盛洋投资2022年报

年度报告 目录 2财务摘要 3主席报告 5管理层讨论与分析 19董事及高级管理层简介 24董事局报告 33环境、社会及管治报告 63企业管治报告 84独立核数师报告 90综合收益表 91综合全面收益表 92综合财务状况表 94综合权益变动表 96综合现金流量表 97综合财务报表附注 201主要投资物业的详情 203发展中物业及持作出售物业的详情 204五年财务概要 205公司资料 1盛洋投资（控股）有限公司2022年报 财务摘要 （港币千元） 二零二二年 二零二一年 收入 1,064,608 1,227,106 除所得税前（亏损）╱溢利 (295,564) 284,166 本年度（亏损）╱溢利 (329,788) 238,615 分属于本公司股东的亏损 (295,740) (8,111) 每股亏损—基本（港币） (0.47) (0.01) —摊薄（港币） (0.47) (0.01) （港币千元） 二零二二年 二零二一年 资产总值 13,313,358 16,022,667 分属于本公司股东的权益 5,107,672 5,406,016 现金及银行结余 790,673 824,947 主席报告 本人代表盛洋投资（控股）有限公司（“本公司”）董事局（“董事”或“董事局”）欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本年度”或“二零二二年”）的业绩。 财务业绩 于二零二二年，本集团录得收入港币1,065,000,000元（截至二零二一年十二月三十一日止年度 （“二零二一年”）：港币1,227,000,000元）。录得分属于本公司股东的亏损港币296,000,000元 （二零二一年：分属于本公司股东的亏损港币8,000,000元）。由于俄乌冲突、地缘政治局势紧张，通胀率飙升至几十年来的高水平及各主要经济体系于年内多次加息等因素造成不利金融市场状况，全球经济增长疲弱，资本市场剧烈波动。而本集团持有和管理的投资物业亦受以上各种不利因素影响导致其估值下降约3%（约港币276,000,000元），而其他投资出现亏损。有关我们财务业绩的详情载于“管理层讨论与分析”一节。 董事局不建议于本年度就本公司可换股优先股及普通股派发任何末期股息。 业务回顾及展望 年内，投资型物业的整体表现反覆。自COVID-19疫情爆发的过往几年，本集团不断审阅和提前调整投资及经营战略，透过我们于美利坚合众国（“美国”）物业基金管理平台Gemini-RosemontRealtyLLC（“GRRealty”）持续提高在管房地产项目的经营效率及租户满意度，同时逐步完成部分项目的退出。于二零二二年，本集团完成出售位于美国东岸及中部（如俄克拉何马州及北卡罗莱纳州）的5个房地产项目，并录得出售收益港币31,000,000元。 我们开发型物业的整体推进进度符合预期。由于美国在二零二二年进一步放宽疫情管控措施，本集团的开发项目（均位于美国）正有序进行，其中一个位于曼哈顿的项目已于本年度竣工，并录得销售收入港币128,000,000元和带来现金流入，展望该项目会在来年出售更多单位，预期为本集团带来可观的收入。 于二零二二年，本集团的证券及基金投资业务受到全球经济市场在多重因素冲击下产生巨幅动荡的影响，都录得了若干亏损。本集团将继续密切评估上述不利金融市场状况，并定期审慎检讨投资策略，包括但不限于缩减证券及基金投资组合规模。 主席报告 全球饱受疫情冲击超过三年，但随着全球各国正陆续开放通关以促进人员流动，日常生活有望回复常态，希望迎来疫情大流行终结的曙光，多个经济体有望迎来强劲的“后疫情”复苏势头。但预计“复常”之路并非可以一蹴而就，仍然有众多的挑战值得我们关注。国际货币基金组织预期，二零二三年全球经济增长为2.9%，至二零二四年则有望升至3.1%，指全球经济正离开衰退的警戒线，但通胀急升、环球央行应对通账的利率政策和俄乌战争的持续带来重大不明朗因素，都将会左右二零二三年环球经济的发展。美国联储局为应对通胀急升，于本年度合共加息7次。面对借贷成本增加、通胀上升带来的负财富效应加上经济增长动力减弱，同样令美国房地产市场放缓。 面对环球商贸往来交流恢复频繁，全球各地亦已经摩拳擦掌，准备好于“后疫情”时期以不同的方式，吸引全球人材与旅客，迭加地缘政治的紧张局势、通胀升温和以美国为首的已发展国家有可能面临经济衰退风险等多项因素，都将为市场及经营环境带来种种新挑战及新机遇。本集团凭藉我们市场经验丰富的专业团队，实现产业协同，以把握更多投资机遇，增强竞争力，达致共创共赢。与此同时，我们会继续与本公司主要股东远洋集团控股有限公司和远洋资本控股有限公司紧密合作。 致谢 本人谨藉此机会代表董事局，由衷感谢全体股东、业务合作伙伴及银行企业多年来的信任和鼎力支持，并衷心感谢董事局成员、管理层及员工对本集团的辛劳付出。 主席 沈培英 香港，二零二三年三月十日 于本年度，本集团继续集中在商业和住宅房地产相关的业务，地域划分主要分布在美国和香港。 业务回顾 概览 本集团主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业开发以及从事其他业务（包括基金投资及证券投资）。于美国的投资物业（包括该等分类为持作出售者）及香港的投资物业分别占我们于二零二二年十二月三十一日的资产总值的61%及3%，而于美国的持作出售物业及发展中物业则分别占我们于二零二二年十二月三十一日的资产总值的7%及8%。我们于美国的所有物业投资及物业开发均由GRRealty团队管理。 除收取稳定和可靠的收入及现金流量以及资产增值之潜在资本收益外，我们亦透过GRRealty担任普通合伙人管理物业基金而收取潜在费用收入及附带权益。GRRealty一直为投资者及租户提供量身定造的房地产方案接近三十年，作为全面综合性房地产平台，投资于美国特定目标市场内的优质物业项目及作为普通合伙人管理物业基金。 于美国的物业投资（由GRRealty管理） 于二零二二年十二月三十一日，我们的均衡物业组合包罗横跨美国西岸、中部及东岸（当地主要行业参与者为我们之重点租户）的14项商用物业以及纽约市三幢住宅大楼内数个单位。GRRealty管理我们所有美国物业投资，专注于表现卓越的高增长科技、创新型和以经济为中心的新兴子市场及租户（大部分位于美国西岸及东岸），同时根据出售计划于适当时候逐步变现投资以求最大化物业价值。 于二零二二年十二月三十一日，我们于美国的投资物业（包括分类为持作出售的资产）的账面值为港币8,141,000,000元（于二零二一年十二月三十一日：港币9,167,000,000元）。来自美国投资 物业的总收入为港币926,000,000元（二零二一年：港币1,212,000,000元）。账面值及收益减少 乃主要由于本年度成功出售5项投资物业所致（二零二一年：出售8项投资物业），带来出售收益 港币31,000,000元（二零二一年：出售收益港币36,000,000元），所得款项净额预留于未来作稳健投资。于本年度，诚如下文“其他业务”一节所进一步阐述，由于我们基金投资的资产分派，本集团接管了美国纽约市两栋住宅大楼的数个单位。此外，本集团位于AvenueoftheAmericas,Manhattan,NewYorkCity的物业开发项目于本年度竣工，且此项目的若干住宅单位已保留作租赁用途。 于二零二二年十二月三十一日，我们于美国的可供租赁投资物业总面积为3,712,000平方呎（二零二一年十二月三十一日：5,233,000平方呎），平均租用率为76%。 于美国的投资物业（包括该等分类为持作出售的资产）按地理位置分析载列如下： 可供租赁面积 （平方呎） 估值 （于二零二二年十二月三十一日） 东岸东岸 12% 24% 81亿 64% 11% 西岸 32% 370万 57% 中部 西岸 中部 我们将继续根据收购及出售准则优化我们美国业务资产组合，保持审慎乐观，并密切监察租户及企业如何满足其房地产需求，旨在取得最高资产估值。 于本年度，本集团完成出售若干投资物业，其构成香港联合交易所有限公司证券上市规则（“上市规则”）项下本公司之须予公布交易。该等出售的详情载列如下。 于二零二一年十月，本公司一家附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以出售位于美国北卡罗来纳州之一幢写字楼物业，总代价为23,060,000美元。此后，买方发出书面通知终止买卖协议。进一步磋商后，于二零二一年十一月，双方订立有关买卖协议的复效及第二份修订本（“第二份修订本”）以恢复、追认及确认买卖协议，其具有恢复买卖协议的效力，犹如该协议并无被终止。根据第二份修订本，代价被修订为22,350,000美元。此出售事项已于二零二二年一月完成及 已确认此出售事项所产生收益港币3,000,000元。有关此出售事项（构成上市规则项下本公司一项主要交易）的详情载于本公司日期分别为二零二一年十月二十六日、二零二一年十一月八日及二零二一年十一月二十五日的公告；以及本公司日期为二零二一年十二月十日的通函。 于二零二一年十二月，本公司一间附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以出售位于美国俄克拉何马州的多层办公楼及多层停车库（附带若干土地租赁），总代价为101,170,000美元。其后，双方于二零二二年二月订立买卖协议第一份修订本，将该等物业的视察期由二零二二年二月十五日延长至二零二二年三月一日（美国东部时间）。于视察期届满后，双方订立买卖协议第二份修订本，且买方同意放弃终止买卖协议的权利。该出售已于二零二二年五月完成，该出售事项确认收益港币24,000,000元。该出售事项构成上市规则项下本公司之主要交易，其详情载于本公司日期分别为二零二一年十二月二十二日、二零二二年二月十六日、二零二二年三月二日、二零二二年四月六日及二零二二年四月二十八日的公告以及本公司日期为二零二二年一月十四日的通函。 于二零二二年一月，本公司一间附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，出售位于美国新墨西哥州的一幢购物中心以及多个停车位，总代价为3,900,000美元。该出售已于二零二二年五月完 成，该出售事项确认收益港币1,000,000元。该出售事项构成上市规则项下本公司之须予披露交易，其详情载于本公司日期为二零二二年一月三十一日的公告。 于二零二二年四月，本公司一间附属公司获GRRealty所管理基金（“该基金”）之其中一名有限合伙人通知，该经纪已物色一名潜在买家，并就有关位于美国华盛顿的出售物业之买卖协议磋商。代价预期约为417,000,000美元（相当于约港币3,253,000,000元）（“可能出售事项”）。根据该基金的有限合伙协议，倘出售符合有限合伙协议所载的若干规定，该有限合伙人有权单方面发出书面通知促使直接或间接出售该物业（该书面通知已提前送达本公司的附属公司）。 然而，我们的一间附属公司于二零二二年七月其后获该基金的同一有限合伙人告知，于规定期限内并无就可能出售事项订立最终协议。因此，可能出售事项将不会进行。可能出售事项之详情分别载于本公司日期为二零二二年四月二十九日及二零二二年七月十九日之公告。 于二零二二年十二月，本公司一间附属公司与一名独立第三方订立买卖协议，以出售位于美国田纳西州的若干写字楼物业连同多个停车位，总代价为41,500,000美元。诚如本公司日期为二零二二年十二月二十二日的公告所披露，本次交易根据上市规则构成本公司的重大交易。然而，诚如本公司日期为二零二三年二月六日的公告所披露，此出售事项因买方其后于二零二三年二月初发出书面通知终止买卖协议而并无进行。 于美国的物业开发（由GRRealty管理） 位于AvenueoftheAmericas的重建项目开发包括总楼面面积82,000平方呎的13层住宅楼宇（地面为零售铺位），其定位为独特项目种类，当中包括在曼哈顿相当罕见的复式单位。此项目已于二零二二年底竣工。此重建项目项下的单位现时可供出售。于本年度，销售住宅单位产生的