深振业Ａ：2022年年度报告

深圳市振业(集团)股份有限公司 2022年年度报告 2023年04月 第一节重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 公司负责人、主管会计工作负责人李伟、分管会计工作负责人杜汛及会计机构负责人高峰声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分章节涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的 实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号—行业信息披露》中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”有关内容。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2022年总股本为基数， 向全体股东每10股派发现金股利0.94元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。 目录 第一节重要提示、目录和释义2 第二节公司简介和主要财务指标5 第三节管理层讨论与分析9 第四节公司治理25 第五节环境和社会责任39 第六节重要事项40 第七节股份变动及股东情况48 第八节债券相关情况52 第九节财务报告55 第十节备查文件目录157 释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司 指 深圳市振业（集团）股份有限公司 中国证监会、证监会 指 中国证券监督管理委员会 深圳证监局 指 中国证券监督管理委员会深圳监管局 深圳市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳资本集团 指 深圳市资本运营集团有限公司 元、万元、亿元 指 人民币元、万元、亿元 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 股票简称 深振业Ａ 股票代码 000006 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳市振业(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深振业、振业集团 公司的外文名称（如有） SHENZHENZHENYE（GROUP）CO.,LTD. 公司的法定代表人 赵宏伟 注册地址 深圳市罗湖区桂园街道宝安南路2014号振业大厦A座31层 注册地址的邮政编码 518008 办公地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 办公地址的邮政编码 518057 公司网址 http://www.zhenye.com 电子信箱 szzygp@126.com 二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 杨晓东 胡晔 联系地址 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 深圳市南山区科技南路16号深圳湾科技生态园11栋A座42-43层 电话 （0755）25863893 （0755）25863061 传真 （0755）25863012 （0755）25863012 电子信箱 szzygp@126.com szzygp@126.com 三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.szse.cn 公司披露年度报告的媒体名称及网址 巨潮资讯网http://www.cninfo.com.cn 公司年度报告备置地点 公司董事会办公室 四、注册变更情况 统一社会信用代码 91440300618831041G 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更 历次控股股东的变更情况（如有） 2005年10月公司原控股股东深圳市建设投资控股公司所持有的国家股 71,068,475股无偿划转到深圳市人民政府国有资产监督管理委员会，公司控股股东变更为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。 五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 天职国际会计师事务所(特殊普通合伙) 会计师事务所办公地址 广东省深圳市福田区莲花街道广电金融中心16楼 签字会计师姓名 陈子涵、谢俊英 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 □适用√不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 □适用√不适用 六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 □是√否 2022年 2021年 本年比上年增减 2020年 营业收入（元） 3,699,813,551.41 3,088,570,522.77 19.79% 2,934,733,294.89 归属于上市公司股东的净利润（元） 419,619,088.67 541,690,150.63 -22.54% 864,638,857.34 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 417,875,133.71 532,405,818.31 -21.51% 835,474,937.00 经营活动产生的现金流量净额（元） 2,315,465,555.22 -3,874,666,592.53 159.76% -167,505,495.30 基本每股收益（元/股） 0.3108 0.4013 -22.55% 0.6405 稀释每股收益（元/股） 0.3108 0.4013 -22.55% 0.6405 加权平均净资产收益率 5.40% 7.22% -1.82% 12.26% 2022年末 2021年末 本年末比上年末增减 2020年末 总资产（元） 26,399,055,778.94 23,601,034,832.62 11.86% 15,434,760,023.28 归属于上市公司股东的净资产（元） 7,901,849,340.73 7,645,579,620.25 3.35% 7,364,438,479.21 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 □是√否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 □是√否 截止披露前一交易日的公司总股本： 截止披露前一交易日的公司总股本（股） 1,349,995,046 用最新股本计算的全面摊薄每股收益 支付的优先股股利 - 支付的永续债利息（元） - 用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 0.3108 七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 □适用√不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 □适用√不适用 八、分季度主要财务指标 单位：元 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 351,392,171.03 1,002,886,934.63 134,614,004.92 2,210,920,440.83 归属于上市公司股东的净利润 44,431,954.30 178,347,708.33 -21,696,273.77 218,535,699.81 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 44,003,658.14 177,816,690.03 -21,609,762.57 217,664,548.11 经营活动产生的现金流量净额 -122,293,477.54 364,742,721.49 1,025,264,784.69 1,047,751,526.58 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 □是√否 九、非经常性损益项目及金额 √适用□不适用 单位：元 项目 2022年金额 2021年金额 2020年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） - -24,614.66 -7,848.33 - 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 - - - - 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益 2,075,212.61 6,251,761.87 42,962,878.21 - 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回 108,608.97 7,516,840.36 155,000.00 - 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 619,662.24 667,406.39 2,102,573.23 - 减：所得税影响额 822,705.90 4,439,020.71 11,306,689.84 - 少数股东权益影响额（税后） 236,822.96 688,040.93 4,741,992.93 - 合计 1,743,954.96 9,284,332.32 29,163,920.34 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况 □适用√不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 □适用√不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处行业情况 2022年，面对风高浪急的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，全国上下认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展。2022年全国经济总量再上新台阶，就业、物价总体稳定，人民生活持续改善，发展质量稳步提高。 2022年，国内房地产市场在宏观背景上面临长周期人口拐点、短周期金融政策偏紧挑战，在国内供需市场上亦存在两端承压的巨大冲击，行业市场整体遇冷。据国家统计局数据显示，2022年，全国房地产开发投资约13.29万亿元，比上年下降10.0%；房地产开发企业房屋施工面积约90.50亿平方米，比上年下降7.2%；房屋新开工面积约12.06亿平方 米，下降39.4%；房屋竣工面积8.62亿平方米，下降15.0%，全国房地产开发投资全面下滑。在商品房销售和待售方面，2022年，全国商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%；商品房销售面积约13.58亿平方米，比上年下降24.3%。截至2022年末，商品房待售面积约5.64亿平方米，比上年增长10.5%，其中住宅待售面积增长18.4%。 2022年，面对房地产行业整体回落趋势，全国各地因城施策，全力提振市场信心。公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指数在政策发力影响下有一定回升趋势，但同比仍维持在较低位，新房销售难度不减。未来，随着行业政策在融资端、销售端效果的逐步显现，市场信心及房企现金流或将得到改善，房地产行业有望迎来转机，逐步进入良性发展。 为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。 二、报告期内公司从事的主要业务 （一）公司业务概述 公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、南京、天津、南宁、长沙、惠州、西安、东莞、河源等地分别设立地区公司开展房地产开发业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业等多种类型，累计开发面积逾千万平方米