2022年业绩点评：并购加速规模扩张，盈利能力表现优秀

事件：华润万象生活2022年营收同比+35%，归母净利润同比+28% 华润万象生活发布2022年业绩公告，全年实现收入120.2亿元，同比增长35.4%，毛利36.1亿元，同比增长30.9%，毛利率为30.1%，较上年下降1pct，归母净利润22.1亿元，同比增长27.9%，核心归母净利润（剔除无形资产摊销等）22.3亿元，同比增长30.7%；宣派末期股息每股人民币0.312元。 点评：基础物管与社区增值持续高增长，现金流充沛分红慷慨，收并购动力较强 1)商管韧性较强，2023年有望进一步复苏。2022年新开业购物中心16座，截至年末在管购物中心86个，面对疫情冲击，旗下购物中心各项指标仍保持逆势增长，全年实现零售额1264亿元（yoy+6.3%），业主端经营利润94.5亿元（yoy+2.2%），公司购物中心商管业务总收入24.8亿元（yoy+16.5%）。2023年以来，疫情影响消退，叠加国家和各地政府大力提振居民消费，国内购物中心人流量、消费额等均有望稳步复苏，有力推动公司购物中心商管业务业绩增长。 2)把握并购机遇，基础物管与社区增值持续高增长。公司通过收购中南服务、禹洲物业、九洲物业实现快速扩张，跻身行业规模第一梯队。截至2022年末物管合约面积达到3.4亿平，在管面积2.8亿平，较上年增加1.3亿平，规模扩张带来基础物管/社区增值业务快速发展，收入分别为55.7亿/12.6亿元，同比增长47.7%/73.3%。2022年末公司拥有货币资金125.9亿元，银行定期存款25.6亿元，年内宣派中期股息/末期股息/特别股息分别约为3.0亿/7.1亿/8.5亿元，分红较为慷慨；另一方面，较为充沛的现金流也给予公司较强的收并购扩张动力，当前物管行业估值回落，公司有望把握机遇，继续做大管理规模。 3)盈利能力表现优秀，应收账款控制较好。由于经营效率提升，商业板块毛利率较上年提升2.1pct至50.7%；住宅物管则由于收并购带来无形资产摊销影响，毛利率下滑1.0pct至14.0%；全年归母净利润率18.4%，较上年下滑1pct；ROE（摊薄）15.5%，较上年提升3pct，2022年外部环境冲击明显，公司仍能保持较强的盈利能力，在行业中表现较为优秀；公司在管项目品质较高，B端客户优质，年末贸易应收款15.6亿元，较上年增加5.2亿元，贸易应收款控制较好。 盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，消费复苏推动购物中心业务稳定增长，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，在手现金充沛，规模扩张动力较强，考虑整体地产开发环境，我们下调开发商增值服务增长预期，预测公司2023-2024年归母净利润27.1亿元（下调3.7%）/32.0亿元（下调5.1%），新增2025年预测为37.1亿元。对应EPS分别为1.19/1.40/1.62元，当前股价对应PE为30倍/26倍/22倍，维持“买入”评级。 风险提示：收并购项目整合可能不及预期，购物中心业务复苏不及预期。 公司盈利预测与估值简表