个人住房抵押贷款证券化2023年度展望：受宏观经济下行和房地产市场低迷影响，RMBS发行动力不足，“停贷”事件未对基础资产累计违约率产生明显影响，早偿率目前仍在合理区间，短期需关注早偿率波动情况

www.ccxi.com.cn 特别评论 2023年3月 目录 要点1 正文2 结论13 联络人 作者 结构融资一部 吕博010-66428877-625 blv@ccxi.com.cn 张韦晗010-66428877-265 whzhang@ccxi.com.cn 李彦君010-66428877-596 yjli01@ccxi.com.cn 其他联络人副总裁 邓大为010-66428877 dwdeng@ccxi.com.cn结构融资一部评级总监王立010-66428877-523 lwang03@ccxi.com.cn 中诚信国际 个人住房抵押贷款证券化 受宏观经济下行和房地产市场低迷影响，RMBS发行动力不足，“停贷”事件未对基础资产累计违约率产生明显影响，早偿率目前仍在合理区间，短期需关注早偿率波动情况 ——个人住房抵押贷款证券化2023年度展望 要点： 宏观政策方面，2022年，我国房地产市场表现低迷，个人住房贷款增速加速下探，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例下降。2023年，为防范房地产市场风险进一步扩大并向金融市场传导，2022年稳定房地产市场的政策持续加码，确保房地产市场平稳发展； 产品发行方面，2022年，受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑的影响，RMBS产品发行基本停滞，全年仅一季度发行3单产品，发行规模合计245.41亿元； 二级市场方面，2022年末，RMBS产品存量规模为10,744.25亿元，受当年发行下降影响同比减少21.23%；2022年，RMBS产品二级交易量为4,816.50亿元，同比减少20.28%；但RMBS产品仍是信贷资产证券化二级市场的重要组成部分和主要交易对象； 存续期表现方面： −逾期率方面，2022年RMBS产品基础资产逾期率有所增加且迁徙率有所上升； −违约率方面，截至2022年末，各年度发行的RMBS产品的整体累计违约率仍处于较低水平，各类型发起机构所发起的产品基础资产违约率表现分化较大，“停贷”事件对存续期违约表现影响有限； −早偿率来看，RMBS产品基础资产早偿率处于相对较高水平，近年来基本在10%上下波动。2022年，受宏观经济和货币政策等因素的影响，RMBS产品基础资产早偿率呈先上升后下降态势。 短期内RMBS产品发行将受到房地产市场景气度和信心的恢复情况影响；长期来看，RMBS作为商业银行盘活存量资产、健全金融稳定长效机制的重要手段之一，仍是信贷资产证券化市场的重要构成。2023年初，个人住房抵押贷款市场出现“提前还贷潮”，但目前尚未在RMBS产品早偿率中体现，短期需持续关注早偿率波动情况，长期需关注经济增速持续放缓、居民杠杆率高企对基础资产和证券端信用表现的影响。 中诚信国际行业评论2022年，我国房地产市场表现低迷，个人住房贷款增速加速下探，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例下降。2023年，为防范房地产市场风险进一步扩大并向金融市场传导，稳定房地产市场政策持续加码，确保房地产市场平稳发展 近年来，随着宏观经济发展，我国城镇化率水平逐步提高，2017年我国城镇化率突破60%并保持稳步增长态势，2022年我国城镇化率超过65%，但相比发达国家仍有一定增长空间。在推进城镇化的进程中房地产市场获得了蓬勃发展并带动了房价的快速上涨，同时个人住房贷款规模和居民杠杆率水平也随之快速攀升。为了抑制房价不断上涨的势头，谨防房地产金融风险，2016年末，我国首次提出“房住不炒”的定位，并在后续几年陆续推出了多项调控措施，在宏观政策调控的背景下我国居民杠杆率增速明显放缓，2020年以来保持相对平稳并略有下降。截至2022年末，我国居民杠杆率为61.9%，居民债务压力仍然较大。鉴于我国城市化进程已经取得阶段性成果、房价和居民杠杆率维持高位等因素，在我国经济发展正在由高速发展向高质量发展转变的背景下，维持房地产市场的平稳健康发展变得尤为重要。2022年，房地产市场整体表现低迷，全年商品房住宅销售额累计11.67万亿元，同比下滑28.26%。房地产市场的下行一方面受宏观政策调控的影响，另一方面也与当前的经济环境和需求降低有关。从宏观经济层面来看，受累于三年疫情以及国际环境复杂严峻等因素的影响，2022年我国经济增长乏力，经济下行压力加大，居民对未来收入预期较为悲观，因而购房消费动力和信心不足。从需求端来看，2022年我国人口自然增长率由正转负，且人口老龄化程度逐渐加深，2022年我国60岁及以上人口比例为19.80%，长期来看人口负增长及老龄化问题将会削减购房需求。在购房动力和总体需求均减弱的背景下，购房消费受到明显抑制。 2 个人住房抵押贷款证券化2023年度展望 图1：2015~2022年我国城镇化率和居民杠杆率 数据来源：choice，中诚信国际整理 中诚信国际行业评论 个人住房贷款方面，2017年以来，随着我国陆续推出多项调控政策，个人住房贷款增速下滑开始显现，2022年，叠加房地产市场表现低迷等因素，个人住房贷款增速快速下滑，截至2022年末，我国个人住房贷款余额为38.80万亿元，增速较上年下降10.1个百分点至1.2%。从金融机构整体信贷业务层面来看，截至2022年末，我国金融机构总贷款余额为213.99万亿元，增速同比上年微跌0.5个百分点至11.1%，个人住房贷款余额占总贷款余额的比例较上年下降1.8个百分点至18.1%。从增量来看，2022年个人住房贷款增量对总贷款增量的贡献较低，新增个人住房贷款占当期新增总贷款的比例相比上一年同期下降17.2个百分点至2.3%。 3 个人住房抵押贷款证券化2023年度展望 图2：2020年以来我国住宅市场行情 数据来源：wind，中诚信国际整理 图3：2015~2021年中国金融机构总贷款余额与个人住房贷款情况 资料来源：wind、《金融机构贷款投向统计报告》，中诚信国际整理 中诚信国际行业评论 宏观政策方面，2021年下半年在持续的政策施压下部分房地产企业发生了流动性风险，2021年四季度开始调控政策有所放松，中央经济工作会议指出因城施策促进房地产良性循环和健康发展，2022年以来稳定房地产市场的政策持续加码，本轮紧缩的房地产政策迎来转换。促使本轮房地产政策放松的主要因素包括2022年房地产行业持续下行、房地产企业信用风险持续发酵以及个人住房贷款增速快速下滑等。随着流动性困难房企的停工或烂尾楼盘增多，2022年7月，全国多个城市爆发“停贷”风波，为防范房地产市场风险的进一步扩大并向金融市场传导，监管部门陆续推出多项“保交楼、稳民生”政策，2022年8月，住建部、财政部及央行提出通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付的住宅项目建设交付，2022年11月，央行和银保监会以“金融16条”为开端先后推出稳地产“三支箭”，在信贷、债券、股权融资方面助力房地产企业恢复融资渠道。在贷款利率端，2022年与个人住房贷款利率最为相关的5年期以上LPR迎来三连降，分别于1月、5月和8月下调5BP、15BP和15BP，累计降幅35BP至4.30%，除此之外，2023年1月，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 表1：2022年我国房地产主要政策 时间政策内容或影响央行、银保监会《关于保障 明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认 性租赁住房有关贷款不纳 2022.2定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入入房地产贷款集中度管理 房地产贷款集中度管理。 的通知》对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业央行、银保监会《关于调整性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷 2022.5差别化住房信贷政策有关款市场报价利率减20个基点，各派出机构按照“因问题的通知》城施策”的原则，自主确定辖区内各城市首套和二套 住房商业性个人住房贷款利率加点下限。支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和 央行、银保监会：支持开发 要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主 2022.8性政策性银行提供“保交 体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用， 楼”专项借款 专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付 央行、银保监会《关于阶段符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶 2022.9性调整差别化住房信贷政段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率策的通知》下限。 正式发布金融支持房地产政策16条，涉及房地产开 央行、银保监会《关于做好 发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融 2022.11当前金融支持房地产市场 资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中 平稳健康发展工作的通知》 制、住房租赁金融等。 4 个人住房抵押贷款证券化2023年度展望 中诚信国际行业评论 房地产企业债权融资支持工具延期并扩容，明确提出交易商协会继续推进并扩支持包括房地产企业在内的民营企业融资，预计共可 2022.11大民营企业债券融资支持支持约2500亿元民营企业债权融资。此外，交易商工具协会在支持方式上增加了直接购买债券的方式，操作 的灵活性更强。发布股权融资方面调整优化5项措施，允许上市房 证监会优化房企股权融资 2022.11企以非公开方式再融资，明确指出募集资金可用于偿五项措施 还债务，将有利于缓解上市房企的流动性压力。 资料来源：中诚信国际根据公开资料整理 总体来看，2022年，我国房地产市场表现低迷，个人住房贷款增速加速下探，当年新增个人住房贷款占当年新增总贷款的比例亦呈快速下降趋势。为防范房地产市场风险的进一步扩大并向金融市场传导，2022年稳定房地产市场的政策持续加码，确保房地产市场平稳发展，未来仍需对房地产市场的复苏和恢复情况保持关注。 2022年，受房地产市场低迷以及个人住房贷款增速下滑影响，RMBS产品发行动力不足，全年仅有一季度发行产品，但从存量和二级交易量来看，RMBS产品依然是信贷资产证券化市场的重要组成部分和主要交易对象 2022年，RMBS产品发行基本停滞，全年仅在一季度发行3单产品，发行规模合计245.41亿元，发起机构均为国有银行，分别为工商银行、中国银行和邮储银行。个人住房贷款在商业银行贷款结构中占据重要地位，且个人住房贷款的不良率低于其整体不良率水平，因而作为行内优质资产，在个人住房贷款增速下滑的影响下，商业银行发起RMBS产品的动力明显不足。从存量来看，截至2022年末，RMBS产品的存量规模同比下降21.23%至10,744.25亿元，但在存量信贷资产证券化产品的规模占比中依然排在首位，按发起机构类型划分，国有银行和股份制银行发起的产品存量余额占比分别为79.49%和14.76%，存量RMBS产品以全国性展业的国有银行和股份制银行发起的产品为主，对应基础资产的分散程度相对较高。 5 个人住房抵押贷款证券化2023年度展望 图4：截至2022年末存量RMBS产品发起机构类型结构 资料来源：wind，中诚信国际整理 中诚信国际行业评论 二级市场方面，2022年，RMBS产品二级交易量为4,816.50亿元，同比下降20.28%，交易笔数2,112笔，笔均金额2.28亿元，换手率为39.51%。虽然RMBS产品交易量相较上年有所降低，但依然是本年度信贷资产证券化产品中最主要的交易对象，其交易笔数和交易金额分别占信贷资产证券化产品总交易量的69.38%和77.94%。 表2:2019~2022年RMBS产品二级市场交易情况 2019202020212022 一级发行量（亿元）4,991.494,243.864,993.00245.41二级交易量（亿元）3,338.362,997.306,042.054,816.50 产品存量（亿元）10,385.7611,964.9113,639.7910,744.25 交易笔数（笔）5397