REITs扩募箭在弦上，资产平台特性凸显

事件：2022年4月15日，上交所和深交所分别就《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿》公开征求意见，征求意见稿明确了REITs新购入基础设施项目扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。 指引借鉴上市公司实践经验，项目要求与首次发售一致 《新购入基础设施项目指引》主要明确如下内容1）新购入基础设施项目的条件，2）购入基础设施下项目的程序安排，3）信息披露管理及停复牌要求，4）扩募购入资产的发售和定价安排。此次指引具有如下特点1）市场化：在程序、信息披露、停复牌等方面借鉴了上市公司重大资产重组与再融资的相关实践经验；2）一致性：在基础设施项目的标准和要求、战略配售安排、尽职调查要求、信息披露等方面与首次发售要求一致，并考虑了基础设施基金运营稳定性的相关安排；3）按需性：以新购入基础设施项目为着力点，并明确扩募不购入资产（如维修改造）等事项适用的细则。 突出资产上市平台特性，按扩募对象分类制定细则 指引充分考虑到REITs的资产上市平台的特性，在基金扩募方面，将扩募对象分为不特定对象、特定对象两类。不特定对象发售包括向原持有人配售、公开扩募，向特定对象发售为定向扩募，指引分别对以上三类扩募制定相应细则。考虑到参与REITs基金战略配售的原始配售人，具有最短持有期限制的情况，根据对象不同，配售价格的确定分为如下情况。1）向原持有人配售：由于配售对象已持有REITs基金，基金扩募时的配售价格需考虑到扩募新购入资产的估值和基金二级市场价格。2）公开扩募：全部或部分向持有人优先配售，需兼顾基金扩募新购入的资产估值水平、REITs二级市场价格水平，同时扩募的发售价格应当不低于发售阶段公开招募说明书前20个交易日或前1个交易日的基金二级市场均价。3）定向扩募：由于指定扩募对象，并规定基金份额的锁定期，需参考二级市场价格水平，发售价格不低于定价基准日前20个交易日基金交易均价的90%，以避免原持有人和配售对象权益相悖。 运营强分配比例高，REITs基金吸引力十足 自2021年6月首批公募REITs上市以来，现已有12支公募REITs基金上市，共募集金额458.12亿元，12支基金中11支基金的最新收盘价较上市首日开盘价涨幅超过100%（截至2022年4月19日）具有较强的投资吸引力。 根据首批上市REITs基金2021年报，9支基金的2021年可供分配金额完成度均超过100%（基于基金招募说明书2021年预计可供分配金额经调整后数据计算得来），表明了基金较强的运营能力。现金回报是REITs重要特点，9支基金中有8支基金已实际分红或拟分红，其中6支基金的实际拟分红占可供分配金额比例接近100%，分配比例高。凭借较高的价格涨幅、强运营能力、高分配比例，REITs基金对投资者吸引力十足。 投资建议 自首批REITs基金上市以来，基金价格涨幅较高、运营能力强、现金分红等特点均对投资者吸引力十足。此次扩募指引，表明在现有的REITs基金中注入新的资产或有可能，REITs规模有望得到扩张。我们看好物流地产、仓储、产业园区等投资性房地产运营能力强的公司，建议关注REITs上市基金。 风险提示：政策推进不及预期、基金分红不及预期、基金运营不及预期