房地产行业简评报告：整体销售量增价稳，民营房企信心回升

整体销售量增价稳，民营房企信心回升 房地产|行业简评报告|2023.04.18 评级：看好 张功 首席分析师 SAC执证编号：S0110522030003 zhanggong1@sczq.com.cn 李枭洋研究助理 lixiaoyang@sczq.com.cn 电话：010-81152673 0.2房地产 沪深300 0 -0.2 -0.4 13-Apr 31-Jan 20-Nov 9-Sep 29-Jun 18-Apr 市场指数走势（最近1年） 资料来源：聚源数据 相关研究 房地产行业周报：土地市场热度回暖，一线城市销售持续发力 房地产行业周报：REITs扩容消费基础设施，新房二手房销售持续改善 房地产行业周报：开盘去化保持高位，房价环比整体由负转正 核心观点 整体销售量增价稳，城市分化加剧。2023年前3月商品房销售金额累计同比增速为4.1%，较前2月变动4.2个百分点。各线城市房价均环比增长，其中二线城市环比增长0.6%，整体销售市场量增价稳。前3月累计销售均价同比增速为6.8%，较前2月变动3.1个百分点，表明一二线核心城市销售金额占比提升，城市分化有所加大。供给端来看，3月房企对销售预期明显转好，加大推盘力度，核心城市新盘供应放量。随着21年下半年获取核心区域土储在23年陆续销售，整体货值质量将有所保证。需求端来看，3月核心城市去化率维持在57.5%的高位。目前二手房的持续火热将有效打通“卖一买一”的置换需求，叠加高质量新增供应，我们预计整体销售将保持弱复苏的局面。 投资增速依旧偏弱，民营房企信心回升。2023年前3月房地产开发投资累计同比-5.8%，较前2月变动-0.1个百分点。3月土地市场有所回暖，优质民营房企重回土拍市场补货。整体流拍率下降，各线城市溢价率迎来回暖。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速6个月，因此土地购置费增速后续仍有较大下行压力。叠加2023上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。 竣工增速大幅回升，新开工持续收窄。新开工方面，2023年前3月新开工累计增速为-19.2%，较前2月变动-9.8个百分点。22年拿地总量大幅下行，导致23年可开工资源减少，我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前3月竣工累计增速为14.7%，较前2月变动6.7个百分点，竣工增速大幅回升。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。 贷款好转及销售回暖，带动到位资金改善。从行业到位资金来看，2023年前3月累计增速为-9%，较前2月变动6.2个百分点。到位资金3月单月同比2.8%，较1-2月单月变动17.9个百分点。销售回款方面来看，3月个人按揭贷款单月增速为19.9%，较1-2月单月变动35.2个百分点，3月定金及预付款单月增速为13.5%，较1-2月单月变动24.9个百分点。房企融资方面来看，国内贷款前3月累计同比-9.6%，较前2月变动5.4个百分点；3月国内贷款单月增速6%，较1-2月单月变动21个百分点。22年11月中央层面三箭齐发，外部融资明显改善，缓解优质房企的短期现金流压力。3月国内贷款增速明显好转，预示房企融资造血能力逐步恢复正常。 投资建议：资产质量优化带动优质房企PB回升。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取核心城市高性价比土储的房企，将形成较明显的换牌效应。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。 持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。 风险提示：销售恢复难以持续，市场对宽松政策反应钝化，房价超预期下跌等。 1整体销售量增价稳，城市分化持续加剧 2023年前3月商品房销售金额累计同比增速为4.1%，较前2月变动4.2个百分点。 各线城市房价均环比增长，其中二线城市环比增长0.6%，整体销售市场量增价稳。前3 月累计销售均价同比增速为6.8%，较前2月变动3.1个百分点，表明一二线核心城市销售金额占比提升，城市分化有所加大。供给端来看，3月房企对销售预期明显转好，加大推盘力度，核心城市新盘供应放量。随着21年下半年获取核心区域土储在23年陆续销售，整体货值质量将有所保证。需求端来看，3月核心城市去化率维持在57.5%的高位。目前二手房的持续火热将有效打通“卖一买一”的置换需求，叠加高质量新增供应，我们预计整体销售将保持弱复苏的局面。 图1：商品房销售面积累计同比增速图2：商品房销售面积单月同比增速 销售面积累计同比销售面积单月同比 0% -5% -10% -15% -20% -25% 0% -10% -20% -30% -40% -30% -50% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图3：商品房销售额累计同比增速图4：商品房销售额单月同比增速 销售金额累计同比销售金额单月同比 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图5：累计销售均价同比图6：销售均价单月值 累计销售均价同比销售均价单月值（元/平） 10%11,000 10,500 0% 10,000 -10% 9,500 9,000 -20%8,500 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图7：70城住宅价格指数分线城市环比图8：70城住宅价格指数分线城市当月同比 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% 新建商品住宅价格指数环比涨幅 0.4% 0.3% 0.3%0.3% 0.2%0.2% 0.1% 0.0% -0.1% 0.6% 7.0% 5.0% 3.0% 1.0% -1.0% -3.0% 新建商品住宅价格指数同比涨幅 -1.1%-1.1%-0.7% -0.2% -3.9%-3.8%-3.3% -2.7% 2.5%2.1%1.7%1.7% -0.4% 2023-02 2023-03 2022-12 -0.3% 2023-02 2023-03 2022-12 -0.3% -5.0% 2023-02 一线二线三线 2022-12 2023-01 2023-01 2023-01 2023-03 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 一线二线三线 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图9：70城商品住宅价格指数图10：70城住宅价格指数环比下跌城市数 4.5 3.0 1.5 0.0 -1.5 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 -3.0 70城商品住宅价格当月同比（%） 70城商品住宅价格环比（%，右轴） 70 0.560 0.350 0.240 0.030 -0.220 -0.310 2021-08 2021-09 2021-10 2021-11 2021-12 2022-01 2022-02 2022-03 2022-04 2022-05 2022-06 2022-07 2022-08 2022-09 2022-10 2022-11 2022-12 2023-01 2023-02 2023-03 -0.50 70个大中城市新建商品住宅价格:环比:下跌城市数 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 2投资增速依旧偏弱，民营房企信心回升 2023年前3月房地产开发投资累计同比-5.8%，较前2月变动-0.1个百分点。3月土地市场有所回暖，优质民营房企重回土拍市场补货。整体流拍率下降，各线城市溢价率迎来回暖。由于土地成交价款大致领先土地购置费增速6个月，因此土地购置费增速后 续仍有较大下行压力。叠加2023上半年偿债高峰期，房企资金链依然紧张。我们预计后续投资增速依旧承压。 图11：投资累计同比增速图12：投资单月同比增速 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 投资累计同比 0% -10% -20% -30% 投资单月同比 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图13：百城土地成交溢价率图14：百城土地成交流拍率 百城土地成交溢价率百城土地成交流拍率 6% 24% 5%22% 4%20% 3%18% 16% 2% 14% 1%12% 0%10% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 3竣工增速大幅回升，新开工持续收窄 新开工方面，2023年前3月新开工累计增速为-19.2%，较前2月变动-9.8个百分点。22年拿地总量大幅下行，导致23年可开工资源减少，我们认为后续新开工仍有下行压力。竣工方面，2023年前3月竣工累计增速为14.7%，较前2月变动6.7个百分点，竣工增速大幅回升。目前行业存在大量已开未竣工的项目，在各地政府保交楼措施落地以及预售资金监管正常化的背景下，房企资金铺排从前端投资扩张，逐渐转移到后端施工竣工以释放监管资金，形成正向现金流。我们预计竣工回暖有望持续。 图15：新开工面积累计同比增速图16：新开工面积单月同比增速 新开工累计同比新开工单月同比 0% -10% -20% -30% -40% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -50%-60% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图17：竣工面积累计同比增速图18：竣工面积单月同比增速 竣工累计同比竣工单月同比 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% -30% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 4贷款好转及销售回暖，带动到位资金改善 从行业到位资金来看，2023年前3月累计增速为-9%，较前2月变动6.2个百分点。 到位资金3月单月同比2.8%，较1-2月单月变动17.9个百分点。销售回款方面来看，3月个人按揭贷款单月增速为19.9%，较1-2月单月变动35.2个百分点，3月定金及预付款单月增速为13.5%，较1-2月单月变动24.9个百分点。房企融资方面来看，国内贷款 前3月累计同比-9.6%，较前2月变动5.4个百分点；3月国内贷款单月增速6%，较1- 2月单月变动21个百分点。22年11月中央层面三箭齐发，外部融资明显改善，缓解优质房企的短期现金流压力。3月国内贷款增速明显好转，预示房企融资造血能力逐步恢复正常。 图19：房地产开发资金来源累计增速图20：房地产开发资金来源单月增速 0% -5% -10% -15% -20% -25% 到位资金累计同比 10% 0% -10% -20% -30% 到位资金单月同比 -30%-40% 资料来源：Wind，首创证券资料来源：Wind，首创证券 图21：房地产开发资金来源单月同比 国内贷款单月同比自筹资金单月同比定金及预收款单月同比个人按