房地产行业3月月报：行业景气度继续小幅回升，竣工大幅度改善

行业研究 2023年4月26日 看好/维持 行业报告 房地产 房地产行业3月月报：行业景气度继续小 东幅回升，竣工大幅度改善 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份景气度水平： 有 限房地产行业景气度继续小幅回升，但整体仍处于低景气度水平。从数据来看，3月份房地产开发景气指数为94.71，前值94.66。 公 司新房销售市场： 证从全国销售面积与金额来看，3月份的住宅销售金额回暖带动商品房销售企稳。一线城市房价更加稳定，3月份同比微涨。二券三线城市房价同比有所下滑，但二线城市房价环比增速最高。我们认为，在政策支持，经济转暖和积压购房需求释放之下，研带动一季度销售规模有所修复。拆分结构来看，销售均价较高的东部地区销售面积同比显著回升。当前政策正在形成合力，究销售市场正在走向触底回升。2023年3月商品房销售面积同比-3.46%，前值-3.63%；销售额同比-6.34%，前值-0.07%。从分 报城市能级的70大中城市房价指数来看，2023年3月一线城市、二线城市、三线城市的新建商品住宅价格同比增速分别为1.70%、 告-0.20%、-2.70%，前值分别为1.70%、-0.70%、-3.30%；环比增速分别为0.30、0.60%、0.30%，前值分别为0.20、0.40%、0.30%。 二手房销售市场： 从我们跟踪的8城二手房销售面积来看，3月份二手房销售热度仍在延续。70大中城市中二三线城市房价压力较大，但整体实现了环比上涨。从8城二手房销售面积单月值来看，2023年3月我们跟踪的8城二手住宅销售面积同比增速为93.7%、前 值为131.6%。从70大中城市二手房价指数来看，2023年3月一线城市、二线城市、三线城市的二手住宅价格同比增速分别为1.10%、-2.40%、-3.90%，前值分别为1.00%、-2.90%、-4.40%；环比增速分别为0.50、0.30%、0.20%，前值分别为0.70、0.10%、0.00%。 库存水平： 从新房中期库存水平来看，新开工疲软与销售回暖之下，中期库存水平和去化周期都有所下降。2023年3月底的房屋中期库 存水平为7,203.65百万平，前值为7,246.24百万平。2023年3月底的房屋去化周期为55.5个月，前值为59.7个月。 从二手房挂牌量来看，3月份二手房挂牌量环比增幅大幅收窄。我们认为，随着二手房成交量的持续回暖与经济的企稳回升，急于卖房换取现金的业主和担心房价下跌急于抛售的业主可能有所减少。2023年3月全国城市二手房挂牌量指数当月环比增速为4.3%，前值为58.7%。2023年3月全国城市二手房挂牌价指数当月环比增速为0.0%，前值为0.6%。 新开工与竣工： 从新开工与竣工来看，新开工依旧疲弱，但竣工大幅度改善。我们认为，随着“保交楼”资金的落地，销售的企稳和改善优 质房企资产负债表计划的推进，竣工情况的改善有望持续。但土地市场的持续弱势和销售恢复程度的不确定性将会持续制约新开工和投资的恢复速度。2023年3月房屋新开工面积同比-29.03%，前值-9.35%；竣工面积同比32.02%，前值8.02%。 开发投资： 从开发投资整体来看，建筑工程和土地购置降幅收窄但设备购置降幅扩大，导致3月份开发投资降幅有所扩大。我们认为， “保交楼”推动的复工竣工带来了建筑工程投资的回暖。随着销售的企稳和改善优质房企资产负债表计划的推进，土地市场也呈现了一定程度的复苏。但销售恢复程度的不确定性和新开工的疲软也制约了投资的恢复速度。2023年3月开发投资金额 敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 同比增速为-7.2%、前值为-5.7%。 土地市场： 从土地成交面积来看，3月全国土地成交降幅较上月大幅扩大，1-3月累计同比降幅依然较大。2023年3月全国住宅建设用地成交面积同比增速为-26.1%，前值为-1.5%；其中，2023年3月35个大中城市住宅建设用地成交面积同比增速为-0.5%，前值为18.3%。 从溢价率来看，住宅用地和商办用地成交溢价率均有所上升。2023年3月全国住宅建设用地成交土地平均溢价率为7.0%，前 值为5.9%；其中，2023年3月35个大中城市住宅建设用地成交土地平均溢价率为6.8%，前值为6.7%。 到位资金： 从房企到位资金来看，随着监管层对行业资金面的支持和销售的回暖，到位资金单月同比转正，资金面持续改善。2023年3 月房地产开发企业到位资金同比增速为2.8%，前值为-15.2%。其中，国内贷款同比增速为6.0%，前值为-15.0%；自筹资金同比增速为-17.4%，前值为-18.2%；定金及预收款同比增速为13.5%，前值为-11.4%；个人按揭贷款同比增速为19.9%，前值为 -15.3%。 居民存贷款： 从住户部门存贷款来看，居民存款意愿继续增强，但短期和中期贷款意愿也都有所提升。3月存贷款的差额水平较2月明显扩大，但12个月累计存贷款的差额水平有所收窄。从住户中长期贷款和商品房销售来看，住户部门中长期贷款下滑幅度明显大于销售的下滑幅度。我们认为，可能主要是由于新增房贷和存量房贷的利差过大带来的提前还贷导致的。通过其他低成本资 金全款买房的情况增多和房贷数据具有一定的滞后性可能也是原因之一。截至2023年3月，近12个月住户部门中长期贷款、个人按揭贷款到位资金、商品住宅销售额累计增加额环比增速分别为-11.06%、1.93%、0.93%；前值分别为-14.08%、-2.64%、0.41%。。 投资策略： 防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、 国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 目录 1.房地产开发景气度9 1.1地产景气度概述：景气度继续小幅回升，但仍处于较低水平9 2.新房销售面积与金额9 2.1新房销售情况概述：需求端政策持续向好之下，销售额同比转增9 2.2全国：新房销售面积与金额数据汇总11 2.3分区域：新房销售面积与金额数据汇总13 2.4分城市能级：新房销售面积数据汇总14 2.5分都市圈：新房销售面积数据汇总15 3.新房销售价格16 3.1新房销售价格概述：新房价格上涨的城市数量显著上升，房价企稳回升的趋势较为明显16 3.2全国：新房销售均价数据汇总17 3.3分区域：新房销售均价数据汇总19 3.470大中城市：新房价格数据汇总20 3.5分城市能级：70大中城市新房价格数据汇总21 3.6分户型大小：70大中城市新房价格数据汇总21 3.7分涨跌城市数：70大中城市新房价格数据汇总22 4.二手房销售面积与价格23 4.1二手房销售面积与价格概述：二手房销售热度仍在延续23 4.2跟踪8城：二手房销售面积数据汇总24 4.370大中城市：二手房价格数据汇总24 4.4分城市能级：70大中城市二手房价格数据汇总25 4.5分户型大小：70大中城市二手房价格数据汇总25 4.6分涨跌城市数：70大中城市二手房价格数据汇总26 5.新房库存及二手房挂牌量27 5.1新房库存及二手房挂牌量概述：中期库存水平和去化周期下降，二手房挂牌量增幅收窄27 5.2新房中期库存数据汇总28 5.3新房短期库存数据汇总29 5.4二手房挂牌量数据汇总29 6.新开工与竣工32 6.1新开工与竣工概述：新开工疲软，竣工大幅改善32 6.2施工面积数据汇总32 6.3新开工面积数据汇总33 6.4竣工面积数据汇总34 6.5净停工面积数据汇总35 7.开发投资36 7.1开发投资概述：设备购置降幅扩大之下，开发投资降幅有所扩大36 7.2开发投资：全国数据汇总37 7.3开发投资：分项目数据汇总37 7.4开发投资：分类型数据汇总38 7.5开发投资：分区域数据汇总39 8.土地市场39 8.1土地市场概述：土地成交降幅较上月小幅收窄，但同比降幅依然较大39 8.2房地产开发企业：土地购置数据汇总41 8.3建设用地：成交面积数据汇总43 8.4建设用地：供需比数据汇总44 8.5建设用地：成交出让金数据汇总44 8.6建设用地：成交均价数据汇总46 8.7建设用地：溢价率46 9.到位资金47 9.1到位资金概述：银行信贷支持和销售回暖之下，到位资金同比转正47 9.2房企到位资金及应付工程款48 10.居民存贷款50 10.1居民存贷款概述：居民存款意愿继续增强，但短期和中期贷款意愿都有所提升50 10.2金融机构存贷款余额51 10.3中长期贷款、按揭贷款与住宅销售52 10.4金融机构贷款利率54 11.投资策略55 12.风险提示55 插图目录 图1：国房景气指数当期值及前值9 图2：国房景气指数走势9 图3：全国：新房销售面积与金额11 图4：商品房销售面积:累计值(万平米)及累计同比(%)11 图5：商品房销售面积:单月值(万平米)及单月同比(%)11 图6：商品房销售面积分类型单月同比(%)12 图7：商品房销售金额:累计值(亿元)及累计同比(%)12 图8：商品房销售金额:单月值(万平米)及单月同比(%)12 图9：商品房销售金额分类型单月同比(%)12 图10：商品房销售面积及金额累计值的现房和期房比值(%)12 图11：商品房销售面积及金额单月值的现房和期房比值(%)12 图12：分区域：新房销售面积与金额13 图13：商品房累计销售面积分区域占比13 图14：商品房销售面积分区域单月同比(%)13 图15：商品房累计销售金额分区域占比14 图16：商品房销售金额分区域单月同比(%)14 图17：分城市能级：新房销售面积14 图18：商品房销售面积分城市能级累计同比(%)14 图19：商品房销售面积分城市能级单月同比(%)14 图20：分都市圈：新房销售面积15 图21：商品房销售面积三大都市圈累计同比(%)15 图22：商品房销售面积核心与非核心都市圈累计同比(%)15 图23：商品房销售面积三大都市圈单月同比(%)15 图24：商品房销售面积核心与非核心都市圈单月同比(%)15 图25：全国：新房销售均价17 图26：商品房销售均价:累计值(元/平米)及累计同比(%)18 图27：商品房销售均价:单月值(元/平米)及单月同比(%)18 图28：商品房销售均价分类型单月同比(%)18 图29：商品房销售均价分类型单月环比(%)18 图30：商品房销售均价累计值:现房和期房(元/平米)18 图31：商品房销售均价累计同比:现房和期房(%)18 图32：商品房销售均价单月值:现房和期房(元/平米)19 图33：商品房销售均价单月同比:现房和期房(%)19 图34：分区域：新房销售均价19 图35：商品房销售均价累计值:分区域(元/平米)20 图36：商品房销售均价累计同比:分区域(%)20 图37：商品房销售均价单月值:分区域(元/平米)20 图38：商品房销售均价单月同比:分区域(%)20 图39：70个大中城市：新建商品住宅价格指数20 图40：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比(%)21 图41：70个大中城市:新建商品住宅价格指数环比(%)21 图42：分城市能级：70个大中城市新建商品住宅价格指数21 图43：70个大中城市:新建商品住宅价格指数同比:分能级(%)21 图44：70个大中城市:新建商品住宅价格指