2022年保利发展的年报点评：保持优秀

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该研报总结如下：

业绩回顾

• 2022年度业绩：公司实现营业收入2811亿元，同比下降1.4%；归母净利润183亿元，同比下降33.0%。
• 结算进度加速：鉴于公司结算进度加快，对2023~2024年的每股收益（EPS）进行了调整，预计分别为1.69元和1.87元，并新增了2025年的预测值为1.86元。

市场与策略

• 市场环境：鉴于当前土地拍卖市场和融资环境对央国企房企有利，公司采取聚焦核心城市的战略，以应对市场挑战。
• 投资策略：公司通过优化资产组合，提高在核心城市的市场份额，旨在获得更好的销售增长潜力。

财务表现

• 利润率下降：公司整体毛利率和归母净利率分别下滑4.8个百分点和3.1个百分点至22.0%和6.5%，主要原因是前期低利润项目的结转、投资收益减少以及资产减值损失的计提。
• 成本控制与结算进度：尽管面临成本压力，但公司通过加速结算进度，保障了业绩成长性。截至2022年底，公司还有6271万平方米的待开发面积，收入确定性处于较高水平，预收账款和合同负债比上营业收入的比例达到1.5的高分位，确保了公司的业绩成长性。

未来发展展望

• 竣工与开工计划：2023年公司计划竣工面积增长12.0%，而新开工计划继续减少16%，在低基数的基础上进一步降低，显示了公司对于结算进度的重视。
• 核心城市投资：2022年公司重点布局的38个城市贡献了86%的销售，拓展金额占比高达98%，体现了公司在核心市场的强大投资力度。

风险提示

• 去化风险：公司面临去化速度放缓的风险。
• 存货风险：存货跌价损失的计提可能大幅增加，影响财务状况。

综上所述，虽然面临市场挑战和财务压力，但通过聚焦核心城市、加速结算进度等策略，公司有望保持稳定的业绩增长。同时，需要注意潜在的风险因素，特别是市场去化和存货价值变动带来的不确定性。