多因素致业绩承压，积极融资商业稳健

新城控股(601155.SH) 多因素致业绩承压，积极融资商业稳健 房地产 2023年04月01日 推荐(维持) 股价:16.34元 主要数据 行业房地产 公司网址www.seazen.com.cn 大股东/持股富域发展集团有限公司/61.09% 实际控制人王振华 总股本(百万股)2,256 流通A股(百万股)2,256 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)369 流通A股市值(亿元)369 每股净资产(元)26.37 资产负债率(%)80.5 事项： 公司公布2022年年报，全年实现营收1154.6亿元，同比下降31.4%，归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%。公司拟定的2022年度利润分配方案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 平安观点： 多因素致业绩承压，未结资源仍旧充足：2022年公司实现营收1154.6亿元，同比下降31.4%，归母净利润13.9亿元，同比下降88.9%。利润增速低于营收主要因：1）销售、管理、财务费用率同比提升4.6个百分点至11.3%；2）投资收益同比减少17.3亿元；3）公允价值变动收益同比减少17.4亿元；4）资产减值损失同比增加11.2亿元。期末公司已售未结面积2913.6万平米，合同负债与预收款合计1654.9亿元，未结资源仍旧充足。2023年计划竣工1958.7万平米，同比微降2.3%，降幅较2022年 （-39.1%）明显收窄。 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】新城控股（601155.SH）*季报点评*商业发展向好，财务维持稳健*推荐20221029 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 销售面积排名十三，计划开工同比增长：2022年公司销售金额1160.5亿元，同比下降50.4%，销售面积1191.5亿元，同比下降49.4%，销售均价9740元/平米，同比下跌1.9%。销售金额、销售面积位居中指排行榜第 19位、第13位。2022年公司新增土地储备2宗，总建面28.5万平米、总地价27.7亿元。2023年计划新开工742.7万平米，同比增长39.3%。 商业地产发展良好，不断夯实市场占位：2022年公司商业运营总收入 100.1亿元，同比增长15.8%。年内完成15座吾悦广场开业；年末在全国 140个城市布局194座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量145座，开业面积1319.7万平米，出租率95.1%。期末吾悦广场合作品牌铺位2.8万家，合作品牌总数1.1万个，联发品牌57个，标杆品牌53个，以多元品牌矩阵匹配商业需求。2023年计划实现商业运营总收入110亿元，新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。 公 司报 告 公 司年报点 评 证 券研究报 告 郑茜文 投资咨询资格编号S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 168,232 115,457 118,459 119,643 120,481 YOY(%) 15.6 -31.4 2.6 1.0 0.7 净利润(百万元) 12,598 1,394 4,281 4,614 4,858 YOY(%) -17.4 -88.9 207.1 7.8 5.3 毛利率(%) 20.4 20.0 20.0 19.8 20.1 净利率(%) 7.5 1.2 3.6 3.9 4.0 ROE(%) 21.2 2.3 6.8 6.8 6.8 EPS(摊薄/元) 5.59 0.62 1.90 2.05 2.15 P/E(倍) 2.9 26.4 8.6 8.0 7.6 P/B(倍) 0.6 0.6 0.6 0.5 0.5 新城控股公司年报点评 紧抓销售资金回笼，积极争取公开市场融资：2022年公司实现1329亿元全口径资金回笼，全口径资金回笼率115%。2022年在监管支持下，公司先后发行10亿元2022年度第一期中期票据、10亿元2022年度第二期中期票据及20亿元2022年度第三期中期票据。同时完成境外优先绿色美元票据发行，募集资金1亿美元。期末公司整体平均融资成本6.52%，同比下降5BP；表内融资余额712.7亿元，合联营公司权益有息负债60.6亿元。 投资建议：由于公司结转项目规模、利润低于预期，叠加减值计提、公允价值变动收益波动等因素影响，下调公司2023-2024年EPS预测至1.90元（原为4.22元）、2.05元（原为4.49元），新增2025年EPS预测为2.15元，当前股价对应PE分别为8.6倍、8.0倍、7.6倍。尽管短期经营业绩压力仍存，但公司积极争取回款融资，可售及未结资源仍旧充足，2023年计划新开工增长彰显发展信心，“住宅+商业”双轮驱动模式亦有助于中长期行稳致远，维持“推荐”评级。 风险提示：1）若后续政策支持力度不足，金融机构风险厌恶程度上升，可能带来公司融资渠道受阻、现金流承压风险；2）若楼市修复持续性不及预期，可能导致公司盈利能力持续承压、减值计提超出预期，以及经营受损、资金压力进一步加剧风险；3）疫情反复风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 303083 291944 302594 312559 现金 31463 20434 27851 36678 应收票据及应收账款 670 445 449 452 其他应收款 42709 39493 39888 40167 预付账款 3590 5987 6047 6089 存货 204365 205813 208391 209065 其他流动资产 20287 19772 19968 20107 非流动资产 154824 140665 126463 112255 长期投资 25149 27131 29113 31096 固定资产 2715 2515 2274 1990 无形资产 1426 1188 951 713 其他非流动资产 125534 109830 94126 78457 资产总计 457907 432609 429058 424814 流动负债 314467 296932 300247 301827 短期借款 1666 0 0 0 应付票据及应付账款 50365 47791 48389 48546 其他流动负债 262436 249142 251857 253282 非流动负债 53979 41930 30445 19757 长期借款 40556 28506 17021 6333 其他非流动负债 13424 13424 13424 13424 负债合计 368446 338862 330691 321584 少数股东权益 29980 30418 30891 31388 股本 2256 2256 2256 2256 资本公积 1906 1906 1906 1906 留存收益 55320 59167 63314 67681 归属母公司股东权益 59481 63329 67475 71842 负债和股东权益 457907 432609 429058 424814 单位:百万元 新城控股公司年报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 115457 118459 119643 120481 营业成本 92326 94767 95954 96264 税金及附加 2776 3661 3697 3723 营业费用 5503 4756 4804 4837 管理费用 4493 3606 3642 3668 研发费用 25 16 16 16 财务费用 3023 4132 4000 3625 资产减值损失 -5957 -3606 -3642 -3668 信用减值损失 -188 -216 -218 -220 其他收益 227 193 193 193 公允价值变动收益 1085 1085 1665 1278 投资净收益 550 1969 1969 1969 资产处置收益 5 2 2 2 营业利润 3033 6946 7497 7901 营业外收入 220 256 256 256 营业外支出 138 126 126 126 利润总额 3115 7077 7628 8032 所得税 1530 2358 2541 2676 净利润 1585 4719 5086 5356 少数股东损益 192 439 473 498 归属母公司净利润 1394 4281 4614 4858 EBITDA 6405 27351 27812 27847 EPS（元） 0.62 1.90 2.05 2.15 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -31.4 2.6 1.0 0.7 营业利润(%) -83.4 129.0 7.9 5.4 归属于母公司净利润(%) -88.9 207.1 7.8 5.3 获利能力毛利率(%) 20.0 20.0 19.8 20.1 净利率(%) 1.2 3.6 3.9 4.0 ROE(%) 2.3 6.8 6.8 6.8 ROIC(%) 2.1 6.0 5.8 6.9 偿债能力资产负债率(%) 80.5 78.3 77.1 75.7 净负债比率(%) 12.0 8.6 -11.0 -29.4 流动比率 1.0 1.0 1.0 1.0 速动比率 0.2 0.2 0.2 0.3 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 228.6 317.2 317.2 317.2 应付账款周转率 2.09 2.25 2.25 2.25 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.62 1.90 2.05 2.15 每股经营现金流(最新摊薄) 6.42 3.24 10.21 10.44 每股净资产(最新摊薄) 26.37 28.08 29.91 31.85 估值比率P/E 26.4 8.6 8.0 7.6 P/B 0.6 0.6 0.5 0.5 EV/EBITDA 15 3 2 2 单位:百万元 经营活动现金流 14473 7306 23035 23556 净利润 1585 4719 5086 5356 折旧摊销 267 16142 16184 16190 财务费用 3023 4132 4000 3625 投资损失 -550 -1969 -1969 -1969 营运资金变动 7331 -15758 81 443 其他经营现金流 2817 39 -347 -89 投资活动现金流 -721 -53 333 76 资本支出 6026 0 0 0 长期投资 644 0 0 0 其他投资现金流 -7391 -53 333 76 筹资活动现金流 -38495 -18281 -15952 -14805 短期借款 1107 -1666 0 0 长期借款 -21228 -12050 -11485 -10688 其他筹资现金流 -18374 -4566 -4468 -4117 现金净增加额 -24696 -11028 7417 8827 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业