盛洋投资2023年报

目录 2财务摘要 3主席报告 5管理层讨论与分析 17董事及高级管理层简介 20董事局报告 29环境、社会及管治报告 61企业管治报告 82独立核数师报告 88综合收益表 89综合全面收益表 90综合财务状况表 92综合权益变动表 94综合现金流量表 95综合财务报表附注 179主要投资物业的详情 181持作出售物业的详情 182五年财务概要 183公司资料 1盛洋投资（控股）有限公司2023年报 财务摘要 （港币千元）二零二三年二零二二年 收入1,061,7551,064,608 除所得税前亏损(890,412)(295,564) 本年度亏损(914,097)(329,788) 分属于本公司股东的亏损(655,881)(295,740) 每股亏损 —基本（港币）(1.03)(0.47) —摊薄（港币）(1.03)(0.47) （港币千元）二零二三年二零二二年 资产总值10,534,17913,313,358 分属于本公司股东的权益4,458,5035,107,672 现金及银行结余455,995790,673 2023年报盛洋投资（控股）有限公司2 主席报告 本人代表盛洋投资（控股）有限公司（“本公司”）董事局（“董事”或“董事局”）欣然提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”或“我们”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“本年度”或“二零二三年”）的业绩。 财务业绩 于二零二三年，本集团录得收入港币1,062,000,000元（截至二零二二年十二月三十一日止年度 （“二零二二年”）：港币1,065,000,000元），及录得分属于本公司股东的亏损港币656,000,000 元（二零二二年：分属于本公司股东的亏损港币296,000,000元）。由于全球经济受后疫情的持续影响，以及主要央行多次加息行动对全球经济复苏形成阻力，令各项投资、营运及财务成本上升。主要经济体的通胀率于本年度逐渐下降，惟全球资本市场于二零二三年持续波动，资产价格下跌，本集团的物业于二零二三年录得公允值下降约12%（约港币997,000,000元）。有关我们财务业绩的详情载于“管理层讨论与分析”一节。 董事局不建议于本年度就本公司可换股优先股及普通股派发任何末期股息。 业务回顾及展望 位于美国（“美国”）的物业投资和物业开发业务一直为本集团重中之重的业务之一。面对瞬息万变的环球经济及地缘政治局势，本集团不断审阅和提前调整投资及经营战略，透过我们于美国的物业基金管理平台Gemini-RosemontRealtyLLC（“GRRealty”）管理美国的房地产业务，本集团的主要业务。 于二零二三年，本集团继续巩固重点关注的写字楼的营运，将该等物业的租金收入及辅助服务收入维持在稳定水准。另外根据我们的处置计划，藉市场情况及退出条件，执行了位于美国的4个写字楼物业的处置。唯受到美国央行加息的冲击，写字楼资产价格受到了一定程度的负面影响。 另外，本集团继续推进位于美国纽约的住宅开发项目的开发以及销售，其中两个项目已经分别于去年和本年度开始录得销售收入。该等项目于本年度合共录得销售收益港币186,000,000元。展望该等项目会在来年出售更多单位，预期为本集团带来额外收入。 3盛洋投资（控股）有限公司2023年报 主席报告 随着美国的通胀放缓，市场普遍预期加息周期已经完结，并将于二零二四年步入减息周期。美国联储局的减息步伐，将取决于美国经济表现及通胀。美国联储局在二零二三年十二月的预测当中，美国二零二四年的经济增长目标远低于二零二三年约2.6%左右的经济增长，反映美国联储局对于二零二四年的美国经济环境并不乐观。因此，二零二四年作为全球央行启动货币政策转向的一年，是否能一如市场预期顺利进行，将左右美国以及全球的经济增长步伐。在上述的环境之下，本公司将继续善用我们专业及具备丰富经验的团队，把握货币政策转向的机遇。在不明朗的经济及营商环境下，我们将审慎挑选合适而极具增长潜力的投资机遇，以进一步丰富公司的物业组合，提升竞争力，以为股东实现更好的投资回报。 致谢 本人谨藉此机会代表董事局，由衷感谢全体股东、业务合作伙伴及银行企业多年来的信任和鼎力支持，并衷心感谢董事局成员、管理层及员工对本集团的辛劳付出。 主席 沈培英 香港，二零二四年三月二十二日 2023年报盛洋投资（控股）有限公司4 管理层讨论与分析 于本年度，本集团继续集中在商业和住宅房地产相关的业务，地域划分主要分布在美国和香港。 业务回顾 概览 本集团主要于美国及香港从事物业投资、于美国从事物业开发以及从事其他业务。于美国的投资物业及香港的投资物业分别占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的64%及4%，而于美国的持作出售物业及发展中物业则占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的13%。 我们于美国的所有物业投资及物业开发均由GRRealty团队管理。GRRealty作为全面综合性房地产平台，投资于美国特定目标市场内的优质物业项目及作为普通合伙人管理物业基金。我们就GRRealty所管理之该等美国资产收取稳定收入及现金流，并从该等资产增值中获得潜在资本收益及费用收入。 于美国的物业投资（由GRRealty管理） 我们专注于表现卓越、高增长科技和以经济为中心的新兴子市场及租户，同时根据出售计划逐步变现投资。 于二零二三年十二月三十一日，我们的物业组合包罗横跨美国西岸、中部及东岸的10项商用物业以及纽约市三幢住宅大楼内数个单位。我们的4项投资物业已于本年度出售，所得款项净额留作一般业务营运用途，并就出售录得收益港币2,000,000元。于本年度概无收购投资物业。 于二零二三年十二月三十一日，我们于美国的投资物业的账面值为港币6,721,000,000元（于 二零二二年十二月三十一日：港币8,141,000,000元）。来自美国投资物业的总收入为港币 868,000,000元（二零二二年：港币926,000,000元）。于二零二三年十二月三十一日，我们于美 国的可供租赁投资物业总面积为2,888,000平方呎（于二零二二年十二月三十一日：3,712,000平方呎），平均租用率为74%。 5盛洋投资（控股）有限公司2023年报 管理层讨论与分析 于美国的投资物业按地理位置分析载列如下： 可供租赁面积 （平方呎） 东岸2% 41%西岸 估值 （于二零二三年十二月三十一日） 东岸 10% 中部57% 290万 中部21% 67亿 69%西岸 我们将继续优化我们业务资产组合，保持审慎乐观，并密切监察租户及企业如何满足其房地产需求。 于美国的物业开发（由GRRealty管理） 本集团的物业开发项目包括位于(i)纽约市曼哈顿AvenueoftheAmericas、(ii)纽约市布鲁克林NorthFirstStreet及(iii)纽约市曼哈顿SecondAvenue之住宅重建项目。 纽约市的物业开发业务于二零二三年的收入增加45%至港币186,000,000元（二零二二年：港币128,000,000元），其中位于AvenueoftheAmericas并于二零二二年落成的项目占港币103,000,000元（二零二二年：港币128,000,000元）的销售额，而位于NorthFirstStreet并于二 零二三年下半年落成的项目占港币83,000,000元（二零二二年：零）的销售额。截至二零二三年 十二月三十一日，该两个项目的余下可供出售总面积约为90,000平方呎。 位于SecondAvenue的项目已完成清拆阶段。然而，鉴于项目复杂程度以及市场状况不明朗，管理层正计划于来年出售整个项目。因此，本项目已被重新分类为持作出售物业，并于本年度撇减可变现净值港币131,000,000元。 我们将密切监察及实施我们物业开发项目及计划提供优质住宅物业开发产品。 2023年报盛洋投资（控股）有限公司6 管理层讨论与分析 于香港的投资物业 于香港的投资物业主要包括香港岛两幢楼宇内的甲级写字楼单位。我们于香港的投资物业账面总值合共为港币396,000,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币406,000,000元），占我们于二零二三年十二月三十一日的资产总值的4%（于二零二二年十二月三十一日：3%）。于本年度，于香港的投资物业的租金收入为港币7,000,000元（二零二二年：港币9,000,000元），平均租用率为92%。 其他业务 其他业务主要包括基金投资及证券投资。于二零二三年十二月三十一日，我们的证券投资结余为零（于二零二二年十二月三十一日：港币118,000,000元），其乃由于市场状况波动而实施风险缓 解措施，本集团完全变现其证券投资组合。于本年度，证券投资产生公允值收益港币12,000,000 元（二零二二年：亏损港币42,000,000元）。 于二零二三年十二月三十一日，我们基金投资组合（分类为“按公允值计入损益的金融资产”）的账面值为港币470,000,000元（于二零二二年十二月三十一日：港币539,000,000元），而本年度录 得公允值变动总亏损港币7,000,000元（二零二二年：亏损港币156,000,000元）。 于二零二三年五月，本集团作为ProsperityRiskBalancedFundLP（“PRB基金”）之有限合伙人收到其所作出之部分分派（主要为实物分派）（“分派事项”）。对本集团进行的分派事项主要包括PRB基金拥有100%的一个投资实体的全部股权。分派事项后，该投资实体已成为本公司的附属公司。该投资实体的主要资产及投资包括基金投资，列为及分类为本集团按公允值计入损益的金融资产。除本集团财务报表中的资产重新分类外，分派事项于本年度并无对本集团及其业绩产生重大财务影响。 于二零二三年八月，PRB基金已完成向本集团作出最终现金分派港币40,000,000元。作出上述分派后，本集团并无于PRB基金持有任何投资。 7盛洋投资（控股）有限公司2023年报 管理层讨论与分析 财务回顾 收入 本集团收入的组成部分分析如下： 港币千元 港币千元 租金收入 678,760 740,921 物业租赁的辅助服务收入及管理服务收入 196,932 194,189 物业销售 185,804 128,213 其他 259 1,285 1,061,755 1,064,608 二零二三年二零二二年 由于本集团于美国的4项商业物业已出售，租金收入减少港币62,000,000元至港币679,000,000 元。录得物业租赁的辅助服务收入及管理服务收入港币197,000,000元，主要包括向租户提供服 务的收入港币126,000,000元及停车场收入港币41,000,000元。 出售位于纽约市重建项目的住宅单位产生收入港币186,000,000元（二零二二年：港币128,000,000元）。销售额增加乃由于于二零二三年落成多一个重建项目（位于NorthFirstStreet之项目），其于本年度录得销售额。 营运开支 本集团营运开支的组成部分分析如下： 港币千元 港币千元 维修、维护及公用设施 164,848 188,446 物业保险及管理开支 55,754 59,533 房地产税 82,099 119,281 已售物业成本 150,874 107,878 撇减持作出售物业至可变现净值 130,991 – 销售成本 10,771 119 其他 6,402 3,179 601,739 478,436 二零二三年二零二二年 2023年报盛洋投资（控股）有限公司8 管理层讨论与分析 由于出售位于美国的4项商业物业，维修、维护及公用设施减少港币24,000,000元而房地产税减 少港币37,000,000元。 于本年度录得已售物业成本港币151,000,000元。该等已售物业与位于纽约市的重建项目单位有关。 位于SecondAvenue的重建项目已于重新分类为持作出售物业后撇减可变现净值港币 13