金奥国际年报2022

金奥国际股份有限公司 KEYNELTD （前称为九号运通有限公司） （于百慕大注册成立之有限公司） 股份代号:00009 年度报告 2022 目录 公司资料 2 主席报告 3-4 管理层讨论及分析 5-19 企业管治报告 20-40 环境、社会及管治报告 41-55 董事局报告 56-72 董事履历 73-74 独立核数师报告 75-77 综合损益表 78 综合其他全面收入表 79 综合财务状况表 80-81 综合权益变动表 82 综合现金流量表 83-84 综合财务报表附注 85-194 所持主要物业之详情 195 五年财务资料概要 196 公司资料 年度报告2022 2 董事局 执行董事： 钱凌玲女士（主席）张立先生（行政总裁）向俊杰先生 独立非执行董事： 徐沛雄先生邓炳森先生 顾凯夫先生（于2022年7月1日获委任）赵善能先生（于2022年7月1日辞任） 公司秘书 陈子键先生 授权代表钱凌玲女士张立先生 核数师 先机会计师行有限公司 执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国工商银行（亚洲）有限公司 东莞农村商业银行股份有限公司中国银行（香港）有限公司 审核委员会 邓炳森先生（主席）徐沛雄先生 顾凯夫先生（于2022年7月1日获委任）赵善能先生（于2022年7月1日辞任） 薪酬委员会 顾凯夫先生（主席）（于2022年7月1日获委任）赵善能先生（主席）（于2022年7月1日辞任）邓炳森先生 徐沛雄先生 提名委员会 徐沛雄先生（主席）邓炳森先生 顾凯夫先生（于2022年7月1日获委任）赵善能先生（于2022年7月1日辞任） 主要股份过户及登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorthCedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳标准有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 总办事处及香港主要营业地点 香港铜锣湾 希慎道33号利园一期41楼4101室 公司网址 www.keyneltd.com 主席报告 各位尊敬的股东， 本人谨代表金奥国际股份有限公司（“金奥国际”或“本公司”）董事局（“董事局”）欣然向阁下呈报本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至2022年12月31日止年度（“2022财政年度”或“回顾年度”）的全年业绩。 2022年，中国房地产行业面临前所未有的挑战。受多地疫情反复等超预期因素影响，中国内地商品房销售和开发投资规模均大幅下降。多家行业知名企业面临境内专案停工、境外美元债违约等多重困境。多个城市出现期房购房者上访、断供等现象。虽然中国房地产“房住不炒”的主基调不变，但是从2022年下半年开始房地产调控政策已悄然发生转变：多个重点城市放宽“限贷”“限购”政策，鼓励居民改善性住房消费；一行两会陆续出台房地产融资端“三箭齐发”的政策，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，全方位保障房地产企业合理资金需求。从中长期来看，房地产行业作为中国经济的“压舱石”的地位不变，房地产市场依旧是最大的国内消费市场，是中国经济稳增长、扩内需的强大引擎。 2022年，本集团全力推进两项重点工作：一是保障湘潭专案复工复产；二是化解境内外存量债务问题。湘潭专案管理团队积极与当地政府进行沟通，成功争取到超一亿元人民币的“保交楼”专项资金，有力地支持了专案的开发建设。同时，湘潭专案加大行销力度，积极拓展周边长沙、衡阳等城市的客户，加快销售回款。本集团相信，随着专案周边配套的成熟以及相关政策利好逐步落地，湘潭专案将在2023年迎来新的销售高峰。针对境内外存量债务，集团管理层积极和各个债权人进行沟通，坦诚阐述集团当前的经营状况以及存在的问题和困难，已获得部分债权人的认可，并以对贷款进行展期。本集团相信，随着中国内地房地产销售和融资环境改善，在新的一年里公司一定能够妥善解决存量债务问题。 3金奥国际股份有限公司 年度报告2022 4 主席报告 2022年，成都黄河商业城专案招租情况和租金收缴状况良好。本集团相信，随着新冠疫情的逐渐结束，成都黄河商业城在后期发展中，凭藉其优越的地理位置、稳定的客户群体，可以持续为集团发展贡献稳定现金流。 2022年，在大湾区加速融合的大背景下，东莞集中供热专案作为一个环保效益、社会效益、经济效益俱佳的专案，将极大地提高能源的利用效率，降低区域燃煤总量消耗，改善当地的大气环境。本集团相信，东莞热能专案会紧跟国家政策发展方向，继续保持稳定发展态势。 最后，本人谨借此机会向本集团股东、投资者及业务伙伴对本集团的全力信任及支持致以衷心感谢。同时，本人也借此机会感谢董事会同仁、管理层团队及全体员工的不懈努力、精诚合作。展望未来，本集团对中国经济充满信心，对中国房地产市场稳中向好的发展趋势充满信心，将秉持有品质增长的原则，注重向管理要效益，提升精细化运营水准、提升主业核心能力，“做难而正确的事”，为股东谋求最大回报。 钱凌玲 主席 管理层讨论及分析 2022年以来，俄乌冲突爆发，疫情对经济影响扩大，全球经济增长速度放缓。全球供应链瓶颈持续，大宗商品价格高企，通货膨胀居高不下，美联储随之强势加息，全球进入政策紧缩周期，全球经济增长挑战加剧。中国在今年3月至5月于部分地区实施防疫封控，经济增长出现减速，但随着国内疫情转好，财政及货币政策实施力度加大，经济开始强劲恢复。 截至2022年12月31日止年度，本集团专注于(i)湖南省湘潭的物业及酒店发展（“湘潭项目”）、(ii)四川省成都的物业租务（“成都项目”）及(iii)投资集中供热业务。 财务摘要 截至2022年12月31日止年度，本集团录得收益约17,186,000港元（2021年：18,237,000港元）。物业租金收入为总收益贡献收入减少至约17,186,000港元（2021年：18,237,000港元），乃由于新冠疫情下减免租金费用及部分租户业务缩减所致。由于联排别墅区将于2023年中期前完工，故物业销售并无为总收益贡献收入（2021年：无）。 本公司拥有人应占亏损约为505,952,000港元（2021年：537,362,000港元）。每股基本亏损约为14.18港仙（2021年：15.06港仙）。董事局不建议就截至2022年12月31日止年度派付股息（2021年：无）。于2022年12月31日，现金及现金等值项目约为1,119,000港元（2021年12月31日：12,437,000港元）。 业务回顾 (i)湘潭项目 湘潭项目目前重点进行高层住宅开发、建设和销售。湘潭项目位于湖南省湘潭市九华经济开发区，占地面积559,696平方米，用于发展五星级酒店、住宅物业及配套商业等。 本集团持续增强品牌影响力及竞争优势、扩大市场份额，并进一步巩固其在湖南省的领先地位。作为联排别墅供应商，本集团重视与重要客户的深度战略合作，在加强集团内部管理的同时积极拓展高端市场。本集团细心统筹内部设计、采购、生产及安装程序，适当分配资源及强化安全管控以确保项目施工周期的品质、安全及效率。 5金奥国际股份有限公司 年度报告2022 6 管理层讨论及分析 湘潭项目目前重点进行高层住宅开发、建设和销售，同步也进行酒店内部装修及外部景观施工。湘潭项目虽然受到新冠疫情的影响，施工进度放缓，但是仍然克服困难，取得两项高层住宅的商品房预售许可证，房源推出市场后反映热烈，快速去化。 湘潭项目将加快高层住宅的开发进度，陆续推出二期剩余全部高层住宅，争取在2023年将相关产品推出市场，并推动酒店的施工工程，该酒店将于2024年开业。高层住宅产品的陆续推出和快速去化，有效补充了项目现金流，将进一步改善本集团的财务状况。 (ii)成都项目 截至2022年12月31日止年度，本集团位处中国四川省成都市金牛区永陵路19号且持作商业用途的五层购物商场中心仍然接近全部租出及占用，成为本集团主要及稳定的收入来源，物业租务于截至2022年12月31日止年度录得收入约17,186,000港元（2021年：18,327,000港元）。租金收入减少乃主要由于新冠疫情下减免租金费用及部分租户业务缩减所致。 (iii)集中供热业务 于2022年12月31日，已进行独立估值以厘定伟恒发展有限公司（“伟恒发展”）49%股权之可收回金额，以遵循香港会计准则第36号“资产减值”评估是否存在资产减值迹象。于2022年12月31日，可收回金额厘定为约197,368,000港元（2021年：254,175,000港元），占本集团总资产 约为3,338,245,000港元（2021年：3,743,062,000港元）之约5.9%（2021年：6.8%）。 本集团目前透过约4.6公里（2021年：相同）的蒸汽输送管道为虎门镇约18（2021年：25）名活跃客户供汽。于报告期内，集中供热业务为伟恒发展带来收益约30,614,000港元（2021年：47,120,000港元），较上一报告期间减少35.0%。然而，由于长安镇的管道铺设计划持续延期，加上中央及当地政府一直延后公开发布长安滨海新区的“粤港澳大湾区开发计划纲要”及大湾区计划，长安镇的业务计划因此等不确定因素进一步延迟及暂停。 管理层讨论及分析 伟恒发展之财务预测（特别是资本开支（“资本开支”）计划）已从2022年12月31日至2023年12月 31日期间，进一步延迟至2023年12月31日至2026年12月31日期间，因此伟恒发展之收益预 测亦相应延迟，且对比截至2022年12月31日止年度之估值与截至2021年12月31日止年度之估值，收益预测有所下降。伟恒发展集团管理层随后修订伟恒发展于2023年12月31日之财务预测，以得出更为审慎之估计，更好地反映行业前景。由于伟恒发展之收益预测下降，伟恒发展之已售货品成本、管理开支、营业税及附加费以及员工开支相应减少。 减值亏损、公平值亏损及撇减 新冠疫情对全球经济增长预测造成不利影响，因此本集团在进行湘潭金奥瑞士酒店及在建工程减值评估时更新了预测数据以反映相关影响。截至2022年12月31日止年度，本集团湖南湘潭项目一期酒店在建工程录得减值亏损约90,873,000港元（2021年：156,244,000港元）。于2022年，本集团之四川省成都市民族广场亦录得公平值亏损约10,696,000港元（2021年：14,103,000港元），及伟恒发展49%股权之减值亏损55,859,000港元（2021年：5,186,000港元）。截至2022年12月31日止年度，本集团之湘潭项目独栋别墅的发展中物业亦录得撇减约50,238,000港元（2021年：零）。 估值方法及采用估值方法之理由 于应用收入法对伟恒发展有限公司（“伟恒发展”）49%股权之公平值进行估值时，采用贴现现金流量 （“贴现现金流量”）法。贴现现金流量法将公司视为一个经营实体，主要注重分析经营实体于未来产生无负债现金流量之能力。无负债现金流量之定义为可投资于新业务或现有业务或分派予投资者（债务及权益投资者）之现金。收益、开支及再投资要求（即营运资金及资本开支）之合理预测构成估计公司可能自其现有业务产生未来无负债现金流量之基准。伟恒发展管理层提供截至2023年12月31日至2027年12月31日止各财政年度之财务预测。该等预测构成贴现现金流量分析之基准。贴现现金流量分析乃基于对伟恒发展49%股权进行估值所适用之关键定性因素、其经营所在地域之整体经济前景以及与伟恒发展管理层所作讨论及由伟恒发展管理层编制之预测。 7金奥国际股份有限公司 年度报告2022 8 管理层讨论及分析 预测期间内各年之无负债现金流量乃按加回经扣除税息开支及影响现金流量之其他项目至纯利计算。随后加上非现金开支（如折旧及摊销），并扣除营