房地产行业研究：头部央国企具备走出大行情基础

房地产基本面复苏分析

销售复苏与一二手房市场表现

• 新房销售：2023年1-3月，35个城市新房销售面积累计同比微降1%，但3月单月销售面积达到2451万方，较上月增长51.3%，同比增加29.8%。
• 二手房销售：同期15个城市二手房销售面积累计同比上升53.1%，3月单月销售面积1144万方，环比增长56.6%，同比增加83.6%。

投资与土地市场热度

• 土地成交：全国300城土地成交在2023年1-3月累计同比减少26%，但土地成交溢价率连续3个月提升，尤其是深圳、杭州等核心城市的土拍中，超半数地块以封顶价成交。
• 土拍热度：杭州等地的土拍显示，尽管政策优化，但封顶溢价率的存在保证了房企拿地利润。

融资环境改善

• 债券发行：1季度内，房企公开债券发行规模达2467亿元，同比增加40.7%，海外债发行规模更是增长108.7%。
• 债务覆盖能力：新发债券基本能覆盖到期公开债券规模，显示融资环境有所改善。

优质房企特征与市场趋势

优质房企要素

• 销售与投资增长：在逆市中实现销售和投资增长的房企。
• 财务结构稳健：资产质量高，流动性强，存货结构合理，财务结构良好。
• 高效运营：精细化管理，确保高效率运营。

市场趋势

• 行业供给侧持续出清：头部央国企和改善型房企市场份额提升，出险民企市占率持续下降。
• 市场洗牌：优质房企在行业整合中脱颖而出，实现强者恒强。

行业复苏条件与投资建议

复苏条件

• 政策支持：宽松的调控政策，需求侧持续的宽松措施。
• 基本面改善：行业步入去库存阶段，销售复苏可持续。
• 利润水平提升：预计2024年利润水平将出现转折，板块估值修复。

投资建议

• 推荐头部央国企与改善型房企：如建发国际集团、绿城中国、保利发展、中国海外发展。
• 关注二手房市场活跃度：推荐强房产中介平台贝壳。

风险提示

• 政策效果不足：宽松政策对市场提振效果有限。
• 三四线市场恢复缓慢：三四线城市市场恢复力度较弱。
• 债务违约风险：多家房企面临债务违约风险。