保利发展2021年年报点评：行业头部央企，经营业绩稳健

公司基本情况(人民币) 事件 2022年4月18日，保利发展发布2021年年度报告。2021年实现营业收入2849.3亿元，同比+17.2%；归母净利润273.9亿元，同比-5.4%，每股收益2.29元；每10股派发现金红利5.80元，分红比例25%。 点评 经营业绩基本符合预期。公司2021年经营业绩与2022年1月的业绩快报基本一致，其归母净利润下滑主要因为公司结转毛利率大幅下滑，从2020年32.56%下降5.78pct至26.78%。毛利率虽然随行业大势有所下滑，但仍处于行业较高水平。未来随着高地价项目的陆续结转，毛利率仍将承压。 地产销售投资保持稳健，物业服务能力持续增强。地产开发板块，公司2021年销售金额5349亿元，排名行业第4，同比+6.4%，增速高于行业平均水平（2021年百强房企全口径销售金额同比增速为-3.2%）。保持投资定力，2021年投资拿地金额1857亿元，同比-21%，但权益投资金额位居行业第一；同时，公司2021年在土地市场热度较低的第二、三批次集中土拍中加大投资拿地力度，获取低溢价高利润土地，平均楼面价6821元/㎡，同比下降8%。物业板块，2021年营业收入107.8亿元，同比+34.2%，截至2021年末，在管面积4.65亿方/+22.4%，合同面积6.56亿方/+15.7%。 现金流安全稳健，三道红线稳居“绿档”。公司2021年实现回笼资金5020亿元，回笼率为93.8%；财务结构健康，三道红线稳居“绿档”；综合融资成本4.46%，较2020年下降31BP；受益于政策对房企并购的支持，是首批获得并购贷授权的房企，4月18日，公司拟发行15亿元并购专项债。 投资建议 公司销售稳步增长，现金流安全稳健，在行业洗牌过程中占据优势地位，我们小幅上调盈利预测，将2022-23年的归母净利润从302.15亿元、347.97亿元上调至307.10亿元、355.81亿元，幅度分别为1.64%、2.25%，同时新增2024年归母净利润预测值400.40亿元。上调目标价至21.81元/股，对应2022-24年PE分别为8.5x、7.3x和6.5x，维持“买入”评级。 风险提示 宽松政策落地不及预期；市场信心持续走低；新冠疫情持续蔓延 2021年业绩相关图表 图表1：公司2017-2021年营业收入及同比走势 图表2：公司2017-2021年归母净利润及同比走势 图表3：公司2017-2021年毛利率&净利率走势 图表4：公司2017-2021年经营性现金流情况 图表5：公司2017-2021年签约销售金额及同比走势