伟业控股2022年度报告

（于新加坡共和国注册成立的有限责任公司） HongKongStockCode香港股份代号：1570 2022 AnnualReport 年度报告 目录 2公司简介 3运营方式 5主席致辞 8运营回顾 18财务亮点 19财务回顾 22董事会 23高级管理层 24公司资料 25企业管治报告 41董事会报告 47独立核数师报告 51综合财务状况表 53综合损益及其他全面收益表 54综合权益变动表 56综合现金流量表 58综合财务报表附注 157附加信息 公司简介 风劲正是扬帆时，潮涌恰逢赶潮人。 伟业控股集团创立于1999年，总部位于河南，是一家多元化、国际化的产业集团。 伟业控股于2011年8月16日在新加坡证券交易所有限公司（“新交所”）主板上市，并于2016年4月6日在香港联合交易所有限公司（“香港联交所”）双重主板上市。本公司于2018年8月24日宣布从新交所自愿退市。 伟业控股秉承“正德端行、积厚筑新”的企业理念，二十四年的经营发展，始终坚持以绿色人居产业投资与开发为主体，以产业运营、智能科技为两翼，布局绿色人居、智能环保、智慧科技等领域，业务聚焦于全国最具活力的河南区域、海南区域、粤港澳大湾区、长三角区域等。 伟业控股专注于开发绿色人居地产项目，在郑州、开封、新乡、海口、儋州、屯昌、万宁、惠州、福州、杭州、扬州等几十个大中城市拥有33个已竣工或处于不同开发阶段的房地产开发项目，为业主家庭提供高品质的生活居所及服务。得益于良好的口碑和坚毅的品质，伟业控股荣获河南房地产开发企业综合实力50强单位、郑州市房地产开发先进单位、郑州市房地产开发优秀企业、开封市最佳人居景观设计奖、红旗区经济发展突出贡献企业奖、郑州年度绿色人居楼盘大奖、中国精锐科学技术奖－绿色社区等诸多殊荣。 截至2022年12月31日，我们有25个已竣工房地产项目，竣备建筑面积约2,980,797平方米；3个处于开发中房地产项目，总建筑面积约为194,902平方米；以及1个持作用于未来开发房地产的项目，其规划总建筑面积约为62,916平方米。 一路乘风赶潮，一路扬帆奋进。未来，伟业控股集团将继续秉承“绿色生活创造家”企业定位，在创新与探索中不断前行，积极践行社会责任，努力与时代发展同频，为股东创造更大的回报，让更多业主实现向往的高品生活。 运营方式 垂直开发联合开发 多元化收益 我司通过招拍挂方式直接获取项目土地、并进行项目投资、开发、建设与销售的运营方式。 对方以土地作为投资，我司以开发建设资金作为投资，按既定比例分配房产或收益的运营开发的方式。 合作开发托管开发 发展迅速的品牌资产 合作方自带项目或土地，并以土地价值与我司合作开发的运营方式。 （整体项目运营和开发建设资金由我司负责。） 对方提供土地和开发建设资金，我司通过代建和品牌技术的输出完成项目开发、管理，并提取代建管理费的运营方式。 运营方式 创新发展加强合作 为了应对瞬息万变的市场变动，本集团积极寻找战略合作伙伴推进合作共赢的开发模式，并且深入研究中国政府的政策发展，精准研讨中国市场前景，准确把握行业脉搏，不断与时俱进，稳中求进，扎实推动本集团各区域业务进展与管理创新，不断增强企业活力和凝聚力，进一步提升伟业品牌知名度与市场地位。 主席致辞 陈志勇 执行主席 各位尊敬的股东： 2022年对于中国经济是不平凡的一年，国外政治环境和国内经济形势错综复杂。加上全国疫情防控此起彼伏，国民投资消费信心不足，大部分房地产企业在波涛翻涌的行业大潮中陆续“躺平”。这一年，我们前瞻思维提前谋划布局，制定“保生存求发展”的战略，及时优化公司管理架构，调整管理模式。截止年末，本公司“保生存”整体战略效果已凸显，极大提升了公司抗风险能力。虽然当前市场及行业形势依旧严峻，但本公 司谋定生存、拓寻发展的主动权依然掌控在我们自己手里。 2023年，国际政治环境、国内经济形势仍存在诸多不确定性，但国内经济筑底并稳步复苏或成态势。国家更把做好“保交楼、保民生、保稳定”等各项工作列入中央政治局会议和中央经济工作会议中，相信2023年房地产业将向新发展模式平稳过渡。 2023年，通过对国家宏观方面和行业政策研判，我们对中国经济的发展保有信心，对行业的恢复持谨慎乐观的态度。 2023年伟业控股有限公司（“本公司”、 “伟业”或“我们”，连同其附属公司，统称“本集团”），在董事局的坚强领导下将继续落地“地产+产业”发展模式，形成 “以地产开发为主业，以产业地产为抓手，短平快优质项目做补充，有选择性地对项目所在的城市进行深耕”的战略发 主席致辞 展宏图，并协同境内外战略合作伙伴资源，从方案服务到专业实施，从投资服务到投后运营，铸造每一个项目，推动美好生活的实现和产城融合的发展。 房地产开发业务回顾 截至2022年12月31日止年度，本集团移交予客户的总净可售楼面面积（“净可售楼面面积”约为120,375平方米，与2021年同期约为105,267平方米的总净可售楼面面积相比上升约14%。与此同时，本集团确认了约为人民币12.0亿元房地产业务的销售收入，同比增加约28%，因为过去受到新冠疫情影响施工进度，延后的项目陆续开始交付。在截至2022年12月31日止年度，房地产开发业务收入主要来自仪征悦江湾，悦堤湾及伟业上城三号院。 本集团各区域公司按既定目标发展同时，根据行业发展的周期及对市场的判断，考虑顺应国家新的房地产发展模式，响应政府“保交楼”政策，适时和国有平台公司合作，承接市场存量优质项目，通过技术输出、劳务输出，做房地产项目开发交付“最后一公里”业务，以实现和政府合作共赢。从而带动企业来年业务发展模式从“做强做大”转变为“做 精、做细”；企业发展战略从“红海经济向蓝海经济”转移。 产业地产方面，通过集成内外部优化资源、顶层设计投资－运营模式，重点跟进政策扶持、市场需求、保障民生的产业项目；此外，本集团以产业冷链物流智能产业园、全球康养旅居基地打造为突破点，各项工作已在快速推进，为本集团产业地产注入动力。 设备制造业务回顾 设备销售主要包括洁净室设备、空气净化设备、暖风空调出风口。 三年疫情肆虐，全球各国经济持续萎缩。虽然针对疫情，今年对产品进行一些优化调整，例如增加杀菌、净化空气等功能，市场消费信心较去年有所恢复，但疫情反复下在一定程度上也会削减市场消费的积极性及影响工厂生产输出。设备制造业务在本年度确认业绩约为人民币1.253亿元，同比上升约55%。虽然短期与疫情、天气、限产等影响因素有关，同时也表明经济下行压力加大，消费持续低迷陷入滞涨。 但是伴随最近中国政府政策提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计未来在居民首套房和改善型住房方面会有更好的政策支持。随着消费升级、千禧一代、Z世代消费群体的崛起，消费偏好发生改变，市场需求逐渐向高端化转型。未来在精装修市场、舒适家居等领域的带动下，设备制造业将迎来利好，进而通过中国区提振整体亚太区业绩，未来亦可期。 加强战略合作 在2022年度中，加强外部战略合作关系，助力在传统地产项目拓展、开发运营方面相互业绩提升，同时通过合作减少项目运营风险。 在产业地产方面，围绕产业项目推进，我们集成了多家优质资源合作公司，为产业地产项目运营落地及快速推进提供支援。 本集团将继续寻找战略合作伙伴，充分借助双方优势，在联合开发、产业开发、委托代建、基础设施建设等领域展开全方位的战略合作，以实现本集团主营业务未来的业绩增长。 主席致辞 策略与前景 2022年地产政策、金融环境、疫情影响等不利因素仍然存在，我们需在统筹包括人、财、物等资源时，企业开源节流，量入为出；对存量资产将坚定不移的持续大运营思路，加快现金流回流，对投资增量将从重资产投资转向轻资产运营，持续推进通过产业带动传统房地产转型升级的思路，实现健康有序地发展。 本集团于2022年按照既定的投资区域、投资模式，结合自身实力，紧跟“产业+”项目推进节奏，拟在上半年和下半年择机选择“低投入、高回流”的优质项目。 融资方面，在传统融资渠道融资额同比均有下降情况下，需积极布局与未超限的大型金融机构合作落地；抓住新一轮的融资机会，集成资源，搭建融资平台，推进融资业务；继续开拓创新融资业务。 成本管控方面，站在全域角度，从“创利、保利”角度来审视成本管理，依据主次轻重关系管控项目，优化项目成本费用组成结构、加大对业务点过程成本费 用管理。确保估算覆盖概算，概算覆盖预算，预算覆盖决算。合理、合法、合规，有效降低企业风险，保障项目目标利润。 投资拓展方面，继续挖掘长三角、粤港澳大湾区、河南等成熟区域市场，集成政府资源、行业资源、融资资源、人才资源，协作产业地产发展，优先拓展及关注“EPC+”项目和轻资产项目，严控自有资金的投入，以产业带动公司转型升级；通过合作开发业绩并表，承债并购 （土地、在建项目），融资代建（地产类、产业类）等方式来拓展项目；局部区域创新开发模式和运营方式，引导社会资金进入，共建共用，从而实现资源集成的最大化及资金占用的最小化。 在团队建设方面，我们将继续秉承团结、协作、拼搏、奋进的企业文化，强化“认真负责积极主动”的工作理念，以公司权责体系为纲领，以各项管理制度为准绳，统一员工思想意识，压实全员工作作风，使管理切实服务于业务。 完善奖惩体系，奖优罚劣，强化过程管控，充分调动人员积极性，提升团队效能，从而打造一支懂管理、会经营，能解决问题，工作高效的团队。 致谢 最后，我谨代表本公司董事（“董事”）会 （“董事会”），向所有致力于为本集团创造更高价值的管理层及全体员工，表达最深切的感激，同时敬请各位新老股东为我们的发展继续出谋划策。 这是一个创新发展的时代，更是一个合作共赢的时代。美好的未来也从来不会唾手可得，摘取桂冠的道路上往往荆棘丛生，我们不惧风雨，心怀信念，坚定前行。我们愿用责任、担当、开放、分享、拥抱变化的心态，与志同道合者们一同共绘奋斗蓝图，同创恢宏伟业！ 陈志勇 执行主席 2023年3月22日 运营回顾 河南区域 新乡 郑州开封 登封新郑 中国河南 河南－地处中国腹部核心位置 河南位于中国中东部，是全国“两横三纵”城市化战略格局的路桥信道与京广信道交通汇区域，古人云“得中原者得天下”，河南是中原的代称，是中华民族和华夏文明的重要发祥地，资源丰富，是全国农产品主产区和重要的矿产资源大省；人口众多，是全国第一人口大省，劳动力资源丰富，消费市场巨大；区位优越，是全国重要的交通通信枢纽和物资集散地；农业领先，是全国第一农业大省、第一粮食生产大省、第一粮食转化加工大省；发展较快，经济总量稳居全国第五位；潜力很大，正处于工业化、城镇化加快发展阶段，发展的活力和后劲不断增强。 河南－是中国重要经济大省 郑州，地处中华腹地、黄河之滨，居天地之中。作为中国八大古都之一、国家历史文化名城、全国六个大遗址片区之一，以其悠久的历史、灿烂的文化，在黄河文明中居于中心地位。根据《郑州建设国家中心城市行动纲要（2017–2035年）》，到2035年，郑州城镇人口比例要达到85%，GDP总量达到3万亿、人均GDP达到22万元，人口规模达到1,350万人左右，使郑州成为具有全球影响力的城市。 运营回顾 已竣工项目 伟业如果爱伟业天道天河水岸伟业天道国际 伟业巴黎印象伟业上城一及二号院新乡中央公园 虹景嘉园迭翠花园财富中心 财智广场青青美庐伟业栖岸 伟业芝华室兴伟安置房一期 伟业香堤湾一、二及三期伟业上城三号院 运营回顾 市场回顾 2022年，中央相关部委、全国各级地方政府为保障房地产平稳健康发展相继出台了支持政策上千条，“因城施策”、“租售并举”、 “限购限贷解除”、“利率下调”等层出不穷。但在萎靡不振的市场环境下，郑州房地产市场量价断崖式下滑，随着疫情的放开，经济恢复提振，郑州加快建设成为国家中心城市，城市地位不断提升，政府积极招商引资的政策和便利的交通将有助郑州房地产市场稳健发展