美的置业2022年度报告
企业简介 物业发展 物业管理服务 商业物业 投资及运营 房地产科技 美的置业控股有限公司（“本公司”及其附属公司“本集团”或“美的置业”）（股份代号：3990.HK），是香港联合交易所上市企业及广东省百强民营企业，被纳入恒生港股通等指数成分股。本集团创立于2004年，坚持“智慧健康生活服务商”发展定位，凭藉深厚的制造业根基和科技化基因，通过智慧化、工业化、数字化的高品质建造和服务，打造 “5M智慧健康社区”，营造美好生活方式。 美的置业围绕“聚焦深耕，战略升级”路径，在粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域，布局332个项目（数据截至2022年12月31日），已进驻上海、广州、天津、重庆、成都、郑州、武汉等国家中心城市，以及杭州、南京、长沙、合肥、昆明、福州、南昌、贵阳等省会城市。 美的置业坚持住宅开发、物业服务、商业运营和房地产科技四大航道协同发展。其中，住宅开发与服务紧扣AIoT（人 工智能物联网）科技时代用户对智慧、健康人居需求的趋势，独创的“5M智慧健康社区”产品战略体系，从“美的智慧M-Smart、美的健康M-Health、美的品质M-Quality、美的服务M-Service、美的生活M-Life”5大维度，为客户精细智造美好生活体验；在房地产科技方面，本集团积极打造科技智慧人居产业链，将其培育成为独立发展的“第二跑道”：布局智能产业与建筑科技，坚持以用户需求为导向进行技术迭代。以整体家居智能化解决方案驱动，创建围绕场景创新和物联网的核心竞争力，已具备行业领先的解决方案和全链条服务能力。从研发设计、生产施工，到管理运维，搭建全价值链闭环体系，确立一体化产品和服务优势，并荣膺首个“国家智慧居住区标准创制基地”，不断向第三方提供智慧和绿色装配式整体解决方案。 未来，美的置业将持续固本强基，不断创新变革，深化产业赋能，以智慧、健康的方式引领行业发展，助力国民高品质住有所居，为社会创造更美好的价值。 目录 1 企业简介 37 董事及高级管理层 2 财务摘要 42 企业管治报告 4 2022年度大事记 59 董事会报告 8 主要荣誉及奖项 76 独立核数师报告 10 主席报告 83 合并综合收益表 15 管理层讨论与分析 84 合并资产负债表 20 物业一览 86 合并权益变动表 24 物业发展 88 合并现金流量表 32 物业管理服务 90 合并财务报表附注 34 商业物业投资及运营 190 五年财务概要 35 房地产科技 191 公司资料 本集团土地储备的总建筑面积达3,874万平方米，涉及332个物业开发项目，分布于粤港澳大湾区、长三角经济区、长江中游经济区、京津冀经济区和西南经济区五大区域。 传承美的科技和智慧基因，通过智慧服务能力打造城市空间服务生态，以物业服务为主营业务，涉足社区服务、公建服务、城市服务三大业态，覆盖开发商服务、房屋经纪、广告传媒、社区零售、家装美居、到家服务、建筑管理、管理咨询等专业服务，致力于成为“美好生活和智慧空间服务商”。 涵盖城市综合体、社区邻里商业及长租公寓三大产品线。凭藉前瞻性规划、雄厚招商实力以及创新运营能力，以蓬勃生命力的智慧商业体，为城市设计更美的时光。 睿住智能和睿住建筑科技分别提供针对智能家庭及社区的场景解决方案和“数字化设计+装配式产业一体化”的全价值链业务场景服务，坚持在智慧人居、住建科技板块助力美好生活建设，致力于成为领先的空间智能解决方案商和绿色空间科技领军企业。 24 32 34 35 财务摘要 业绩摘要 截至12月31日止年度 2022年 2021年 变动 收入（人民币百万元） 73,630.8 73,703.1 –0.1% 毛利（人民币百万元） 11,306.4 13,495.5 –16.2% 毛利率 15.4% 18.3% –2.9% 净利润（人民币百万元） 3,576.8 5,302.8 –32.5% 净利润率 4.9% 7.2% –2.3% 本公司拥有人应占利润（人民币百万元） 1,726.4 3,743.6 –53.9% 每股基本及摊薄盈利（人民币元） 1.34 3.04 –55.9% 拟派每股普通股末期股息（港元） 0.8 1.6 –50.0% 资产负债表摘要 于12月31日 2022年 2021年 变动 总资产（人民币百万元） 251,938.8 288,519.9 –12.7% 总现金及银行存款（人民币百万元） 26,390.9 34,196.5 –22.8% 短期借贷（人民币百万元） 13,681.2 15,335.1 –10.8% 长期借贷（人民币百万元） 34,773.4 40,988.5 –15.2% 权益总额（人民币百万元） 50,313.8 47,809.6 5.2% 股权回报率 6.9% 15.9% –9.0% 总负债╱总资产 80.0% 83.4% –3.4% 净负债率 43.9% 46.3% –2.4% 2美的置业控股有限公司二零二二年度报告 财务摘要（续） 收入 毛利及毛利率 （人民币千元） 2022 73,630,848 （人民币千元／%） 2022 11,306,441/15.4% 2021 2021 73,703,09813,495,463/18.3% 2020 2020 52,483,61111,657,994/22.2% 2019 2019 41,138,57013,007,483/31.6% 净利润及净利润率 本公司拥有人应占利润 （人民币千元／%） 2022 3,576,773/4.9% （人民币千元） 2022 1,726,363 2021 5,302,810/7.2% 2020 4,825,498/9.2% 3,743,557 2020 2021 4,326,482 2019 2019 4,326,609/10.5%4,305,164 总资产 总权益 （人民币千元） 2022 251,938,754 （人民币千元） 2022 50,313,849 2021 2021 288,519,85347,809,621 2020 2020 283,754,47440,219,388 2019 2019 249,713,84431,138,293 美的置业控股有限公司二零二二年度报告3 2022年度大事记 2月 美的置业集团成功发行2022年度第一期中期票据，发行金额为人民币15亿元，成为首家获得中期票据(MTN) 批文并成功发行的内房股。 3月 美的置业先后与招商银行、交通银行、 建设银行以及农业银行达成战略合作，共获得人民币390亿元并购及保障性租赁住房贷款以及人民币360亿元个人住房按揭贷款专项额度。 4月 4月26日，美的置业新一代M+创意板房首发开放。M+创意板房融合了三大健康配方、五大智慧单品和N个智慧场景，不仅解决了品质生活人群的居家痛点，同时刷新了传统空间想像，重新定义了新时代人居场景。 5月 5月13日，美的置业根据已采纳的受限制股份奖励计划向423位获选参与者无偿授出893.25万股奖励股份，惟须达成表现指标后方可归属。 4美的置业控股有限公司二零二二年度报告 2022年度大事记（续） 6月 凭藉高质素的产品品质和卓越的综合产品能力，美的置业获克而瑞2022年度“产品力大奖”。昆明美的北京路9号、合肥萃语云筑和珠海美的宝龙城等三个项目分别入围2022年全国十大高端作品、十大轻奢作品和十大品质作品。 7月 美的置业揽获第二届AHLA亚洲人居景观奖八项大奖，其中昆明美的北京路9号项目荣获美学体验杰出奖。 美的置业控股有限公司二零二二年度报告5 2022年度大事记（续） 8月 睿住智能举办空间智能共创大会，率先提出空间智 能概念，推动单一的智能化解决方案升维至复合型的智能空间场景方案，打开以空间为载体、智能化赋能居住生活的变革。 睿住建筑科技携装配式内外装绿色建材、智慧舱和混凝土MiC三大亮点新产品打造“睿变空间”，惊艳亮相广州住博会。 9月 美置服务发布“美焕行动”，提出“让服务回归社区，共建美好居住生活”，通过提升社区软硬件品质，让社区 不止常住常新，更能不断迭代升级。 6美的置业控股有限公司二零二二年度报告 2022年度大事记（续） 10月 11月 12月 睿住智能与全屋定制头部品牌尚品宅配强强融合，成立广东睿尚智能空间科技有限公司，助力实现一体化智慧家居消费新场景的真正落地，探索智慧生活新方式。 美的置业“橙意家”品牌全面升级，从产品、工程、服务三大板块，持续向客户传递看得见的品质生活。 12月30日，美的商业旗下贵阳美的悦然广场迎来盛大启幕。 美的置业控股有限公司二零二二年度报告7 主要荣誉及奖项 企业实力 2022中国民营企业500强TOP127 2022中国民营企业服务业100强TOP39（全国工商联） 2022中国房企综合实力TOP22 2022中国房企品牌价值TOP18（亿翰智库） 2022房地产开发企业综合实力TOP30位列第26 2022房地产开发企业运营效率TOP10位列第2 （中国房地产业协会&上海易居房地产研究院） 2022房地产上市公司综合实力TOP19 2022房地产上市公司H股8强 （上海易居房地产研究院） 《2022年度地产上市公司综合实力50强榜单》TOP14（证券市场周刊） 产品力 昆明美的北京路9号成功获选2022年全国十大高端作品 （易居克而瑞） 温州美的君兰锦绣荣获室内设计商业类别铂金奖 (TITANPROPERTYAWARDSSEASON2) 长沙美的凤凰山项目入选“2021全国十大交付力安居作品” （易居克而瑞） 昆明美的北京路9号、佛山美的世茂滨江壹号等项目斩获第二届AHLA亚洲人居景观奖八项大奖 昆明美的北京路9号项目荣获BREEAM四星级认证 睿住智能产品入围鼎智奖，获评2022年度智能家居创新产品睿住智选被评为2022年度智慧空间新物种 睿住智能进入智能家居系统TOP品牌榜单 8美的置业控股有限公司二零二二年度报告 主要荣誉及奖项（续） 服务力 美置服务荣膺“2022中国物业服务企业综合实力Top23”、 （中物研协&克而瑞物管） “2022园区物业服务力Top10” （克而瑞物管&上海易居房地产研究院） “2022中国物业服务企业品牌价值100强”、 “2022中国物业服务品牌特色企业” （中物研协&克而瑞物管） 美置服务进入“2022物业服务力百强Top20”榜单 （克而瑞物管&上海易居房地产研究院） 美置服务在管项目昆山库卡工业自动化工厂荣获 “2022年度服务力标杆项目” 华东师范大学附属顺德美的学校荣获 “2022中国物业管理卓越标杆项目”君兰和玥会荣获 “2022金钥匙年度中国优秀服务团队” 美的置业控股有限公司二零二二年度报告9 主席报告 尊敬的各位股东： 本人欣然向阁下提呈美的置业控股有限公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度报告。 全年业绩 一、行业概述 亨利·基辛格在其着作《论中国》一书中说道：“最大的挑战不是挺过困难时期，而是眼前的危险过去后为未来做好准备”。2022年，动荡与变局依然轮番上演，多地疫情反复、多个项目停工断贷等超预期因素频出，房地产行业面临的挑战前所未有。 在“房住不炒”总基调下，杠杆神话不再。过去的经验主义无法奏效，艰难处境对房地产企业提出了更高的要求。“剩者为王”时代，行业已然从躁动归于理性，人们将用更加冷静、平常的心态看待房子。同时，企业也从吹沙见金的洗礼中，在“活下来”的命题基础上，去思考如何走得更远、走得更好。 二、业务回顾 面对快速变化的行业和市场大势，本集团始终珍视信用价值，看重有质量的发展，在质的有效提升和量的合理增长方面寻求平衡。本集团用心专注产品与品牌
