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研报总结
财务表现与业绩分析
- 收入与净利润：2022年，公司实现营业总收入5038亿元，同比增长11.3%，归母净利润226亿元，同比增长0.4%。期间费用率显著下降，销售管理费用率同比下降0.7个百分点至4.4%，财务费用率降低0.4个百分点至0.5%。
- 利润率与成本控制：整体毛利率为19.6%，相比上一年下降2.3个百分点，房地产结算毛利率为19.8%，同样有所下滑2个百分点。投资净收益同比减少38.1%至41亿元。尽管利润增速低于收入增速，但公司通过优化费用支出和控制成本实现了期间费用率的降低。
- 债务结构与融资成本：截至2022年底，公司有息负债总额为3141亿元，同比增长18.1%。负债结构健康，期限结构以中长期债务为主，短期有息负债占比20.5%。融资对象多元化，银行借款、应付债券及其他借款占比分别为60.6%、27.3%和12.1%。净负债率为43.7%，剔除预收账款后的资产负债率为68.6%，现金短债比为2.1倍，符合“三道红线”绿档标准。公司融资成本维持低位，存量融资综合融资成本为4.06%，较年初下降0.05个百分点。
销售与土地投资策略
- 销售表现：全年实现合同销售金额4170亿元，同比下降33.6%，销售面积2630万方，同比下降30.9%。销售均价为15854元/平方米，同比下降3.8%。主力贡献区域包括上海、南方和北京，销售额占比分别为32.7%、24.9%和13.7%。
- 土地投资：公司投资端收缩，全年新获取开发项目36个，规划计容建面690万方，权益计容建面404万方，权益地价496亿元，较上一年分别下降74.1%、78.8%和65%。投资主要集中在一二线核心城市，特别是销售韧性较强的粤港澳大湾区和长三角城市群，投放金额占比分别为39%和38%。截止2022年底，公司在建+规划项目计容建面为11853万方，另有旧改项目403.3万方。
多元业务进展
- 物业服务：万物云全年营收303亿元，同比增长26.1%，坚持蝶城战略，蝶城数量同比增长27.2%至584个，全年实现供应链整合，降低基础住宅物业服务成本超过3000万元，预计提升全年毛利率4个百分点。
- 物流仓储服务：集团物流业务全年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库和冷链营收分别为21.6亿元和14亿元，分别增长4.6%和46.7%。
- 租赁住宅：泊寓业务全年营收32.4亿元，同比增长12.1%，全年新获取房间数1.77万间，净新增开业0.71万间。出租率逐步恢复至96%，续租率60%。
- 商业开发与运营：全年商业业务营收87.2亿元，同比增长14.3%，印力管理的项目收入54.8亿元，整体出租率为93.2%。截至2022年底，集团累计开业商业项目242个，建面1227.7万平，规划和在建建面365.4万平。
投资建议与风险提示
- 投资建议：公司作为行业龙头，基本面稳固，财务稳健，融资成本低，预计2023-2025年的营业收入分别为5235、4966、4655亿元，归母净利润分别为214、215、225亿元。当前股价对应的动态PE为8.4倍，维持“买入”评级。
- 风险提示：政策放松力度不足、毛利率下行超预期以及公司持续减值风险。
