事（“董事”）会（“董事会”）欣然提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”）的年报（“年报”）。 行业概况、业务策略及业务回顾 本集团坚持“以人为本，服务至诚”的企业核心价值，致力优先考虑客户满意度及信任。透过更高效改善服务品质以及提升物业管理服务及环境卫生服务，本集团拟为本公司股东（“股东”）、客户及其他持份者创造更多卓越价值，同时秉持坚定不移的合法性及道德标准。 本集团非常着重“持盈保泰”策略。透过采取审慎的投资及发展策略，本集团保持可持续盈利能力。 本集团于二零二一年开始其物业管理及租赁服务业务以及环境卫生业务，标志着本集团成功实现业务重心多样化，业务伸延至具有内需及公共服务特色的城市服务相关业务。受惠于业务的进一步发展及中国政府政策，本集团于本年度分别录得收入及溢利增加约115.4百万港元及约10.1百万港元。 物业管理业务 国家政策持续推动物业管理行业健康发展。于二零二三年三月召开的最近一次全国两会上，会议提出物业管理要更好地融入社区治理，更有效地识别及解决群众的问题。会议亦强调推动高质量发展的重要性，与之前由中华人民共和国住房和城乡建设部等十个政府部门发布的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规(2020)10号）互相呼应，提升物业管理服务的质量及多样性，与“十四五”规划的总体方向一致，即要求住宅服务行业高质量发展、全面推进乡村振兴、巩固扶贫成果、提升城市治理水平、完善社区管理和服务机制，构建绿色政策发展系统。 东胜智慧城市服务控股有限公司4 年报2023 主席报告 河北港誉智慧物业服务有限公司（“港誉物业服务”）（前称河北东胜物业服务有限公司）及其附属公司（“港誉物业集团”）为本集团物业管理业务的旗舰公司，拥有ISO9001（质量管理体系）、ISO14001（环境管理体系）及ISO45001（职业健康与安全管理体系）认证。港誉物业服务得益于综合实力及服务质量，于过往荣获多个奖项，包括但不限于以下： 奖项名称 颁奖机构 二零二三中国物业服务品牌影响力企业 中国房地产报社及中国城市与区域治理研究院 二零二三年度河北省物业管理行业先进单位 河北省物业管理行业协会 二零二三年度石家庄市物业管理省会知名品牌 石家庄市物业管理协会 二零二三年省旅游休闲街区 河北省文化与旅游厅 于本年度，港誉物业服务及其附属公司除提升现有项目服务质量外，亦着力扩大经营规模，主要在中国河北省石家庄市中标多项物业管理服务项目，涵盖医院、高校、商业大楼及政府大楼等物业。于二零二三年十二月三十一日，港誉物业集团的合约总建筑面积约为11.8百万平方米（二零二二年：约8.8百万平方米），其中在管总建筑面积约11.0百万平方米（二零二二年：约7.9百万平方米）。总建筑面积主要包括住宅物业、商业物业、写字楼、售楼处及医院、政府及其他公共设施等相关区域。于本年度，共新增15个公共楼宇物业管理项目(其中一个已经届满)，导致本集团于本年度的物业管理收入增加，显示本集团已成功扩大其物业管理组合及产生额外收入。透过将其组合多样化，本集团降低其对东胜房地产开发有限公司（“东胜房地产”）项目的依赖，最终带来更稳定及可持续的收入来源。 为进一步扩大本集团的租赁相关服务规模，本集团与河北祈福干悦房地产开发有限公司（“祈福干悦”，由东胜房地产拥有51%权益（东胜房地产由执行董事及控股股东石保栋先生拥有95%股权）订立多份买卖（预售）协议，以收购紫晶悦和中心47个商用单位，估计总建筑面积约为2,563平方米，位于中国河北省石家庄市长安区丰雅路2号紫晶悦和中心南区1号楼17楼及18楼（“紫晶悦和物业”）。预期紫晶悦和物业将于二零二三年十二月或之前（“计划完成日期”）完成交付，而本集团计划以经营租赁安排运营紫晶悦和物业。由于新型冠状病毒疫情（“疫情”）及中国环保政策的影响，计划完成日期已受到影响。因此，祈福干悦未能于二零二三年十二月三十一日前交付紫晶悦和物业。有关收购的进一步详情载于本公司日期为二零二二年一月二十日、二零二二年一月二十一日、二零二四年一月二日及二零二四年二月二十九日的公告。 5东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2023 主席报告 东胜房地产及其附属公司为本集团提供有关其房地产项目物业管理服务的商机。于二零二一年十二月一日，本公司与东胜房地产订立框架协议，据此，东胜房地产同意委任本集团提供物业管理服务及商业物业及商户管理服务，期限自二零二一年十二月一日起至二零二三年十二月三十一日止，让本集团经营其物业管理业务。根据香港联合交易所有限公司（“联交所”）证券上市规则（“上市规则”）第14A章，该等服务构成本公司的持续关连交易，而独立股东已于二零二二年三月十六日举行的股东特别大会上以投票方式批准相关框架协议及其项下拟进行的交易。于本年度，向东胜房地产及其附属公司提供相关服务为本集团贡献收入约48.0百万港元（二零二二年：约48.6百万港元）。 于二零二三年十二月四日，本公司与东胜房地产订立重续框架协议（“二零二四年框架协议”），据此，东胜房地产同意委任本集团提供物业管理服务、商用物业及商户管理服务及环境卫生工程服务，期限自二零二四年一月一日起至二零二六年十二月三十一日止。根据上市规则第14A章，二零二四年框架协议项下拟进行的服务构成本公司之持续关连交易，而独立股东于二零二四年一月十八日举行之本公司股东特别大会上以投票表决方式批准二零二四年框架协议及据此拟进行之交易。 随着本集团致力于发展其物业管理业务，于本年度，本集团于物业管理业务录得收入（包括物业管理服务及租金收入）约185.7百万港元（二零二二年：约157.5百万港元），增长约17.9%。 环境卫生业务 中国生活水准改善带动中国环境卫生服务的发展。 于二零二二年及二零二三年，中国政府推出一系列支持环境卫生相关行业的政策及实施措施，包括促进城乡环保基础设施的投资及建设，加强城乡社区公共服务及公共卫生服务等重点领域的政府采购服务改革，及加快完善垃圾收集处理系统以推动智慧垃圾分类设施建设。中国政府亦严格实施环境卫生行动计划，包括加强对问题整改落实状况的监督、检查及反馈。以满足客户需要及纳入先进实践为重点，该行业正在蓬勃发展并为提高公共卫生及清洁作出贡献。 因此，中国社区、住宅区及公共空间对清洁及维护项目的需求有所增加。本集团继续透过纳入先进清洁技术及采纳更高效及可持续的实践，升级其环境卫生服务组合以满足客户需要。本集团亦继续提供包含清洁、维护及废弃物管理的全面解决方案。 于二零二二年下半年，多个环境卫生服务项目在中国河北省四个城市开展。该等项目均于本年度全年投入全面运营。此外，本集团亦获得另一个环境卫生服务项目，该项目于二零二三年九月开始运营。于二零二三年，为现有项目提供服务及新增项目导致本集团来自环境卫生服务的收益大幅增加。 东胜智慧城市服务控股有限公司6 年报2023 主席报告 于本年度，本集团于环境卫生业务确认收入约147.4百万港元（二零二二年：约40.8百万港元），增长约261.3%。 值得注意的是，中国政府近期已出台国家城乡环卫清洁服务标准，以进一步规管该行业及改善服务品质。随着行业标准持续增加，本集团的利润率预期日后进一步下跌。再者，中国的经济形势仍在持续，于本年度尚未完全恢复，导致客户服务费的收款周期延长，本集团面临更多挑战。应收若干客户款项的收款周期延长或多或少会影响本集团现金流状况，并可能阻碍本集团投资业务扩充或改善经营效率的能力。尽管收款周期过长，本集团手头上仍有充足现金以应付其业务的需要。 为应对该等难题，本集团将继续扩大服务范围、维持现有客户关系以及扩大现有客户群，以确保收入稳定增长。本集团将进一步提升经营效率及优化工作流程，以降低往后年度的行政及经营成本。本集团将实施以下措施，包括但不限于： 1.进行定期及适时机械设备维护，以确保最佳表现及降低维修成本； 2.降低对体力劳动的依赖； 3.定期为雇员实施安全培训计划、强调安全规程的重要性以及尽可能减少事故的发生；及 4.加强减少作业工具及生产材料的损耗，有效控制材料消耗成本。 综合发展业务 于本年度，本集团的综合发展业务包括旅游景区及文化景点的经营管理、旅游相关设施的发展及营运以及提供推广、活动策划及咨询服务。因此，于本年度，综合发展业务包括来自以下各项的收入：(i)旅游景点相关收入；及(ii)推广、活动策划及咨询服务。 旅游景点相关收入 河北土门旅游开发有限公司（“土门旅游”）主要从事旅游景区及文化景点的经营管理，在中国河北省石家庄市拥有一个旅游景区及文化景点。 于本年度，土门旅游为本集团贡献收入约8.3百万港元（二零二二年：约8.3百万港元）。游客人数及收入于疫情结束后尚未经历重大反弹，主要原因为国际旅游限制放宽导致二零二三年初的出境旅游数目日益增加，因而影响本地旅游业。 7东胜智慧城市服务控股有限公司 年报2023 主席报告 于本年度，土门旅游的毛利约为7.3百万港元（二零二二年：约2.9百万港元）。毛利率改善乃主要由于有效成本控制及高效利用资源。 于二零二三年八月二十九日，石家庄市文化广电旅游局发布石家庄“十四五”文化和旅游发展规划。该计划旨在利用地方乡村资源、生态优势及文化遗产（包括土门关驿道小镇），以加快新乡村旅游模式。 经考虑石家庄“十四五”文化和旅游发展规划，本集团继续实施土门关驿道小镇的规划目标，例如打造主题旅游特色小镇以吸引游客，最终可能降低铺位空置率。本集团亦探索租赁临时摊位及使收入来源多样化，以增加土门关驿道小镇的旅游产品及服务业务收入。 整体而言，本集团参与旅游及文化景点管理与政府的发展规划一致，并旨在发挥地区文化及生态优势以改善综合发展业务的盈利能力。 本集团亦在中国从事旅游相关设施开发业务。于本年度，位于中国河北省石家庄市鹿泉区白鹿泉乡东土门村2018-48号地块总面积为14,637平方米的一幅土地正处于规划阶段，并于本集团于二零二三年十二月三十一日的综合财务报表中确认为存货，账面值约为15.1百万港元（二零二二年：约15.3百万港元）。 根据本集团与地方政府单位订立日期为二零二一年十月二十八日的协议，一幅