多因素致短期业绩承压，稳健运营不改初心

星盛商业(6668.HK) 多因素致短期业绩承压，稳健运营不改初心 房地产 2023年04月01日 推荐（维持） 股价：1.71港元 主要数据 行业房地产 公司网址https://www.g-cre.com/ 事项： 星盛商业发布2022年年报，2022年收入5.62亿元，同比下降1.8%；归母净利润1.54亿元，同比下降16.6%；核心归母净利润1.99亿元，同比增长6%；拟派发末期股息每股0.07港元。 平安观点： 疫情叠加地产波动拖累业绩，部分运营模式调整致毛利率结构性下滑。 大股东/持股 黄楚龙/73.61% 实际控制人 黄楚龙 总股本(百万股) 1019 流通A股(百万股) 0 流通B/H股(百万股) 1019 总市值（亿港元） 17 流通A股市值(亿元) 0 每股净资产(元) 1.13  44.87 2022年全国多点疫情爆发拖累公司业绩表现，新项目开业进度有所放缓 （2022年新开项目5个），存量项目出租率同比下滑1.5pct至92.5%，受上游地产波动前期咨询项目减少19个，计提信用减值21.4百万元。同时 疫情下的租金减免及2022年新开业的整租项目经营免租期对毛利率产生冲击，前期咨询项目减少亦使高毛利率的品牌及管理输出服务占比下降，2022年毛利率同比下滑2pct至55.7%。 资产负债率(%) 行情走势图 相关研究报告 《星盛商业*6668.HK*稳中求进，不改初心》 2022-08-26 《星盛商业*6668.HK*卓越运营外拓发力，经营业绩稳步提升》2022-03-31证券分析师 关联方支持稳定，外拓步伐稳妥推进。关联方星河控股秉承“稳健经营、 高质量发展”的理念，财务状况稳健，三条红线保持绿档，2023年1月成功发行深圳首单民营房企央地合作增信供应链ABS，收益率4.8%,彰显资信实力。截至2022年星河控股土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，后续关联方支持具备稳定可靠保障。市场复杂变化下，2022年公司新签约项目6个，新增合约面积44万方，其中第三方项目5个， 共计40.8万方，已同济宁城投等国资建立合作。 投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，存量项目运营 效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，综合运营能力及强品牌力颇受市场认可；考虑疫情扰动及地产波动拖累项目开业进度，出租率及租金尚存不确定性因素，下调2023-2024年EPS预测分别为0.19元（原为0.28元）、0.21元（原为0.37元），新增2025年EPS预测0.23元，当前股价对应PE分别为8.1倍、7.1倍、6.5倍，维持“推荐”评级。 公 司报告 公 司年报点评 证券研究报告 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 572 562 638 721 811 YOY(%) 29.5 -1.8 13.5 13.0 12.5 净利润(百万元) 185 154 189 216 236 YOY(%) 45.8 -16.6 22.4 14.4 9.2 毛利率(%) 57.7 55.7 54.5 54.0 53.0 净利率(%) 32.1 26.5 29.3 29.6 28.8 ROE(%) 16.5 13.4 14.1 13.9 13.1 EPS(摊薄/元) 0.18 0.15 0.19 0.21 0.23 P/E(倍) 8.2 9.9 8.1 7.1 6.5 P/B(倍) 1.4 1.3 1.1 1.0 0.8 杨侃投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 王懂扬投资咨询资格编号 S1060522070003 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 星盛商业·公司年报点评 风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。 2/4 星盛商业·公司年报点评 资产负债表 单位：百万元 利润表 单位：百万元 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 1263 1561 1909 2282 营业额 562 638 721 811 应收账款 33 35 40 45 销售成本 249 290 331 381 预付款项、按金及其他项 10 17 19 22 其他费用 0 0 0 0 其他应收款 0 0 0 0 销售费用 12 16 12 13 存货 0 0 0 0 管理费用 83 97 108 122 其他流动资产 17 7 8 9 财务费用 23 -5 -6 -7 流动资产总计 1323 1620 1976 2357 其他经营损益 0 0 0 0 长期股权投资 0 0 0 0 投资收益 -21 0 0 0 固定资产 5 4 3 2 公允价值变动损益 0 0 0 0 在建工程 0 0 0 0 营业利润 174 240 275 303 无形资产 0 0 0 0 其他非经营损益 34 20 20 20 长期待摊费用 0 0 0 0 税前利润 208 259 295 322 其他非流动资产 814 712 610 509 所得税 59 73 81 89 非流动资产合计 819 716 614 511 税后利润 149 187 214 233 资产总计 2142 2337 2590 2868 归属于非控制股股东利润 -5 -2 -3 -3 短期借款 0 0 0 0 归属于母公司股东利润 154 189 216 236 应付账款 21 28 32 37 EBITDA 232 357 392 417 其他流动负债 272 273 309 349 NOPLAT 138 169 195 214 流动负债合计 293 301 341 386 EPS(元) 0.15 0.19 0.21 0.23 长期借款 0 0 0 0 其他非流动负债 668 668 668 668 非流动负债合计 668 668 668 668 负债合计 961 969 1009 1054 股本 9 9 9 9 储备 1146 1146 1146 1146 留存收益 0 189 405 641 归属于母公司股东权益 1154 1343 1559 1795 归属于非控制股股东权益 26 24 22 19 权益合计 1181 1367 1581 1814 负债和权益合计 2142 2337 2590 2868 主要财务比率 会计年度 2022A 2023E 2024E 2025E 成长能力营收额增长率 -1.8% 13.5% 13.0% 12.5% EBIT增长率 -9.6% 9.7% 13.6% 9.0% EBITDA增长率 -12.1% 54.0% 9.7% 6.6% 税后利润增长率 -19.1% 25.3% 14.4% 9.2% 盈利能力毛利率 55.7% 54.5% 54.0% 53.0% 净利率 26.5% 29.3% 29.6% 28.8% ROE 13.4% 14.1% 13.9% 13.1% ROA 7.2% 8.1% 8.3% 8.2% 估值倍数P/E 9.9 8.1 7.1 6.5 P/S 2.7 2.4 2.1 1.9 P/B 1.3 1.1 1.0 0.8 现金流量表单位：百万元 会计年度 2022E 2023E 2024E 2025E 税后经营利润 139 173 199 219 折旧与摊销 0 103 103 103 财务费用 23 -5 -6 -7 其他经营资金 -163 9 32 37 经营性现金净流量 200 279 328 351 投资性现金净流量 -667 14 14 14 筹资性现金净流量 772 5 6 7 现金流量净额 305 298 348 372 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 3/4 平安证券研究所投资评级： 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上） 推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示： 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款： 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话：4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 邮编：518033 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 邮编：200120 传真：（021）33830395 北京市西城区金融大街甲9号金融街中心北楼16层 邮编：100033