房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力

销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策 再发力 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力 本周地产板块大幅反弹，周内申万房地产指数上涨7.51%，位列申万31个板块中第一位，我们将从基本面、政策面对行业进行梳理。 基本面：销售低位复苏趋势延续 从高频30城数据观察，商品房市场修复过程有反复，但趋势延续。进入7月 受房企交付压力影响，商品房销售同比增速回落，8-9月期间，尽管8月初销 售数据处于低位，但在相关方对“保交楼”积极回应以及冲击性的悲观情绪释放后，商品房销售回升趋势得以修复延续。 具体数据观察，尽管近期同比口径数据有小幅回落，但从趋势来看，在8月 初的低位后，商品房销售同比增速地府回升趋势仍在；从环比变化观察，8月 下旬至9月上旬，30城销售持续保持在正增速；分城市来看，近期一二三线城市销售均有一定热度，尽管尚未出现根本性扭转，但较4-5月期间的市场底部而言，销售同比增速已有了较稳定的改善。 从8月金融数据观察，居民中长期贷款同比少增较7月有修复。8月居民中 长期贷款新增2658亿，同比少增1601亿，可以预见即将公布的商品房销售 数据仍不会出现根本性扭转。但从边际观察，8月增幅缺口较7月收窄887亿，居民中长期贷款正逐步向历史平均区间靠拢。此外从商品房销售和居民中长期贷款的关系观察，尽管二者在变化斜率上并不会完全一致，但方向性基本同向，也预示着8月商品房销售数据将较7月有所修复。 政策面：郑州推动“保交楼”全复工行业纾困执行力加强 9月6日，河南省郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，该方案明确要求在10月6日前，实现全市所有停工问题楼攀项目全面持续实质性复工，同时方案还要求压实各方责任，尽快全面复工。 从郑州的方案来看存在几个亮点：①时间点明确，体现政府的重视程度及执行力度；②执行路径清晰：压实各方责任，要求房企通过多渠道筹集资金， 承担自救主体责任；要求政府全力纾困，用好保交楼专项款，加强资金监管，同时对不同资金状况的房企明确了项目纾困路径；③严肃追究责任，对各负有责任的相关方追责；此外“保交楼”工作将采取“领导分包，主管兜底”的形式。 回顾本轮地产周期，郑州的政策变动具有一定风向标意味：①3月1日，郑 州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》， 共推出19条房地产行业呵护政策，随后时隔半个月3月16日，六部门齐发生，从不同角度发出了稳定房地产行业，控制风险的声音，“因城施策”空间在各城市陆续打开；②6月8日，郑州推出《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，随后房票政策也逐步在各城市间推广。 本次郑州在“保交楼”层面再度发力，或意味着全国层面的“保交楼”的执行力度或将再提升，同时也利好行业基本面企稳回升。解决“保交楼”将改善行业的资金状况，通过外部注入与疏通部分项目的资金，房企在供给端的 施工资金压力将有所缓解，同时需求端对出险房企项目的顾虑也将有所降低，从而实现纾困项目层面的销售回暖，现金流改善，从而缓解扭转在供应与需求两端的困境。 数据追踪（8月29日-9月4日）： 新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-21PCT、-31PCT，一 线城市-19PCT，-28PCT，二线城市-25PCT，-28PCT，三线城市-11PCT， -43PCT。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-27PCT，累计同比-16PCT。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-16PCT，成交建筑面积累计同 比-21PCT，成交金额累计同比-41PCT，土地成交溢价率为1.63%。 城市行情环比：北京（+5PCT），上海（-8PCT），广州（+32PCT），深圳 （+159PCT），南京（+82PCT），杭州（+20PCT），武汉（-26PCT） 评级增持 2022年9月12日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数115 行业平均市盈率13.61 市场平均市盈率11.87 行业表现走势图 60%房地产(申万) 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 沪深300 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：2022半年报点评：行业基本面仍承压下行趋势缓解》2022-09-05 2、《房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷行业政策持续宽松》2022-08-143、《房地产行业研究周报：地产纾困进行时郑州设立纾困基金》2022-08-08 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐 龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 内容目录 1.每周一谈：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力4 1.1基本面：销售数据慢速回温趋势延续4 1.2政策面：郑州推动“保交楼”全复工行业纾困执行力加强5 1.3投资策略6 2.本周行情回顾6 3.行业动态8 4.数据追踪9 4.1新房成交数据9 4.2二手房成交数据10 4.3土地成交数据10 4.4部分重点城市周度销售数据11 5.风险提示11 图表目录 图1：30城商品房销售面积当周同比4 图2：30城商品房销售面积累计同比4 图3：30城商品房销售面积环比4 图4：近五年居民中长期贷款5 图5：近五年商品房销售面积5 图6：申万一级行业涨跌幅（%）6 图7：本周涨跌幅前十位（%）7 图8：本周涨跌幅后十位（%）7 图9：房地产行业近三年PE（TTM）7 图10：房地产行业近三年PB（LF）7 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速9 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比9 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比9 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速10 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速10 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比10 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率10 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比10 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比10 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率10 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）11 1.每周一谈：销售维持低位复苏趋势“保交楼”政策再发力 本周地产板块大幅反弹，周内申万房地产指数上涨7.51%，位列申万31个板块中第一位，我们将从基本面、政策面对行业进行梳理。 1.1基本面：销售低位复苏趋势延续 从高频30城数据观察，商品房市场修复过程有反复，但趋势延续。期间在6月份 部分二线城市网签数据出现大幅回升脉冲后，进入7月受房企交付压力影响，商品房销售同比增速回落，8-9月期间，尽管8月初销售数据处于低位，但在相关方对“保交楼”积极回应以及冲击性的悲观情绪释放后，商品房销售回升趋势得以修复延续。 图1：30城商品房销售面积当周同比图2：30城商品房销售面积累计同比 175% 125% 30城 30城：二线 30城：一线 30城：三线 75% 25% -25% -75% -125% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 30城 30城：一线 30城：二线 30城：三线 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 具体数据观察，尽管近期同比口径数据有小幅回落，但从趋势来看，在8月初的低位后，商品房销售同比增速地府回升趋势仍在；从环比变化观察，8月下旬至9月 上旬，30城销售持续保持在正增速；分城市来看，近期一二三线城市销售均有一定热度，尽管尚未出现根本性扭转，但较4-5月期间的市场底部而言，销售同比增速已有了较稳定的改善。 图3：30城商品房销售面积环比 0% 30城 30城：一线 30城：二线 30城：三线 0% 0% 0% 0% 0% 2022-03-02 0% 2022-04-02 2022-05-02 2022-06-02 2022-07-02 2022-08-02 2022-09-02 0% 0% 0% 10 8 6 4 2 -2 -4 -6 -8 -100% 资料来源：wind申港证券研究所 从8月金融数据观察，居民中长期贷款同比少增较7月有修复。8月居民中长期贷 款新增2658亿，同比少增1601亿，可以预见即将公布的商品房销售数据仍不会出 现根本性扭转。但从边际观察，8月增幅缺口较7月收窄887亿，居民中长期贷款正逐步向历史平均区间靠拢。此外从商品房销售和居民中长期贷款的关系观察，尽管二者在变化斜率上并不会完全一致，但方向性基本同向，也预示着8月商品房 销售数据将较7月有所修复。 图4：近五年居民中长期贷款图5：近五年商品房销售面积 10000 2018(亿元) 2021(亿元) 2019(亿元) 2022(亿元) 2020(亿元) 8000 6000 4000 2000 0 -2000 2018(万平方米) 2021(万平方米) 2019(万平方米) 2022(万平方米) 2020(万平方米) 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 资料来源：wind申港证券研究所资料来源：wind申港证券研究所 1.2政策面：郑州推动“保交楼”全复工行业纾困执行力加强 9月6日，河南省郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼 专项行动实施方案》，该方案明确要求在10月6日前，实现全市所有停工问题楼攀项目全面持续实质性复工，同时方案还要求压实各方责任，尽快全面复工。 从郑州的方案来看存在几个亮点： 时间点明确：将“保交楼”的任务明确关门节点后，工作的时间紧迫及执行力度都将有所增强，同样体现了政府的重视程度； 执行路径清晰：压实各方责任，要求房企通过多渠道筹集资金，承担自救主体责任；要求政府全力纾困，用好保交楼专项款，加强资金监管；对有实力自主复工的企业，督促尽快复工;对资产大于负债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接手，先复工再清算:对资产小于负债的企业，可采取代建方式，立即复工，并由审计部门介入计，线索移交至公安部门； 严肃追究责任，对各负有责任的相关方追责；此外“保交楼”工作将采取“领导分包，主管兜底”的形式。 回顾本轮地产周期，郑州的政策变动具有一定风向标意味： 3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，共推出19条房地产行业呵护政策，并以红头文件的形式签署发布，在省会城市属全国首个，此外包括“认贷不认房”在内部分政策的宽松力度也超过此前同级别城市放松幅度；随后时隔半个月3月16日，六部门齐发生，从不同角度发出了稳定房地产行业，控制风险的声音，“因城施策”空间在各城市陆续打开； 6月8日，郑州推出《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法(暂行)》，随后房票政策也逐步在各城市间推广。 本次郑州在“保交楼”层面再度发力，或意味着全国层面的“保交楼”的执行力度或将再提升，同时也利好行业基本面企稳回升： 供应与需求端的困难并不孤立，回顾本轮行业下行期，首先我们观察到供应端的融资净流出引发了第一轮资金紧张，随后伴随着需求端遇冷，进一步放大了供应端的资金缺口，而后尽管政策有一定支撑，但在需求端在外部疫情影响、供给端房企违约和交楼困难的双重冲击下出现二次回落，需求与供应互相拖累导