多因素影响业绩表现，销售高增未结充足

招商蛇口(001979.SZ) 多因素影响业绩表现，销售高增未结充足 房地产 2023年04月22日 推荐(维持) 股价:14.56元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com 大股东/持股招商局集团有限公司/59.53% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)7,739 流通A股(百万股)7,738 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)1,127 流通A股市值(亿元)1,127 每股净资产(元)10.79 资产负债率(%)69.1 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*年报点评*多因素致业绩承压，销售投资呈现韧性*推荐20230321 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*事项点评*聚势加码前海，乘势夯实权益*推荐20221218 证券分析师 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*季报点评*财务维持稳健，投资呈现韧性*推荐20221031 事项： 公司公布2023年一季报，一季度实现营业收入150.1亿元，同比下降20.2%，归母净利润2.7亿元，同比下降38.7%。 平安观点： 多因素拖累业绩表现，未结资源仍旧充足。2023Q1公司营业收入同比下降20.2%，归母净利润同比下降38.7%，营收同比下滑主要源于期内房地产项目竣工交付面积减少，导致房地产开发业务结转收入减少；利润增速低于营收主要因毛利率同比下降9.3个百分点至12.6%。期末合同负债1736.9亿元，较期初增长19.9%，可结转资源充足；2023年计划竣工 1600万平米，同比增长21.8%，竣工交付主要集中于下半年，全年业绩释放仍旧值得期待。 销售快速增长，拿地持续聚焦。2023年初全国楼市修复之下，公司销售表现相对更好，2023Q1销售面积305.3万平米，同比增长51.2%；销售金额722.7亿元，同比增长52.6%；销售均价23673元/平米，同比增长0.9%。2023Q1获取6宗地块，计容建面74.4万平米，总地价90.8亿元，需支付地价85.1亿元。拿地销售面积比、拿地销售金额比24.4%、12.6%；平均楼面价12202元/平米，地价房价比51.5%。新获取6宗地块位于一二线城市，深圳、杭州、合肥、苏州等地均有所斩获，投资区域持续聚焦。 财务维持稳健，发行股份购买资产并募集配套资金获深交所受理。期末公司剔除预收款后的资产负债率61.8%、净负债率40%、现金短债比2.2倍，三条红线维持绿档。发行股份购买资产并募集配套资金持续推进，交易申请文件已获深交所受理。 投资建议：维持原有预测，预计公司2023-2025年EPS为0.72元、0.98元、1.37元，当前股价对应PE分别为20.1倍、14.8倍、10.6倍。公司业 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 杨侃 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 160,643 183,003 222,897 256,332 299,908 YOY(%) 23.9 13.9 21.8 15.0 17.0 净利润(百万元) 10,372 4,264 5,596 7,608 10,590 YOY(%) -15.3 -58.9 31.2 36.0 39.2 毛利率(%) 25.5 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 6.5 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 9.5 4.2 5.3 6.8 8.9 EPS(摊薄/元) 1.34 0.55 0.72 0.98 1.37 P/E(倍) 10.9 26.4 20.1 14.8 10.6 P/B(倍) 1.3 1.3 1.3 1.2 1.1 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn S1060520090003 郑茜文 投资咨询资格编号 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 招商蛇口公司季报点评 绩压力逐步消化，融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险：若楼市复苏不及预期，房企销售仍普遍以价换量，将导致公司结算毛利率持续承压、减值计提超出预期风险；2）若核心城市核心地块竞争加剧，将影响公司投资节奏，并可能导致公司拿地利润空间收窄、拿地权益持续降低风险；3）发行股份购买资产进程不及预期风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 655187 842725 964752 1113461 现金 86243 22290 25633 29991 应收票据及应收账款 3913 4713 5421 6342 其他应收款 126778 160769 184885 216315 预付账款 3952 12990 14939 17479 存货 411549 612446 699965 803699 其他流动资产 22753 29516 33909 39635 非流动资产 231284 214055 196757 179990 长期投资 74644 76135 77627 79118 固定资产 12948 11034 9098 7141 无形资产 1389 1169 947 722 其他非流动资产 142303 125717 109085 93009 资产总计 886471 1056780 1161509 1293451 流动负债 423910 632047 769500 925277 短期借款 1509 31779 81976 130646 应付票据及应付账款 56245 82332 94097 108042 其他流动负债 366156 517936 593427 686589 非流动负债 178121 132847 90000 52074 长期借款 163082 117808 74960 37035 其他非流动负债 15039 15039 15039 15039 负债合计 602031 764894 859499 977350 少数股东权益 182729 186084 190646 196996 股本 7739 7739 7739 7739 资本公积 10214 10214 10214 10214 留存收益 83759 87849 93411 101151 归属母公司股东权益 101712 105802 111363 119104 负债和股东权益 886471 1056780 1161509 1293451 单位:百万元 招商蛇口公司季报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 183003 222897 256332 299908 营业成本 147775 180547 206347 236928 税金及附加 7785 12828 14752 17259 营业费用 4081 5179 5955 6968 管理费用 2313 3066 3525 4125 研发费用 125 145 167 195 财务费用 1960 7346 7065 7243 资产减值损失 -5045 -3009 -2563 -3599 信用减值损失 -1414 -1369 -1575 -1843 其他收益 361 272 272 272 公允价值变动收益 472 0 0 0 投资净收益 2017 3951 3951 3951 资产处置收益 6 2 2 2 营业利润 15360 13634 18607 25973 营业外收入 575 309 309 309 营业外支出 118 117 117 117 利润总额 15817 13826 18799 26165 所得税 6719 4875 6628 9225 净利润 9098 8951 12171 16940 少数股东损益 4834 3355 4562 6350 归属母公司净利润 4264 5596 7608 10590 EBITDA 20298 39938 44653 51667 EPS（元） 0.55 0.72 0.98 1.37 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 13.9 21.8 15.0 17.0 营业利润(%) -32.5 -11.2 36.5 39.6 归属于母公司净利润(%) -58.9 31.2 36.0 39.2 获利能力毛利率(%) 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 4.2 5.3 6.8 8.9 ROIC(%) 2.8 3.6 3.8 4.7 偿债能力资产负债率(%) 67.9 72.4 74.0 75.6 净负债比率(%) 27.5 43.6 43.5 43.6 流动比率 1.5 1.3 1.3 1.2 速动比率 0.5 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 47.1 47.7 47.7 47.7 应付账款周转率 2.63 2.20 2.20 2.20 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.55 0.72 0.98 1.37 每股经营现金流(最新摊薄) 2.82 -5.30 0.54 0.36 每股净资产(最新摊薄) 10.79 11.32 12.04 13.04 估值比率P/E 26.4 20.1 14.8 10.6 P/B 1.3 1.3 1.2 1.1 EV/EBITDA 18 11 10 9 单位:百万元 经营活动现金流 21834 -41003 4202 2801 净利润 9098 8951 12171 16940 折旧摊销 2521 18766 18790 18258 财务费用 1960 7346 7065 7243 投资损失 -2017 -3951 -3951 -3951 营运资金变动 3998 -73624 -31428 -37245 其他经营现金流 6273 1509 1555 1555 投资活动现金流 -10014 904 904 904 资本支出 6225 0 0 0 长期投资 -8699 0 0 0 其他投资现金流 -7541 904 904 904 筹资活动现金流 -5874 -23855 -1763 652 短期借款 -2119 30270 50197 48670 长期借款 26965 -45274 -42847 -37926 其他筹资现金流 -30720 -8851 -9112 -10092 现金净增加额 6132 -63953 3343 4358 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司