2022年年报点评：多因素致利润率承压，核心业务稳健增长

事件：公司发布2022年年报。2022年实现营收148.6亿元，同比增长18.2%；归母净利润5.48亿元，同比下降35.3%，业绩不及我们预期。 内外因素导致业绩承压，高派息率回报股东。2022年公司营收同比增长18.2%而归母净利润同比下降35.3%的主要原因：（1）公司基于审慎考虑，2022年应收账款及其他应收账款减值准备达1.42亿元，同比增加0.52亿元；（2）金融资产减值增加导致2022年其他经营开支同比增长226.7%至1.2亿元；（3）受房地产行业环境下行和新冠疫情反复影响，公司收入增幅下降的同时成本上涨。2022年公司实现归母净利润5.5亿元，归母净利率3.7%同比下降3.0pct。2022年派息0.1港元/股，派息率高达52%。 规模稳健增长，品质口碑领跑行业。公司秉持“立足长三角、深耕京津冀、大力拓展大湾区”的发展战略，积极拓展管理规模。2022年新拓面积1.2亿方，年度饱和营收0.46亿元。截至2022年末，公司在管面积达3.8亿方，同比增长26.3%，其中住宅面积占比提升至80.9%；储备面积达3.8亿方，同比增长9.0%；储备在管比由2021年的1.14降至2022年的0.99。公司品质口碑行业领跑，连续13年获得中国物业服务百强满意度领先企业第一、中国城市物业服务满意度研究10城第一。 核心业务经营稳中有进，预计未来毛利率触底回升。按细分业务看：2022年物业服务收入同比增长21.6%，毛利率12.1%同比下降0.4pct；园区服务收入同比增长9.1%，毛利率20.8%同比下降4.9pct；咨询服务收入同比增长5.4%，毛利率22.7%同比下降7.3pct；科技服务收入增长121.6%，毛利率40.9%同比下降1.9pct。我们预计随着国内疫情结束经济恢复增长以及公司提升经营效益降低成本，未来公司毛利率有望触底回升。 盈利预测与投资评级：绿城服务作为龙头物业公司，规模增长稳健，品质口碑多年领跑行业，外拓优势显著。受内外因素影响2022年业绩承压，我们认为随着疫情结束叠加内部降本增效，公司有望在未来轻装上阵迎来利润率触底回升。基于公司年报最新业绩情况，我们下调其2023/2024年归母净利润至6.87/8.30亿元（前值为9.60/11.23亿元），预测2025年利润为9.63亿元，对应的EPS为0.21元/0.26元/0.30元，对应PE分别为20.7X/17.1X/14.8X，维持“买入”评级。 风险提示：市场化外拓不及预期；利润率修复不及预期；疫情反复影响超预期。