2023太平洋地区房地产市场展望

聪明的投资 2023 市场前景 报告太平洋 房地产 世邦魏理仕研究 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 内容 04经济前景28办公室 12关注三个主题 16投资前景 23工业和物流 35零售 43住宅 49酒店 2世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 2023年将会看到 一个回复 我们的预计历租金史。增长和较弱的 值相比, 近年来的强劲 估值和低 收入增长。 机会在哪里? –我们喜欢市中心和CBD地区受益从返回的工人, 国际学生、游客和消费者 buzz的渴望。 –我们看到2023年建设成本宽松,帮助这些开发项目下车 在工业和住宅。 –我们预测空置收紧“溢价” 和“价值”的办公室和零售。这这些将增加的吸引力 部分投资者。 对于工业和住宅，我们将“租金”视为空置仍然很紧。新房地产产品供应被推动 早在2022年。低供应有维持较高水平的空间 租金水平。我们已将写字楼供应增长从1.6%下调 到2028年，年利率为1.1%。我们还估计2023年住宅公寓建筑业可能比2017年的峰值水平低45%。 澳大利亚（+1.7%）和新西兰（+1.0%）都有可能体验经济增长，尽管低于趋势。我们看到 澳大利亚利率接近峰值水平，新西兰可以看到另外1.25%的涨幅。稳定利率应会降低价格 对交易的焦虑。我们预计资本化率将扩大另一个25个基点的2023年-100个基点。 3世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 01 经济前景 预计2023年澳大利亚经济将增长1.7%，现金利率可能见顶不久。移民可能是经济增长的关键因素。 新西兰经济预计将增长1.0%，通货膨胀率降至3.5%。旅游相关服务是消费压力的可喜提振。 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 关键外卖 01 增长 澳大利亚经济将在2023年增长，但增速为+1.7%的“低于趋势水平”，存在上行风险到我们的预测。预计到2023年，新西兰经济也将以1.0%的速度增长。 02 利率 澳大利亚现金利率接近峰值水平，预计还会再加息一到三次0.25% 市场。同样，我们预计到年底10年期国债收益率将降至3.25%。对于新西兰，我们在2023年看到另一个1.25%的上涨。 澳大利亚的通货膨胀率可能会从7.4%下降到4.5%，交通和住宅下降 03通货膨胀 +1-1.7% 生长在澳大利亚在2023年和新西兰 3.5% 通货膨胀率 成本帮助。预计到2023年底，新西兰的通货膨胀率也将降至3.5%。2023年底新 新西兰和澳大利亚通货膨胀下降 04 就业增长 失业率可能会从目前的历史低水平略有上升。澳大利亚和新西兰渴望新工人，我们预计移民将有助于填补空缺职位。 05 迁移 澳大利亚和新西兰是预计人口增长率最高的国家之一。 未来十年。到2023年，预计将有235，000名新移民抵达澳大利亚。新增功能自2022年下半年以来，西兰的净移民人数为正。 4.5% 235k 新移民的预期抵达澳大利亚。新西兰了 积极的净移民。 5世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 2023年将会看到慢经济增长澳大利亚2022年的GDP增长率为c3.8%，这很好高于趋势利率2.9%。对于2023年，我们看到以下趋势 图1:澳大利亚GDP增长和就业 我们的预计增长,与上行风险。2023年增长率放缓是由于较低（但正）消费支出。服务消费有 10% 预测 13% 2022年被提升。澳大利亚有一个平衡经济，其中采矿和农业占 9% 20% 总值的13%增值。如果旅游业， 8% 7% 5% 13% 特别是来自中国的需求),篮板更强烈。2022年的失业率创下历史新低，为3.4%。 6% 6% 这似乎是由大流行期间停滞不前的移民。澳大利亚是 5% 6% 13% 预计将搭载C195，000永久移民PA 4% 根据政府的计划。这应该有助于失业率回归更为正常的利率。 3% 7% 8% 9% 2% 1% 0% 1h212h211h222h221h232h231h24h24 矿业和农业教育和Healthcare 专业&住宅管理服务 金融建设 澳大利亚经济平衡，矿业和农业占增加值总额的13%。 国内生产总值(GDP)失业 资料来源:ABS,世邦魏理仕的研究 Manufacturng 零售贸易 公共管理所有其他的 6世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 峰通货膨胀支持低利率 澳大利亚的通货膨胀似乎在2022年第四季度见顶我们预计它将从略高于7%下降 到2022年底，到2023年底将略高于4.5%。下降交通和住宅建设价格将 帮助在2023年,在我们看来。 •上行风险：中国重新开放、能源成本/二氧化碳税 •下行风险：移民带来的劳动力供应，没有洪水 图2:澳大利亚的利率和通货膨胀 4.5% 4.0% 3.5% 预测 9.0% 8.0% 7.0% 截至2022年的现金利率为3.1%，并且非常严格领土而中性利率到2.0%-2.5%。我们 预计现金利率接近峰值水平（可能 再加息一次），然后稳定下来。有现金空间随着通胀放缓，利率将下调。共识是 预计这可能会在2023年底或2024年初发生。 我们预计长期收益率将恢复至2.7%2.8%的区间 2024.它们在1小时内有下降50-75个基点的空间 2023如果通货膨胀数据仍然支持。 稳定利率将是刺激 上升的房地产交易活动。 3.0% 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% 1h212h211h222h221小时232小时231h24 2小时24 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 现金比率10年收益率通货膨胀(RHS) 资料来源:澳大利亚央行,世邦魏理仕的研究 7世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 移民& 人口增长 澳大利亚和新西兰名列前茅 预计未来十年的人口增长。这是可能会推动对房地产的巨大需求。 图3:澳大利亚的人口增长 澳大利亚的人口增长率预计将为+1.4%截至2023年6月的年度，高于上年的+0.1%。 700 移民。累计(000年代) 人口增长2021-2030 澳大利亚 14% 临时居民（学生，新西兰公民）的存量有 600 加拿大 9% 在2020年之前以65，000年的速度增长。库存是目前为1.9m，几乎回到2019年的水平，我们看到进一步人口增长。 500400 新西兰 印度 瑞士 新加坡 8%8%8% 7% 澳大利亚在2021年失去了85，000名海外移民和新移民 300 美国 6% 目标是年增长235，000，其中包括195，000 Brazil 5% 永久移民。我们的月度跟踪器建议这些 200 荷兰 5% 目标将实现，2023年第一季度达到迁移高峰。 100 联合王国 3% 旅游业可能会给旅游业带来进一步的上行压力这些数字。 净海外移民(估计) 南侯尔ea 法国 2% 对于澳大利亚，我们看到增加256，000套房屋，84亿澳元 0 中国 1% 零售支出，2.75m平方米的工业和1.1m平方米的办公室仅对永久移民的需求。临时居民 2022 2023 2024 德国 意大利 0% 0% 日本 -5% -1% 迁移 相关的需求2750000平方米1110000平方米256,00084亿美元 资料来源：2022年人口报告、德勤访问经济学、经合组织、世邦魏理仕研究 8世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 新西兰了服务出口 普遍的经济观点表明GDP增长停滞不前 到2023年年中和2024年初，尽管有大量积极的因素因素将有助于缓和减速的程度。 预计劳动力市场疲软将温和 以前的周期，预计失业率将保持在以下 5%.疫情后旅游业的复苏仍在继续。自 边境重新开放，10月份有161，000名游客抵达，占本月大流行前的常态。由此产生的提升 服务出口将大大推动需求，有助于填补消费者支出回落留下的空白。移民也开始积极。 当家庭预算面临压力和消费时 预计2023年企业资产负债表将放缓保持坚强。企业通常积累了现金储备过去两年，许多大公司也采取了 低利率和量化宽松的优势 大流行以为其债务再融资并延长其期限，这将延迟市场利率上升的速度 反映在偿债负担。 总的来说，塑造新西兰的各种力量 图4:新西兰GDP增长和就业 预测 10% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 经济表明2023年和2024年的GDP将温和增长。1h212h211h222h221小时232小时231h242小时24 国内生失业 产总值 资料来源:数据新西兰,世邦魏理仕的研究 9世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 适度的压力固定利率债券 比澳大利亚更严重的是，新储备银行西兰在2022年底的行动表明，它愿意继续积极提高短期利率 来降低通货膨胀。 年度CPI达到7.2%，通胀最高涨幅 自1990年以来，虽然可交易通货膨胀的某些方面看起来已经见顶，核心标的不可交易 通货膨胀措施继续增加。 市场对利益终点的预期 近几个月来，利率周期继续走高。共识预测表明，官方现金利率 峰值将超过5%，可能到第三季度达到5.75%（150基点高于目前的4.25%），几乎没有空间 节制直到2024年中期。 债券收益率和掉期利率接近峰值， 在接下来的几年里，只有25到50个基点的上涨基于中期通胀放缓的季度 期望值。这表明仅适度进一步上升固定利率的债务压力。 图5：新西兰利率和通货膨胀 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 预测 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%0.0% 1h212h211h222h221小时232小时231h242小时24 来源:统计新西兰,澳洲,世邦魏理仕的研究 现金比率10年收益率 通货膨胀(RHS) 10世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 净月新西兰移民在 积极的领土 自新西兰以来，净移民人数强劲反弹边境于去年7月全面重新开放，净收益近9500人。 图6：新西兰移民和人口增长 每月净国际移民到2018-2028年的人口预测与到2021年的实际预测 非新西兰公民入境是主要贡献者， 在2018年至2020年期间，人口增长正在跟踪高于新西兰统计局的高增长情景。甚至 目前新冠疫情对移民增长的影响跟踪以上媒介发展的场景。 如果人口增长只回升到中等增长 率，到2028年，我们将看到额外的240，000人。如果增长恢复到更接近高增长情景， 人口将增加约44万人 4,000 工作签证和学生签证的增长率都很高 3,000 反映政府改变策略，有利于更宽松的迁移策略设置，以帮助抵消该国的劳动力短缺。另一个积极的贡献者 2,000 净移民是新西兰公民的离开 1,000 比之前预期的更加温和。 0 -1,000 5,200,000 -2,000 5,000,000 -3,000 -4,000 6,000,000 5,800,000 5,600,000 5,400,000 4,800,000 4,600,000 从2024年到2028年五年。高媒介 -5,000 4,400,000 低实际 资料来源:数据新西兰,世邦魏理仕的研究 11世邦魏理仕研究©2023世邦魏理仕公司 02 新兴主题 CBD的复苏将继续加快步伐，因为居民和工人选择更短的时间通勤和更多的面对面互动。建筑成本也将大幅下降 10%-15%，因为原材料成本和更好的劳动力可用性脱颖而出。租户的能源审计将加强他们对房地产机会的关注，以减少排放。高昂的能源成本和碳税将增加决策的动力。 聪明的投资2023年太平洋房地产市场前景 Re-surging