固定收益主题报告：2023年1季度城投拿地有哪些变化？

1、城投成交金额及成交金额占比均有所下滑，城投托底现象缓解。 2023集中供地制度优化，多地集中供地呈现多频、量少、质优的特征， 2023Q1涉宅用地供给数量同比下降26.9%至2142宗，总成交金额同比 下降16.1%至3492.3亿，其中城投成交金额839.2亿，同比下降25.6%。从拿地主体结构来看，受优质地块供给增加、对城投托底拿地监管等影响，城投成交金额占比明显下滑，2023Q1城投成交金额占比24.0%，较2022Q4的48.9%，减少24.9pct。此外，2023Q1城投拿地平均溢价率较 2022Q4有所提升。 2、浙粤苏皖湘城投成交金额及成交建面较大。以城投成交金额为划分依据，（1）浙粤苏皖湘城投成交金额在60-200亿之间，处第一梯队。其中浙江为城投成交金额及成交建面双高省份（194.2亿、284.7万方）； 广东整体呈现出高成交金额、低成交建面的特征（111.8亿、168.8万方）；湖南、江苏、安徽成交金额在第一梯队中相对较低、但成交建面较高（60-110亿之间、300-400万方之间）。（2）豫鲁川陕鄂冀赣成交金额适中，处第二梯队；云新津渝桂闵琼成交金额较低，处第三梯队。3、鄂粤湘皖城投拿地占比较高，超六成省份城投拿地占比下降。 2023Q1湖北、广东、湖南、安徽城投拿地成交金额占比分别为63.9%、 54.2%、51.4%、43.6%。其余省份中，河南、陕西、云南等11省/直辖 市城投拿地占比在15%-30%之间，剩余省/直辖市拿地金额占比则不足10%。从边际变化来看，超六成省/直辖市2023Q1城投成交金额占比较 2021年有所下降。 4、城投拿地金额较大的城市包括广州、西安、宁波。2023Q1城投成交金额排名前五的城市为广州、西安、宁波、杭州、石家庄，拿地金额 分别为63.4亿、57.2亿、49.4亿、48.9亿、37.3亿。排名前20的城市中位于长三角区域的城市占比60.0%。从城投拿地占比来看，在城投成交金额大于等于10亿元的28个地级市中，2023Q1拿地比例较2022 年全年显著增多城市为广州、临沂、石家庄、滁州、常德、芜湖、盐城、株洲等。 5、2023Q1拿地金额TOP50城投主要分布于江浙湘粤。拿地金额TOP50城投中，江苏、浙江、湖南、广东分别有9家、9家、6家、5家，排名前五的城投平台分别位于广州、西安、石家庄、温州、宁波。 风险提示：样本偏差、信用风险超预期等。 池光胜分析师 2023年04月03日 2023年1季度城投拿地有哪些变化？ 本文以2023Q1涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新变化。 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 陈雨田分析师 SAC执业证书编号：S1450521070001 相关报告3月末超储率或在1.6%左 2023-04-02 右，4月资金面有望维持平稳——4月流动性展望长春土拍零距离（6/23）：首 2023-04-01 拍凉意依旧，国企成拿地主力深圳土拍零距离（5/23）：首 2023-04-01 拍热度回升，民企参与意愿提升杭州土拍零距离（1/23）：二 2023-04-01 拍高热度延续，主流国企积极拿地经济回归正常恢复节奏 2023-03-31 ——3月PMI点评 chenyt4@essence.com.cn 内容目录 1.城投成交金额及成交金额占比均有所下滑，城投托底现象缓解3 2.浙粤苏皖湘城投成交金额及成交建面较大4 3.鄂粤湘皖城投拿地占比较高，超六成省份城投拿地占比下降5 4.城投拿地金额较大的城市包括广州、西安、宁波等6 5.拿地金额TOP50城投主要分布于江浙湘粤7 图表目录 图1.2023Q1涉宅用地供应减少，城投成交金额及占比均有所下滑（亿，宗，%）3 图2.2023Q1整体平均溢价率、城投拿地平均溢价率回升（%）3 图3.杭州、南京、苏州集中供地情况（亿元，%）4 图4.2023Q1各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）5 图5.2023Q1各省城投成交金额占比及2023Q1-2022Q4变化情况（亿元，%）5 图6.2023Q1各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）7 本文以2023Q1涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新变化（拿地主体穿透识别，城投界定采用WIND口径；城投+其他属性企业联合拿地也界定为城投拿地）。 1.城投成交金额及成交金额占比均有所下滑，城投托底现象缓解 2023年1季度涉宅用地供给数量减少，但部分城市优质地块供应增加；城投成交金额及成交金额占比均有所下滑，整体平均溢价率提升，城投托底现象有所缓解。 2023年自然资源部优化集中供地制度，出台了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，通知取消了全年供地次数限制，建立拟出让地块清单公布制度，并强调“凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。”。2023年以来，多地集中供地体现出多频、量少、质优的特征。例如，已完成2023年首轮土拍的杭州、南京、苏州，2023年首轮土拍供地数量虽均较2022年首轮有所下滑，但 优质地块供应明显上升，地价触顶地块占比均为2022年以来最高，其中杭州高达61.5%。整体来看，2023年1季度全国涉宅用地合计供地2142宗，较2022年1季度的2931宗减少789 宗，同比下降26.9%。同期涉宅用地总成交金额也下滑至3492.3亿，同比下降16.1%。城投成交金额839.2亿，同比下降25.6%。 从拿地主体结构来看，城投成交金额占比明显下滑，2023年1季度城投成交金额占比24.0%，较2022年4季度的48.9%，减少24.9pct。一方面，2023年1季度优质地块供给数量增加，吸引国企、民企（以当地小型民企为主）参与拿地；另一方面，2022年10月财政部印发《财 政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》，通知中强调“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。 从拿地价格来看，2023年1季度城投拿地平均溢价率有所提升，为10.0%，较2022年全年不足3.5%明显提升，仅低于整体平均溢价率1.9pct。 2023Q1涉宅用地供应减少，城投成交金额及占比均有所下滑（亿，宗，%）图2.2023Q1整体平均溢价率、城投拿地平均溢价率回升 整体平均溢价率 城投拿地平均溢价率 总成交金额城投成交金额 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 ,000 0 推出地块数量城投成交金额占比(右) 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1 来源：中指，wind，安信证券研究中心资料来源：中指，wind，安信证券研究中心 图3.杭州、南京、苏州集中供地情况（亿元，%） 供地数量地价触顶地块占比 70 60 50 40 30 20 10 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 2022年四轮 2023年首轮 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 2022年四轮 2022年五轮 2023年首轮 2022年首轮 2022年二轮 2022年三轮 2022年四轮 2022年五轮 2023年首轮 0 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 杭州 南京 苏州 资料来源：wind，各地方政府官网，安信证券研究中心 2.浙粤苏皖湘城投成交金额及成交建面较大 2023年1季度各省份城投拿地分化明显，以城投成交金额为划分依据，浙粤苏皖湘城投成交金额较大，为第一梯队；豫鲁川陕鄂冀赣成交金额适中，处第二梯队；云新津渝桂闵琼成交金额较低，处第三梯队；沪京甘等11省未见城投拿地。 （1）浙粤苏皖湘城投成交金额较大，成交金额在60-200亿之间。其中，浙江为城投成交金额及成交建面双高省份，2023Q1城投成交金额及建面分别为194.2亿、284.7万方；广东近年涉宅用地供给数量相对较少，整体呈现出高成交金额、低成交建面的特征，二者分别为 111.8亿、168.8万方；湖南、江苏、安徽成交金额在第一梯队中相对较低、但成交建面较高,成交金额在60-110亿之间，成交建面在300-400万方之间。 （2）豫鲁川陕鄂冀赣成交金额适中；云新津渝桂闵琼成交金额较低。河南、山东、四川、陕西、湖北、河北、江西城投成交金额在15-60亿之间，成交建面在90-210万方之间。云 南、新疆、天津、重庆、海南、广西、福建城投成交金额在0-7.5亿之间，成交建面0-30万方之间。 （3）样本数据中有11省未见城投拿地。部分省份主要由于本身住宅用地供给较少，如内蒙 古、甘肃、吉林、宁夏等省份；部分省份年内出让进度较慢，如上海2023年首轮集中供地 将在4月下旬开始交易。 图4.2023Q1各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方） 450 400 350 2023Q1成交建面 300 250 200 150 100 50 江苏 湖南 安徽 浙江 河南 四川 山东广东 湖北陕西 江西 新疆河北 云南 广西0福建天津 0海南重庆 50100150200250 2023Q1成交金额 资料来源：中指，wind，安信证券研究中心 注：涉宅用地，城投界定采用WIND口径 3.鄂粤湘皖城投拿地占比较高，超六成省份城投拿地占比下降 鄂粤湘皖城投拿地占比较高。2023年1季度湖北、广东、湖南、安徽城投拿地较多，城投拿地成交金额占比分别为63.9%、54.2%、51.4%、43.6%。其余省份中，河南、陕西、云南等11省/直辖市城投拿地占比在15%-30%之间，剩余省/直辖市拿地金额占比则不足10%。从边际变化来看，超六成省/直辖市2023Q1城投成交金额占比较2022年有所下降，仅广东 （+15.2pct）、河北(+15.0pct)、云南(+13.0pct)、安徽(+11.8pct)、湖北（+9.0pct）、海南(+7.1pct)、湖南(+2.1pct)城投成交金额占比有所提升。 2023Q1城投成交金额占比 70.0% 60.0% 50.0% -40% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0% 江苏 贵州 -30% 四川 陕西 天津浙江 重庆 山西 广西 辽宁 福建 -20% 江西 新疆 -10% 河南 山东 甘肃 湖南 吉林 青海 宁夏 内蒙古 0% 黑龙江 湖北 海南 安徽 10% 云南 广东 河北 20% 2023Q1-2022全年城投成交金额占比变化 图5.2023Q1各省城投成交金额占比及2023Q1-2022Q4变化情况（亿元，%） 资料来源：中指，wind，安信证券研究中心 注：涉宅用地，城投界定采用WIND口径；上海因2023年第一批次集中供地在4月下旬举行，样本数据无涉宅类地块成交，故未列示上海 省份 2023Q1- 2022变 2022Q1 2022Q2 2022Q3 2022Q4 2023Q1 趋势 2022年全年 54.9% 66.8% 49.7% 62.4% 63.9% 54.9% 13.8% 51.1% 20.8% 40.9% 54.2% 39.0% 34.6% 33.6% 34.8% 61.0% 51.4% 49.3% 14.2% 25.1% 31.9% 41.6% 43.6% 31.8 17.5% 29.2% 44.3% 31.7% 27.7% 6.4% 16.0% 37.9% 41.1% 25.3% 19.4% 11.2% 1.7% 10.1% 24.1% 11.5% 36.6% 30.6% 36.5% 23.5% 9.