固定收益主题报告：2023年上半年城投拿地有哪些特征？

1、供地节奏放缓背景下，城投成交金额维持低位，成交金额占比降至20.6%。2023年以来，多地采用拟出让地块清单公布制度，集中供地 更为常态化，整体供地节奏放缓。在此背景下，2023年1-6月全国涉宅用地合计供地4948宗，同比减少28.3%、环比减少58.6%。同期涉宅用地总成交金额也同步下滑至11396.6亿，同比下降21.9%、环比下降 58.5%，其中城投成交金额2353.4亿，同比下降46.5%、环比下降80.4%。从拿地主体结构来看，受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，城投成交金额占比明显下滑，2023年1-6月城投成交金额占比则由2022年全年的39.0%降至20.6%。此外，城投拿地平均溢价率在 2023年一季度达到高点后，二季度大幅回落至1.8%，低于2022年3%左右的水平。 2、各省份城投拿地规模分化更为明显。以城投成交金额为划分依据， （1）苏浙在较高供地规模下，城投成交金额较高，但城投拿地占比不高，且较2022年有较明显下降。2023年1-6月江苏、浙江城投成交金 额分别为440.7亿、449.4亿，高于其余省份的不足250亿；成交建面分别为989.2万方、788.3万方。2023年上半年，长江三角区域土拍热度较高，部分城市供地积极性较高，使得苏浙整体供地规模相对较大，带动城投拿地金额较高。但江苏、浙江2022H1城投拿地占比并不高，分别为28.2%、20.9%，较2022全年分别减少30.2pct、20.6pct。（2）鲁京川皖粤湘城投成交金额在100-250之间，处第二梯队；陕鄂冀豫沪 城投成交金额在50-100亿之间，处第三梯队。（3）津赣渝桂等13省城 投成交金额较低，城投成交金额不足50亿；样本数据中，蒙甘青黑未见城投拿地。 3、各省城投拿地金额占比较2022年普遍降低，最大降幅超30pct。 2023H1湖南、山东、广西城投拿地金额占比均超30%；湖北、四川等6省城投拿地金额占比在20%-30%之间；北京、河南等10省/直辖市拿地 金额占比在10%-20%，其余省/直辖市拿地金额占比则不足10%。从边际变化来看，在总成交金额超50亿的22个省份中，近八成省/直辖市2023H1城投成交金额占比较2022年下降，其中江苏、湖北降幅分别为 30.8pct、30.2pct，四川、重庆等6省降幅度在10-20pct，仅山东、北京、河北、海南、吉林城投成交金额占比较2022年有所提升。 4、城投拿地占比较高的城市主要为位于长三角区域的三四线城市。分地级市来看，2023H1城投成交金额排名前五的城市为北京、苏州、成都、温州、西安，拿地金额均在80亿以上。但从城投拿地占比来看， 在2023H1城投总成交金额大于10亿的53个地级市中，亳州、株洲、枣庄、盐城等9个地级市城投成交金额占比超50%，洛阳市、永州、眉山、岳阳、常州市等16个地级市城投成交金额占比在30%-50%。在以上25个城投成交金额占比超30%的地级市中，三四线城市占比达80.0%；分别有10个、6个、5个地级市分布于长三角、山东半岛、长江中游。 池光胜分析师 2023年07月20日 2023年上半年城投拿地有哪些特征？ 本文以2023H1涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新变化。 固定收益主题报告 证券研究报告 SAC执业证书编号：S1450518100003 相关报告再谈特殊再融资债 2023-07-19 产能出清尚需时日，经济动 2023-07-18 能或将进一步走弱债市对“利空”钝化了吗？ 2023-07-16 机器人行业转债全梳理 2023-07-16 6月城投债发行监管跟踪： 2023-07-14 “借新还旧债”占比反弹后继续回落 chigs@essence.com.cn 具体到拿地平台，拿地金额TOP50城投中，排名前五的城投平台分别位于南通、石家庄、成都、广州、盐城。 风险提示：样本偏差、信用风险超预期等。 内容目录 1.供地节奏放缓背景下，城投成交金额维持低位，成交金额占比降至20.6%4 2.各省份城投拿地规模分化更为明显6 3.各省城投拿地金额占比较2022年普遍降低，最大降幅超30pct7 4.城投拿地占比较高的城市主要为位于长三角区域的三四线城市8 图表目录 图1.供地节奏放缓下，城投成交金额维持低位，占比持续下滑（亿，宗，%）4 图2.2023Q2整体平均溢价率、城投拿地平均溢价率明显回落（%）4 图3.2023H1各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）6 图4.2023H1各省城投成交金额占比及2023H1-2022变化情况（亿元，%）7 图5.2023H1各省城投成交金额、成交建面情况（亿元，万方）9 本文以2023H1涉宅用地成交明细为源数据，分析城投拿地行为的最新变化（拿地主体穿透识别，城投界定采用WIND口径；城投+其他属性企业联合拿地也界定为城投拿地）。 1.供地节奏放缓背景下，城投成交金额维持低位，成交金额占比降至 20.6% 供地节奏整体放缓背景下，2023年上半年涉宅用地供给数量同比、环比均减少；城投成交金额维持低位，成交金额占比降至20.6%，整体平均溢价率在2023年二季度明显回落。 2023年以来，多地采用拟出让地块清单公布制度，集中供地更为常态化，整体供地节奏放缓。在此背景下，2023年1-6月全国涉宅用地合计供地4948宗，同比减少28.3%（2022H1供地6905宗）、环比减少58.6%（2022H2供地11954宗）。同期涉宅用地总成交金额也同步下滑至 11396.6亿，同比下降21.9%、环比下降58.5%，其中城投成交金额2353.4亿，同比下降46.5%、环比下降80.4%。 从拿地主体结构来看，受城投托底拿地监管及城投本身托底拿地乏力等影响，城投成交金额占比明显下滑，在2022年四季度达到高峰后（48.9%），2023年一、二季度持续回落，分别为24.0%、19.2%。整体来看，2023年1-6月城投成交金额占比则由2022年全年的39.0%降至20.6%。 从拿地价格来看，城投拿地平均溢价率在2023年一季度达到高点后，二季度大幅回落至1.8%，低于2022年3%左右的水平。 图1.供地节奏放缓下，城投成交金额维持低位，占比持续下滑（亿宗，%） 总成交金额城投成交金额 推出地块数量城投成交金额占比(右) 图2.2023Q2整体平均溢价率、城投拿地平均溢价率明显回落（%） 整体平均溢价率 城投拿地平均溢价率 14% 12% 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q2 资料来源：中指，wind，安信证券研究中心资料来源：中指，wind，安信证券研究中心 城市 2021年供地 轮次 2022年供地 轮次 拟供商品住宅用地项目清单（第一批） 第一批出让情况 表1：整体供地节奏放缓，22城集中供地更常态化 北京三轮五轮于2月17日发布；共23宗；拟于2023年4 月前组织出让公告 上海三轮四轮于2月10日发布；共19宗；拟出让时间段 为2月16日至5月16日 广州三轮四轮于2月10日发布；共21宗；拟于2月10 日-5月10日期间发布出让公告 深圳三轮四轮于3月2日发布出让公告；共5宗；于3月 31日成交 无锡三轮五轮分别于3月17日、4月21发布第一批、第 二批出让公告；分别6宗、5宗 青岛三轮四轮于2月21日发布；共14宗；最晚于2023 年5月20日前发布出让公告 3-6月通过多次出让分别出让2宗、2宗、2宗、17宗 4月18日-4月21日陆续出让全部23宗 3-7月通过多次出让分别出让2宗、3宗、3宗、9宗、 1宗；2宗终止出让；1宗流拍 3月31日出让全部5宗 4月21日出让第一批全部6宗；5月23日出让第二批 全部5宗 4-6月通过多次出让分别出让4宗、11宗、1宗 天津三轮四轮于4月5日发布；共25宗3月31日、4月27-28日、5月29日分别出让1宗、4 宗、6宗 福州三轮四轮于4月21日发布；共11宗；拟于7月底前 发布出让公告 5月18日出让5宗涉宅地 沈阳三轮二轮于5月11日发布1宗涉宅地块出让公告6月13日出让第一批1宗 苏州三轮五轮分别于1月17日、4月27日发布第一批、 第二批出让公告；分别11宗、9宗 2月16日、2月23日分别出让第一批6宗、5宗；5 月29-30日集中出让第二批9宗 长春三轮二轮于2月28日发布首轮出让公告，共8宗3月31日出让7宗，终止出让1宗 济南三轮四轮于2月15日发布首批清单共46宗3月31日集中出让8宗；5月4日至6月16日陆续出 让5宗，终止出让2宗 重庆三轮三轮于3月24日发布首批清单共15宗4月27日出让2宗；5月15至31日陆续出让4宗；6 月6日至15日陆续出让3宗 南京三轮五轮 分别于2月（13宗）、4月（11宗）、6月（8宗）发布土地出让公告 3月17日集中出让首批全部13宗；4月11日集中出 让二批10宗，终止出让1宗；6月14日出让三批1 宗，延期出让3宗 厦门三轮四轮于3月20日公告首批清单共9宗，拟于六 月底前公告 成都三轮四轮于2月22日公告首批清单35宗，拟于4月 底前公告 分别于1月（13宗）、2月（10宗）、3月（12 5月10日、6月30日分别出让3宗、2宗 4月18日至5月19日陆续出让34宗，流拍1宗；其 中3月22日出让4宗，3月28日出让3宗，4月18 日、20日各出让3宗，4月26日出让4宗，5月11 日出让6宗，5月16日出让4宗，5月19日出让8宗 2月21日至6月9日陆续出让49宗；其中2月21日 杭州 三轮 五轮 宗）、4月（19宗）、5月（5宗）发布土地出让13宗，3月29日出让10宗，4月25日出让12 出让公告宗，5月23日出让9宗，6月9日出让5宗 合肥 三轮 四轮 于2月公告首批清单共42宗，最晚拟供应3-5月通过多次出让分别出让6宗、11宗、4宗 时间为5月23日 武汉 三轮 六轮 于3月31日公告首批清单37宗，计划于20235月5日出让3宗，5月30日出让1宗，6月9日出让 年3月31日至2023年6月30日期间发布3宗，终止出让1宗 出让公告 宁波 三轮 四轮 于2月28日公告首批清单26宗，计划于20233月-6月通过多次出让共出让18宗；其中3月31日 年3月31日至2023年6月31日期间发布出让4宗，4月3日-10日出让6宗，5月29-31日出出让公告让3宗，6月2日-5日出让5宗 长沙 三轮 四轮 于1月17日公告首批清单33宗4月14日、5月30日分别集中出让8宗、3宗 郑州 三轮 三轮 于2022年12月29日（12宗）发布土地出2月7日集中出让10宗，流拍11宗，终止出让1宗让公告 资料来源：各地自然资源资源和规划局，安信证券研究中心 2.各省份城投拿地规模分化更为明显 2023年1-6月各省份城投拿地规模分化更为明显，以城投成交金额为划分依据，苏浙城投成 交金额较高，为第一梯队；鲁京川皖粤湘城投成交金额在100-250亿之间，处第二梯队；陕 鄂冀豫沪城投成交金额在50-100亿之间，处第三梯队；津赣渝桂等13省城投成交金额不足 50亿，蒙甘青黑未见城投拿地。 （1）苏浙在较高供地规模下，城投成交金额较高，但城投拿地占比不高，且较2022年有较明显下降。2023年1-6月江苏、浙江城投成交金额分别为440.7亿、449.4亿，远高于其余省份的不足250亿；成交建面分别为989.2万方、788.3万方。2023年上半年，长江三角区 域土拍热度较高，部分城市供地积极性较高，如杭州截至2023年6月30日，就已完成7次 集中供地，共挂