商业地产运行稳健，多因素致利润承压

新城控股(601155.SH) 商业地产运行稳健，多因素致利润承压 房地产 2023年10月28日 推荐(维持) 股价:11.95元 主要数据 行业房地产 公司网址www.seazen.com.cn;www.seazen.co m 大股东/持股富域发展集团有限公司/61.09% 实际控制人王振华 总股本(百万股)2,256 流通A股(百万股)2,256 流通B/H股(百万股) 总市值(亿元)270 流通A股市值(亿元)270 每股净资产(元)27.16 资产负债率(%)78.6 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】新城控股（601155.SH）*半年报点评*紧抓销售资金回笼，积极融资商业稳健*推荐20230831 事项： 公司公布2023年三季报，前三季度实现营业收入712.8亿元，同比增长 15.4%，归母净利润24.8亿元，同比下降26%。 平安观点： 多因素致利润承压：2023年前三季度公司实现营业收入712.8亿元，同比增长15.4%，归母净利润24.8亿元，同比下降26%。归母净利润增速低于营收主要因：1）毛利率同比下降3个百分点至18.2%；2）资产及信用减值损失同比增加19.4亿元至19.7亿元；3）公允价值变动收益同比减少5亿元。期末公司预收款及合同负债1420亿元，为近一年营收1.1倍。 商业地产发展良好，积极偿还境内外债券：2023年前三季度公司合同销售金额601.9亿元，同比下降35.9%，合同销售面积753.3万平米，同比下降20.9%。出租物业数量升至158个，总建筑面积1473.2万平米、可供出租面积893.3万平米，出租率96%；累计租金收入75.9亿元，同比增长13%。前三季度公司累计偿还境内外公开市场债券88.3亿元。 投资建议：考虑公司减值计提超出预期，下调公司2023-2025年EPS预测至1.20元（原为1.90元）、1.23元（原为2.05元）、1.27元（原为2.15元），当前股价对应PE分别为10.0倍、9.7倍、9.4倍。公司未结资源相对充足，商业地产运营良好，“住宅+商业”双轮驱动模式仍有望为后续发展保驾护航，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：若后续楼市修复程度及节奏低于预期，购房者预期扭转缓慢，将对公司经营发展进一步产生冲击；2）消费释放持续性不足，商业地产经营转弱风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提风险；4）资金压力加剧风险。 公 司报 告 公 司季报点 评 证 券研究报 告 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 168,232 115,457 118,459 119,643 120,481 YOY(%) 15.6 -31.4 2.6 1.0 0.7 净利润(百万元) 12,598 1,394 2,702 2,784 2,866 YOY(%) -17.4 -88.9 93.8 3.0 2.9 毛利率(%) 20.4 20.0 19.0 19.2 19.5 净利率(%) 7.5 1.2 2.3 2.3 2.4 ROE(%) 21.2 2.3 4.4 4.3 4.3 EPS(摊薄/元) 5.59 0.62 1.20 1.23 1.27 P/E(倍) 2.1 19.3 10.0 9.7 9.4 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 303083 292071 300216 308193 现金 31463 17989 23914 30742 应收票据及应收账款 670 445 449 452 其他应收款 42709 39493 39888 40167 预付账款 3590 5987 6047 6089 存货 204365 208386 209950 210635 其他流动资产 20287 19772 19968 20107 非流动资产 154824 140665 126463 112255 长期投资 25149 27131 29113 31096 固定资产 2715 2515 2274 1990 无形资产 1426 1188 951 713 其他非流动资产 125534 109830 94126 78457 资产总计 457907 432736 426679 420448 流动负债 314467 298640 301281 302869 短期借款 1666 0 0 0 应付票据及应付账款 50365 48388 48751 48910 其他流动负债 262436 250252 252530 253959 非流动负债 53979 41930 30445 19757 长期借款 40556 28506 17021 6333 其他非流动负债 13424 13424 13424 13424 负债合计 368446 340570 331726 322626 少数股东权益 29980 30256 30542 30835 股本 2256 2256 2256 2256 资本公积 1906 1906 1906 1906 留存收益 55320 57748 60250 62826 归属母公司股东权益 59481 61910 64411 66987 负债和股东权益 457907 432736 426679 420448 单位:百万元 新城控股公司季报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 115457 118459 119643 120481 营业成本 92326 95951 96672 96987 税金及附加 2776 3661 3697 3723 营业费用 5503 4756 4804 4837 管理费用 4493 3606 3642 3668 研发费用 25 16 16 16 财务费用 3023 4137 4012 3642 资产减值损失 -5957 -5028 -4839 -4873 信用减值损失 -188 -216 -218 -220 其他收益 227 193 193 193 公允价值变动收益 1085 1085 565 -71 投资净收益 550 1969 1969 1969 资产处置收益 5 2 2 2 营业利润 3033 4336 4471 4607 营业外收入 220 256 256 256 营业外支出 138 126 126 126 利润总额 3115 4467 4602 4737 所得税 1530 1488 1533 1578 净利润 1585 2979 3069 3159 少数股东损益 192 277 285 294 归属母公司净利润 1394 2702 2784 2866 EBITDA 6405 24745 24797 24570 EPS（元） 0.62 1.20 1.23 1.27 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) -31.4 2.6 1.0 0.7 营业利润(%) -83.4 43.0 3.1 3.0 归属于母公司净利润(%) -88.9 93.8 3.0 2.9 获利能力毛利率(%) 20.0 19.0 19.2 19.5 净利率(%) 1.2 2.3 2.3 2.4 ROE(%) 2.3 4.4 4.3 4.3 ROIC(%) 2.1 4.4 4.6 5.6 偿债能力资产负债率(%) 80.5 78.7 77.7 76.7 净负债比率(%) 12.0 11.4 -7.3 -25.0 流动比率 1.0 1.0 1.0 1.0 速动比率 0.2 0.2 0.2 0.2 营运能力总资产周转率 0.3 0.3 0.3 0.3 应收账款周转率 228.6 317.2 317.2 317.2 应付账款周转率 2.09 2.25 2.25 2.25 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.62 1.20 1.23 1.27 每股经营现金流(最新摊薄) 6.42 2.09 9.80 9.87 每股净资产(最新摊薄) 26.37 27.45 28.56 29.70 估值比率P/E 19.3 10.0 9.7 9.4 P/B 0.5 0.4 0.4 0.4 EV/EBITDA 15 3 3 2 单位:百万元 经营活动现金流 14473 4705 22103 22273 净利润 1585 2979 3069 3159 折旧摊销 267 16142 16184 16190 财务费用 3023 4137 4012 3642 投资损失 -550 -1969 -1969 -1969 营运资金变动 7331 -16623 421 440 其他经营现金流 2817 39 386 810 投资活动现金流 -721 -53 -400 -824 资本支出 6026 0 0 0 长期投资 644 0 0 0 其他投资现金流 -7391 -53 -400 -824 筹资活动现金流 -38495 -18125 -15778 -14620 短期借款 1107 -1666 0 0 长期借款 -21228 -12050 -11485 -10688 其他筹资现金流 -18374 -4410 -4293 -3932 现金净增加额 -24696 -13474 5925 6828 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测