固定收益主题报告：2023年三季度城投拿地有哪些特征？

变化。 1、土拍规则持续调整，城投成交金额维持低位，三季度城投成交金额占比有所提升。整体来看，2023年前三季度，供地节奏放缓，全国涉 宅用地合计供地7300宗，同比减少33.5%（2023年1-9月供地10983 宗）；同期涉宅用地总成交金额也下滑至18658.3亿，同比下降27.3%。边际来看，2023年三季度，全国涉宅用地合计供地2352宗，同比减少42.3%，环比下降16.2%；同期涉宅用地总成交金额7261.7亿，同比、环比分别下滑34.5%、8.1%。在多地土拍市场低位运行背景下，土拍规则也不断调整，继年初多地采用拟出让地块清单公布制度，2023年9月底开始，部分地区取消地价上限。从拿地主体结构来看，受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，城投成交金额维持低位，2023 年前三年季度城投成交金额18658.3亿，同比下降43.2%；城投成交金额占比25.5%，较2022年前三季度下降7.1pct。但从边际来看，城投 成交金额占比在2023年三季度开始抬升，城投拿地占比达33.0%，较2023年二季度提升13.9pct。 2、各省份城投拿地规模分化明显，江苏明显领先。以2023年1-9月城投成交金额为划分依据，（1）苏浙城投成交金额位居前列，其中江苏城投成交金额以近两倍的规模明显领先。2023年1-9月江苏、浙江城投成交金额分别为1472.5亿、777.2亿，远高于其余省份的不足350 亿。（2）鲁川粤京湘皖鄂豫沪城投成交金额在100-350之间，处第二 梯队；冀赣陕闽津桂城投成交金额在50-100亿之间，处第三梯队。（3） 渝晋琼辽滇吉宁黔新等13省城投成交金额较低，城投成交金额不足50亿；样本数据中，蒙甘青未见城投拿地。 3、桂苏湘鲁鄂川城投拿地金额占比相对较高，三季度各省城投拿地金额占比较二季度普遍有所提升。2023年1-9月广西、苏州、湖南、山东、湖北、广西城投拿地金额占比均超30%；重庆、浙江、江西等6 省/直辖市城投拿地金额占比在20%-30%之间，山西、河北、北京等9省 /直辖市拿地金额占比在10%-20%，其余省/直辖市拿地金额占比则不足10%。从边际变化来看，在2023年三季度总成交金额超10亿的省份中，近九成省/直辖市2023Q3城投成交金额占比较2023Q2上升，其中福建、 山西、江苏增幅较大，分别为37.1pct、32.5pct、31.4pct；天津、江西、湖北增幅在20-30pct；仅上海(-2.8pct)、北京(-17.0pct)城投成交金额占比较2023Q2有所下降。 4、城投拿地金额较高的城市集中于长三角二线城市；城投拿地金额占比较高的城市集中于长三角三四线城市。分地级市来看，2023年1- 9月城投成交金额排名前五的城市为盐城、南京、成都、北京、苏州， 拿地金额均在190亿以上。在2023年1-9月城投成交金额超50亿的 28个城市中，长三角区域城投成交金额占比达62.5%，其中长三角区域中的二线城市城投成交金额占长三角城投成交金额比例超50%。但从城投拿地占比来看，在2023年1-9月城投成交金额大于10亿的68个地 池光胜分析师 2023年10月30日 2023年三季度城投拿地有哪些特征？ 本文以2023年1-9月涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 相关报告极致的收益率曲线：反弹还 2023-10-29 是风险？政府债发行：万亿国债后， 2023-10-27 供给知多少？城投债务透视（23）：湖州篇 2023-10-26 万亿新增国债落地，债市怎 2023-10-25 么看？一文详解AMC参与平台化债 2023-10-22 级市中，亳州、珠海、盐城、柳州等7个地级市城投成交金额占比超 70%，宜春市、淮安市、泰州市等13个地级市城投成交金额占比在50%- 60%。而在以上20个城投成交金额占比超50%的地级市中，三四线城市占比达90.0%；分别有10个、4个地级市分布于长三角、长江中游。 具体到拿地平台，拿地金额TOP50城投中，排名前五的城投平台分别位于盐城、南通、杭州、石家庄、宁波。 风险提示：样本偏差、信用风险超预期等。 内容目录 1.土拍规则持续调整，城投成交金额维持低位，三季度城投成交金额占比有所提升4 2.各省份城投拿地规模分化明显，江苏明显领先5 3.桂苏湘鲁鄂川城投拿地金额占比相对较高，三季度各省城投拿地金额占比较二季度普遍有所提升6 4.城投拿地金额较高的城市集中于长三角二线城市；城投拿地金额占比较高的城市集中于长三角三四线城市7 图表目录 图1.城投成交金额维持低位，但成交金额占比有所提升（亿，宗，%）4 图2.2023Q3整体平均溢价率明显回落，城投拿地平均溢价率维持低位（%）4 图3.2023年前三季度各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）5 图4.2023年前三季度各省城投成交金额占比及2023Q3-2023Q2变化情况（亿元，%）6 图5.2023年前三季度各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）8 表1：部分城市集中供地区县地价上限，按照价高者得原则确定竞得人4 表2：2022年以来各省城投成交金额占比情况（%）7 表3：2023年前三季度拿地金额排名前50的城投平台8 本文以2023年1-9月涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新变化（拿地主体穿透识别，城投界定采用WIND口径；城投+其他属性企业联合拿地也界定为城投拿地）。 1.土拍规则持续调整，城投成交金额维持低位，三季度城投成交金额占比有所提升 2023年前三季度涉宅用地供给数量及成交金额同比均减少，在多地土拍市场低位运行背景下，土拍规则不断调整；城投成交金额维持低位，但三季度城投成交金额占比明显提升。 整体来看，2023年前三季度，供地节奏放缓，全国涉宅用地合计供地7300宗，同比减少33.5% （2023年1-9月供地10983宗）；同期涉宅用地总成交金额也下滑至18658.3亿，同比下降27.3%。边际来看，2023年三季度，全国涉宅用地合计供地2352宗，同比减少42.3%，环比下降16.2%；同期涉宅用地总成交金额7261.7亿，同比、环比分别下滑34.5%、8.1%。在多 地土拍市场低位运行背景下，土拍规则也不断调整，继年初多地采用拟出让地块清单公布制度，2023年9月底开始，部分地区取消地价上限。据经济观察报道，“9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。” 时间 城市 相关表述 1、中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。2、除控 2023/9/26 成都 制性详细规划明确的宗地内需迭建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。 2023/10/9 济南 本次国有建设用地使用权采取网上挂牌方式出让，按照价高者得原则确定竞得人 2023/10/11 合肥 本次公告地块采取拍卖方式，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。 2023/10/18 厦门 本次公告的2023P12地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。 表1：部分城市集中供地区县地价上限，按照价高者得原则确定竞得人 资料来源：各地自然资源资源和规划局，安信证券研究中心 从拿地主体结构来看，受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，城投成交金额维持低位，2023年前三年季度城投成交金额18658.3亿，同比下降43.2%；城投成交金额占比25.5%，较2022年前三季度下降7.1pct。但从边际来看，城投成交金额占比在2023年三季度开始抬升，城投拿地占比达33.0%，较2023年二季度提升13.9pct。 从拿地价格来看，城投拿地平均溢价率在2023年一季度达到高点后，二季度大幅回落至1.8%，三季度进一步回落至1.2%。 图1.城投成交金额维持低位，但成交金额占比有所提升（亿，宗，%） 总成交金额城投成交金额 推出地块数量城投成交金额占比(右) 图2.2023Q3整体平均溢价率明显回落，城投拿地平均溢价率维持低位（%） 整体平均溢价率 城投拿地平均溢价率 14% 12% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3 资料来源：中指，wind，安信证券研究中心资料来源：中指，wind，安信证券研究中心 2.各省份城投拿地规模分化明显，江苏明显领先 2023年1-9月各省份城投拿地规模分化更为明显，以城投成交金额为划分依据，苏浙城投成 交金额较高，为第一梯队；鲁川粤京湘皖鄂豫沪城投成交金额在100-350亿之间，处第二梯 队；冀赣陕闽津桂城投成交金额在50-100亿之间，处第三梯队；渝晋琼辽滇吉宁黔新城投 成交金额不足50亿，蒙甘青未见城投拿地。 （1）苏浙城投成交金额位居前列，其中江苏城投成交金额以近两倍的规模明显领先。2023年1-9月江苏、浙江城投成交金额分别为1472.5亿、777.2亿，远高于其余省份的不足350亿，分别较2022年同期下滑14.0%、53.2%；成交建面分别为2626.7万方、1265.4万方。 （2）鲁川粤京湘皖鄂豫沪城投成交金额处第二梯队；冀赣陕闽津桂城投成交金额处第三梯队。山东、四川、广东、北京等9省/直辖市城投成交金额在100-350之间，成交建面在45- 1000万方之间，其中山东成交金额及成交建面最高，分别为345.1亿、955.8万方，京沪成 交建面最低，均不足100万方；河北、江西、陕西等6省/直辖市城投成交金额在50-100亿 之间，成交建面在60-450万方。 （3）渝晋琼辽滇吉宁黔新城投成交金额较低，蒙甘青未见城投拿地。重庆、山西、海南等10 省/直辖市城投成交金额均不足50亿，成交建面在5-1160万方，其中重庆、山西城投成交金 额及成交建面均较高，分别为443.8亿和26.9亿、152.6万方、156.7万；内蒙古、甘肃、青海由于本身住宅用地供给较少，在样本数据中，未见城投拿地。 图3.2023年前三季度各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方） 3,000 江苏 2,500 2023年前三季度成交建面 2,000 1,500 1,000 辽宁500 浙江 山东 湖南 河南四川 河广北天西津 江西 新疆重庆 陕西安徽湖北 黑龙江 海南 青海0 上海福建 山西 02云00南 广东 北京 4006008001,0001,2001,4001,600 贵州吉林甘肃 宁夏 2023年前三季度成交金额 资料来源：中指，wind，安信证券研究中心注：涉宅用地，城投界定采用WIND口径 3.桂苏湘鲁鄂川城投拿地金额占比相对较高，三季度各省城投拿地金额占比较二季度普遍有所提升 2023年1-9月广西、苏州、湖南、山东、湖北、广西城投拿地金额占比较高，城投拿地金额占比均在30%以上，其中广西、江苏、湖南最高，分别为48.4%、45.9%、37.4%。其余省份中 重庆、浙江、江西等6省/直辖市城投拿地金额占比在20%-30%之间，山西、河北、北京等9省/直辖市拿地金额占比在10%-20%，其余省/直辖市拿地金额占比则不足10%。从边际变化来看，在2023年三季度总成交金额超10亿的省份中，近九成省/直辖市2023Q3城投成交金额占比较2023Q2上升，其中福建、山西、江苏增幅较大，分别为37.1pct、32.5pct、31.4pct， 天津、江西、湖北增幅在20-30pct，